Qu’est-ce qu’une SCPI habitation ?
Une SCPI d’habitation, aussi appelée SCPI résidentielle ou SCPI de logement, est une SCPI spécialisée dans le secteur de l’immobilier résidentiel.
Les SCPI résidentielles se positionnent donc sur des logements tels que des appartements, des maisons ou des immeubles résidentiels, principalement en France et parfois ailleurs en Europe. Ces logements sont ensuite loués, le plus souvent, à des particuliers.
Comme pour toute SCPI de rendement, les loyers potentiels générés sont versés aux investisseurs sous la forme de dividendes mensuels ou trimestriels.
Il existe très peu de SCPI d’habitation sur le marché. Les SCPI de rendement investissent habituellement dans d’autres secteurs immobiliers et plus particulièrement l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie, etc.). Le plus souvent, les SCPI de logement sont des SCPI fiscales ou des SCPI de capitalisation.
Rappelons que la SCPI est un placement de long terme. L’horizon d’investissement recommandé est de 10 ans minimum.
Les particularités de la SCPI résidentielle
Les SCPI d’habitation présentent de nombreux avantages, mais également des risques spécifiques.
L’immobilier d’habitation, plus résilient face aux crises ?
L’immobilier résidentiel destiné aux particuliers a pour avantage d’être quasiment indépendant des cycles du marché dans le sens où le logement répond à un besoin essentiel. Ainsi, même en cas de crise, le besoin en logement reste constant.
Cela est d’autant plus vrai dans les zones tendues, où la demande est plus forte que l’offre. Il s’agit généralement des grandes villes ainsi que leurs périphéries. Ce sont d’ailleurs les localisations le plus souvent ciblées par les gérants des SCPI de logement.
Pour autant, il existe toujours un risque de perte en capital lié à l’évolution des valorisations immobilières. De plus, les rendements ne sont pas garantis.
L’immobilier résidentiel plus accessible qu’un investissement locatif traditionnel
Les SCPI à prépondérance résidentiel permettent d’accéder à l’immobilier locatif en investissant un montant beaucoup plus bas que l’investissement locatif traditionnel. En effet, alors que ce dernier requiert le plus souvent plusieurs centaines de milliers d’euros, la pierre papier est accessible dès quelques centaines d’euros.
Notons par ailleurs que les deux placements immobiliers sont accessibles à crédit. Toutefois, les parts de SCPI peuvent également être souscrites en démembrement ou via un contrat d’assurance vie ou un PER. Ce large choix de méthodes de souscription rend la SCPI accessible au grand public et adaptée à un grand nombre d’épargnants.
Le rendement des SCPI habitation
Selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), les SCPI d’habitation ont distribué un rendement moyen de 4,2 % en 2025. Ce chiffre est en-dessous de la moyenne du marché, fixée à 4,91 %.
Notons qu’en plus du rendement régulier potentiel distribué, les SCPI d’habitation sont reconnues pour distribuer d’éventuelles plus-values et/ou augmenter plus régulièrement leur prix de part. Cela n’est pas garanti mais permet aux investisseurs de disposer d’un levier de performance supplémentaire.
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Rappelons que dans le cadre de l’investissement en SCPI de manière générale, le rendement n’est pas garanti.
Un turnover plus élevé
Si l’immobilier d’habitation a longtemps été délaissé par les SCPI ou uniquement utilisé à des fins de défiscalisation, c’est notamment en raison des difficultés liées à la gestion. En effet, à la différence des SCPI de rendement plus classiques qui louent leurs immeubles à des entreprises, les SCPI d’habitation ont affaire à des locataires particuliers.
Les règles locatives sont alors différentes. Par exemple, une entreprise locataire doit généralement respecter un bail de longue durée. À titre de comparaison, les locataires des SCPI résidentielles peuvent plus facilement quitter leur logement. Ainsi, les turnovers entre locataires sont plus fréquents.
Notons toutefois que les sociétés civiles de placement immobilier s’intéressent de plus en plus à ce secteur d’investissement, notamment via le résidentiel géré. C’est-à-dire en confiant la gestion locative des immeubles à des gestionnaires spécialisés.
