Pourquoi investir dans les SCPI via l’assurance vie ? Selon une enquête Ouest France publiée en Août, l’assurance vie est le placement préféré des Français. Toutefois, l’érosion des rendements des fonds en euros, qui représente un des principaux supports d’investissement de l’assurance-vie, refroidit de plus en plus d’épargnants. Aussi, face à cette perte de souffle du fonds en euros, nombreux privilégient le second support d’investissement de l’assurance-vie : les UC (unités de compte) et c’est précisément à travers ces UC qu’il est possible d’intégrer des parts de SCPI dans votre contrat d’assurance-vie. Alors, comment cela fonctionne t-il et quels sont les avantages pour l’épargnant d’investir dans des SCPI à travers son assurance-vie ?
Comment fonctionne le contrat d’assurance-vie ?
Avec 1783 milliards d’euros d’encours, l’assurance vie est sur le haut du podium des placements plébiscités par les Français. Et pour cause, ce type de placement présente de nombreux avantages fiscaux tant sur l’imposition des gains avec des réduction d’impôts que sur la transmission du patrimoine.
Néanmoins, l’assurance vie souffre de la baisse continue des rendements des fonds euros qui représentent 78 % des encours.
Face à ce phénomène, les assureurs incitent donc les épargnants à allouer une part de leurs fonds dans les unités de compte (UC). Cela est une bonne stratégie pour dynamiser leur contrat multisupport et diversifier leurs placements. Les UC, bien que plus risquées car le capital n’est pas garanti, ont l’avantage de proposer un potentiel de performance plus élevé que les fonds euros sur un horizon d’investissement à long terme.
Les contrats multi supports proposent une grande variété d’unités de compte qu’on peut classer en 3 familles :
- Les OPCVM avec un profil de risque plus ou moins élevé ;
- Les produits structurés avec un profil de risque élevé ;
- Certaines SCPI de rendement.
Les assureurs ne proposent pas systématiquement à leurs souscripteurs les mêmes fonds. Les produits proposés dépendent des accords entre l’assureur et les sociétés de gestion de ces placements.
L’avantage d’intégrer des parts SCPI dans votre contrat assurance-vie
La pierre papier attire l’intérêt des particuliers à la recherche de performance et de possibilités d’investissement. Les rendements des SCPI dépassent souvent les 4%, contre 1,30 % pour les fonds euros en 2020. Dès lors, la souscription de parts de SCPI en unité de compte est une solution pour améliorer le rendement global de l’assurance vie.
Autre particularité de la pierre papier, ces fonds investis majoritairement dans l’immobilier d’activité présentent un risque modéré. En effet, le patrimoine des SCPI est constitué de nombreux immeubles dans diverses zones géographiques, sur des secteurs d’activité variés (bureaux, commerce, santé, etc.) avec une multitude de locataires avec des baux sécurisés sur plusieurs années. Cet ensemble d’éléments permet de mutualiser les risques et donc d’offrir aux investisseurs un couple rendement/risque optimal.
Pourtant les SCPI souffrent d’une fiscalité élevée. Les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ce qui signifie que plus le taux marginal d’imposition d’un foyer est élevé, plus la fiscalité sur les produits du placement immobilier sera forte. Et cela malgré la possibilité d’être exonéré de certains frais du revenu foncier avant impôt.
En incorporant des SCPI dans un contrant d’assurance vie multi support en tant qu’unités de compte, le souscripteur bénéficie pleinement du cadre fiscal de l’assurance vie. Ainsi, les revenus de la SCPI seront capitalisés d’année en année. Et lors d’un rachat, les gains réalisés sur la SCPI ne seront pas imposés comme un revenu foncier mais bel et bien comme un revenu mobilier. En ramenant ce point sur l’enveloppe fiscale de l’assurance vie, l’épargnant bénéficie d’un avantage fiscal indéniable.
En effet, l’imposition des plus values en assurance vie est optimale après une durée de détention supérieure à 8 ans. D’une part, les produits sont taxés à 24,7 % pour les versements inférieurs à 150 000 euros. Et d’autre part, l’assuré bénéficie d’un abattement annuel sur les gains de 4 600 euros (9 200e pour un couple). En combinant ces deux avantages et en programmant des rachats partiels sur plusieurs années, un particulier peut se soustraire intégralement à l’impôt.
Des avantages mais aussi quelques inconvénients
L’achat de parts de SCPI est un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier et de générer des revenus complémentaires grâce aux revenus locatifs. En faisant le choix d’intégrer de la pierre papier dans un contrat d’assurance vie, l’investisseur se coupe de revenus réguliers. En effet, une SCPI de rendement placée en unité de compte se met dans une logique de capitalisation. Les gains générés sont automatiquement réinvestis ce qui permet d’investir sans risques.
En optant pour l’assurance vie, l’investisseur s’inscrit dans une volonté de se constituer un patrimoine immobilier locatif sur le long terme pour financer un futur projet, préparer le passage à la retraite ou encore sa succession. Il faut être capable d’immobiliser son capital pendant plusieurs années sans avoir besoin de percevoir des revenus complémentaires.
Enfin, seules quelques SCPI en assurance vie sont disponibles sur le marché. S’il existe plus de 200 SCPI dans lesquelles les particuliers peuvent investir en direct, les SCPI éligibles dans un contrat d’assurance vie sont beaucoup plus rares. En général, les assureurs poussent à la souscription leurs SCPI maison or ce ne sont pas forcément les placements qui proposent les meilleures performances.
