Des SCPI implantées dans des zones géographiques différentes
Naturellement, la première différence entre SCPI française et européenne réside dans leur emplacement géographique :
- Les SCPI françaises sont, comme leur nom l’indique, situées exclusivement sur le territoire français. Elles peuvent être aussi bien situées à Paris, comme en région ;
- Les SCPI européennes sont quant à elles situées dans des pays de zone euro tels que l’Espagne, les Pays-Bas, l’Allemagne, ou encore l’Italie mais également en dehors de cette zone comme au Royaume-Uni ou en Pologne voir au Canada.
Note : La SCPI Corum Origin est l’exemple type d’une SCPI européenne. Elle diversifie ainsi ses biens immobiliers entre 13 pays d’Europe (Pays-Bas, Italie, Finlande, Allemagne, Irlande, Espagne, France, Lituanie, Slovénie, Portugal, Belgique, Estonie, Lettonie).
Des régimes fiscaux différents
La grande différence entre les SCPI de rendement françaises et européennes réside surtout dans le régime fiscal qu’elle offre aux investisseurs.
En effet, les loyers de la SCPI qui sont versés aux souscripteurs constituent des revenus fonciers que le souscripteur doit déclarer à l’administration fiscale et, selon qu’ils proviennent de SCPI françaises ou européennes, ils seront plus ou moins imposés.
Quelle fiscalité pour les SCPI françaises ?
Dans le cadre des SCPI françaises, les revenus locatifs sont imposés sont soumis à deux taxes :
- Le Taux Marginal d’Imposition (11%, 30%, 41%, 45% selon le niveau du foyer fiscal du souscripteur) ;
- Les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
Aussi, un investisseur qui touche 5000€ de revenus locatifs par an provenant d’une SCPI française et qui est soumis à une TMI de 30% devra faire le calcul suivant :
- TMI 30% sur 5000 € : 1 500€
- PS 17,2% sur 5000€ : 860€
Ainsi, l’imposition totale s’élèverait à 2 360€, cela signifie qu’il touchera des loyers nets 2 640€.
Quelle fiscalité pour les SCPI européennes ?
Dans le cadre des SCPI européennes, les loyers de source étrangère ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. Néanmoins, il restent soumis au Taux Marginal d’Imposition (11%, 30%, 41%, 45% selon le niveau du foyer fiscal du souscripteur).
A cela, il faut soustraire le taux moyen de l’impôt sur le revenu. Pour obtenir ce taux moyen, il faut diviser le montant de l’impôt par les revenus imposables et multiplier le résultat par 100.
Aussi, un investisseur qui touche 5000€ de revenus locatifs par an provenant d’une SCPI européenne et qui est soumis à une TMI de 30% devra faire le calcul suivant :
- TMI 30% – Taux moyen de 17% = 13%
- 13% de 5000 € = 650€
- 5000€ – 650€ = 4 350€
Ainsi, l’imposition totale s’élèverait à 650€, cela signifie qu’il touchera des loyers nets 4 350€.
Les conventions fiscales établies entre la France et les pays étrangers sont donc en faveur des SCPI européennes.
SCPI Européenne ou française : quel type de SCPI choisir ?
Étant donné qu’elles proposent une imposition plus faible et permettent donc aux investisseurs de toucher davantage de bénéfices, les SCPI Européennes apparaissent comme plus avantageuses fiscalement que les SCPI Françaises.
Néanmoins, les SCPI françaises ont elles aussi leurs avantages. De fait, pour un foyer fiscal soumis à une TMI faible (11%), elles pourraient être très intéressantes. Surtout que certaines SCPI françaises proposent un taux de rendement élevé et font preuve d’une excellente performance, c’est par exemple le cas de Kyaneos Pierre (exclusivement française) qui affiche un rendement environnant les 6%.
De plus, les SCPI françaises ont pour avantage d’être plus facilement financées à crédit. En effet, si vous souhaitez investir en SCPI en faisant un emprunt bancaire, votre banque sera plus encline à accepter ce prêt si la SCPI est basée en France.
En conclusion, le choix entre SCPI française et européenne dépend de votre profil investisseur. En vous adressant à un conseiller spécialisé dans la gestion du patrimoine, vous pourrez être aiguillé en fonction de vos objectifs afin de sélectionner les meilleures SCPI pour vous.
