Prix SCPI : que payez-vous réellement ?

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Si vous souhaitez investir en SCPI (société civile de placement en immobilier), il est essentiel de connaître et de comprendre le prix réel d’une part SCPI. Zoom sur les différentes valeurs utilisées pour exprimer le prix d’une SCPI et le fonctionnement des parts SCPI.

La SCPI (société civile de placement en immobilier) est un investissement qui vous permet de vous constituer un patrimoine tout en assurant des revenus complémentaires aux souscripteurs.

De plus, la SCPI offre l’opportunité de réaliser un placement dans l’immobilier, et ce, sans aucun souci lié à la gestion tout en bénéficiant d’une forte mutualisation des risques. La particularité de ce placement est que, à contrario de l’immobilier classique, vous ne possédez pas un bien immobilier physique, mais des parts dans un parc immobilier.

Naturellement, ce placement n’est pas gratuit, il exige un certain prix qui comprend le capital d’investissement et des frais annexes.

Pour commencer, l’investisseur qui souhaite investir en SCPI doit acquérir une ou plusieurs parts au sein de la SCPI. Il achète ces parts à leur prix de souscription, prix qui varie d’une SCPI à l’autre, cette valeur définit le prix de la SCPI quand vous procédez à l’achat de votre part.

Plus ou moins accessible, ce prix peut fluctuer de 200 € (189€ pour Corum XL) jusqu’à parfois des sommes dépassant les 1000 €. Ainsi, le prix de la SCPI est accessible et permet à tout type d’investisseur d’accéder facilement à un parc immobilier locatif jusque-là réservé aux professionnels.

Le prix de souscription inclut les frais de souscriptions de la SCPI mais ceux-ci sont réellement impacté sur la valeur de la part lors de la revente. Aussi, il faut prendre en compte que pour que l’investissement reste intéressant et rentable, il vaut mieux compter une durée de détention de la part SCPI au minimum de 8 ans.

Pour parler du prix d’exécution, il est tout d’abord nécessaire de parler du marché secondaire, propre aux SCPI à capital fixe uniquement.

Le marché secondaire est un marché où les futurs investisseurs peuvent acquérir des parts de SCPI à capital fixe et les présents associés peuvent revendre les leurs. Ce marché est régi sous la règle de l’offre et la demande, les prix varient donc très facilement.

Les futurs investisseurs arrivent sur ce marché avec un cahier des charges (nombre de parts souhaitées, prix maximum du montant qu’il souhaite investir, etc.). La société de gestion gère la fréquence de vente, le plus souvent de manière hebdomadaire ou dans certains cas mensuellement. Elle confronte ordre d’achat et cession de parts.

Ainsi, ce qui correspond au prix d’exécution est en fait le prix convenu lors de la vente entre l’associé et l’acquéreur.

Dans le jargon technique, différents termes sont utilisés pour exprimer la valeur d’une part. Naturellement, selon la valeur utilisée pour désigner la part, le prix correspondant diffère. Outre la valeur de souscription, on trouve ainsi la valeur de reconstitution, la valeur de réalisation, ou encore la valeur de retrait.

Si on prend le sens théorique de la valeur de reconstitution, elle correspond à la valeur de réalisation à laquel l’on ajoute des frais obligatoires pour reconstituer la valeur exacte du patrimoine détenue par la SCPI.

La valeur de reconstitution correspond donc au montant de la valeur vénale des immeubles détenus dans le parc immobilier de la SCPI auxquels il faut ajouter divers frais tels que les frais de notaires ou autres frais de commissions.

La valeur de reconstitution est également un indicateur important pour les futurs investisseurs voulant se renseigner sur la santé de la SCPI.

La valeur de réalisation correspond à la valeur vénale du parc immobilier augmentée de la valeur nette des autres actifs.

La valeur de réalisation permet à l’investisseur de connaître la valeur réelle de la part si la SCPI vient à vendre la totalité du contenu de son portefeuille d’investissement.

Il peut parfois être intéressant de faire un comparatif entre valeur de réalisation et de souscription. Ce parallèle peut permettre de savoir si vous achetez des parts dans une SCPI au prix sous-coté ou au contraire sur côté.

La valeur de retrait est l’équivalent du prix de souscription auquel on retire les frais de souscription. Le pourcentage est connu à l’avance. Ce terme est le plus souvent employé par des SCPI à capital variable.

La valeur de retrait représente le capital que vous allez récupérer lors de la revente de vos parts. Le pourcentage est connu au moment de l’achat des parts. La valeur de retrait va donc évoluer dans le temps en fonction du prix de souscription.

Si on prend l’exemple de la SCPI Corum XL on peut voir sur son rapport annuel de 2020 :

  • La valeur vénales des immeubles détenu dans le parc immobilier de Corum XL est de 876 986 euros soit une valeur de reconstitution de 188,85 euros ;
  • La valeur de réalisation quand à elle est de 153,11 euros ;
  • Le taux de rendement annuel se situe à 5.66% ;
  • Le prix de la part se situe à 189 euros ;
  • Le prix de retrait se situe à 166.32 euros.