Focus sur la SCPI habitation Kyaneos Pierre
Kyaneos Pierre est une SCPI spécialisée dans l’immobilier d’habitation dont la gestion est assurée par le groupe Kyaneos. Elle cible tous types d’immeubles résidentiels, loués ou vacants, avec ou sans locaux commerciaux en pied d’immeuble. Et ce, partout en France. Elle privilégie tout de même les zones géographiques où la démographie est positive, traduisant une forte demande en logements. En fin d’année 2025, Kyaneos Pierre détenait 635 immeubles, occupés par plus de 4 500 locataires.
Notons que la SCPI d’habitation se distingue par sa stratégie de rénovation. En effet, une grande partie de ses acquisitions porte sur des biens à rénover. Ceci explique son taux d’occupation financier (TOF) fixé à 89,6 % au 31 décembre 2025. De plus, grâce à ces travaux, Kyaneos Pierre contribue à la rénovation énergétique de nombreux logements.
Cela joue également en faveur de la revalorisation du patrimoine immobilier détenu par la SCPI, et donc par ses associés. Kyaneos Pierre vise en effet à augmenter régulièrement son prix de part. Cela représente un facteur de performance potentielle intéressant pour les investisseurs. Depuis son lancement en 2018, la SCPI résidentielle a augmenté son prix de part presque tous les ans, avant de le diviser en 2024 dans le but d’être plus accessible. La dernière revalorisation a eu lieu en juillet 2025 (+0,90 %).
Il est donc possible de devenir associé(e) de Kyaneos Pierre dès l’achat de 10 parts au prix unitaire de 224 €, soit un total de 2 240 €. Cela vous permettra de profiter des performances potentielles de la SCPI de logement, dont le taux de distribution 2025 s’est élevé à 4,35 %. Sur 5 ans, elle affiche un taux de rendement interne de 4,30 %. Attention, rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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Autres SCPI qui investissent dans le résidentiel
Outre les SCPI de rendement dédiées à l’habitation, il existe d’autres types de sociétés civiles de placement immobilier qui investissent dans le secteur résidentiel.
SCPI fiscales
Les SCPI fiscales sont des sociétés civiles de placement immobilier dont le but est d’accorder un avantage fiscal aux porteurs de parts. Elles investissent exclusivement dans de l’immobilier d’habitation qui est éligible à un dispositif fiscal afin de faire bénéficier de réductions d’impôt aux épargnants. Voici les différents types de SCPI fiscales :
- SCPI Denormandie ;
- SCPI Malraux ;
- SCPI de déficit foncier ;
- SCPI Pinel, qui ne sont plus disponibles à la souscription depuis la fin du dispositif Pinel début 2025.
Contrairement aux SCPI de rendement, les SCPI fiscales résidentielles n’ont pas vocation à afficher un taux de distribution élevé. L’intérêt est avant tout fiscal. Le taux de réduction d’impôt dépend du dispositif ainsi que de la durée d’engagement de l’investisseur. L’horizon de placement recommandé tourne généralement entre 9 et 15 ans. La revente des parts de SCPI fiscales avant l’échéance est très difficile.
Il existe plusieurs SCPI fiscales d’habitation telles que Kyaneos Denormandie 4 (Denormandie), Urban Pierre 6 (Déficit foncier) ou encore Urban Prestigimmo 5 (Malraux).
SCPI de capitalisation
Les SCPI de capitalisation, ou SCPI de plus-value, sont également des SCPI d’habitation. Elles visent à valoriser leur patrimoine dans le temps dans l’optique de distribuer des plus-values à terme. Pour ce faire, elles investissent majoritairement dans de l’immobilier d’habitation à prix décoté.
Les SCPI de capitalisation ne distribuent que peu ou pas de revenus mais permettent aux investisseurs de profiter d’une plus-value potentielle attractive en visant une revalorisation régulière de leur prix de part.
Voici des exemples de SCPI de plus-value :
- Novapierre Résidentiel ;
- Patrimmo Croissance ;
- Sofiprime.
