LES QUESTIONS FRÉQUEMMENT POSÉES SUR LA SCPI

Mieux comprendre la SCPI

Nous répondons à vos questions sur la SCPI

Que l’on soit déjà porteur de parts de SCPI ou bien en simple recherche d’informations, les sociétés de gestion de SCPI ont l’obligation de diffuser les documents d’information suivants :

  • Rapport annuel.
  • Statuts.
  • Note d’information.
  • Bulletins trimestriels d’information.

Ces documents sont disponibles sur le site internet des sociétés de gestion ou directement envoyés par courrier si vous êtes client. Ils permettent notamment d’apprécier l’évolution du marché des parts, la performance de la SCPI, le patrimoine et le travail fait sur la gestion locative des immeubles …

Comme tout investissement immobilier, les revenus (donc les loyers) des SCPI ne sont pas garantis. A ce titre il est important de comprendre d’où ces loyers proviennent. Chaque locataire signe un bail commercial avec la SCPI (qui est le propriétaire du bien immobilier) qui définit le montant du loyer pendant un certain nombre d’année (3 ans, 6 ans ou 9 ans en France). Il est important de préciser que le bail commercial est beaucoup plus protecteur pour le propriétaire qu’un bail civil. A ce titre seule la faillite peut empêcher le versement des loyers (pas de trêve hivernale etc…). Par ailleurs, une baisse du taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI et des loyers versés par les locataires dans un contexte économique compliqué peut entrainer une baisse des revenus distribués aux associés de la SCPI. Néanmoins, cette baisse des revenus est limitée par la mutualisation des risques qu’apporte la SCPI ainsi que le travail actif de la société de gestion. A ce titre, avec la crise sanitaire de 2020, le rendement moyen de l’ensemble des SCPI a basculé de 4,4% en 2019 à 4 % en 2020.

Nous pouvons catégoriser la fiscalité des SCPI de rendement en trois catégories :

  • Revenus fonciers
  • Revenus financiers
  • Plus-values immobilière

Les revenus générés par les SCPI sont considérés par l’administration fiscale comme des revenus fonciers. A ce titre, ils entrent dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu des particuliers et sont donc fiscalisés à la hauteur de la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) et des prélèvements sociaux (CSG/CRDS de 17,2%).

De manière beaucoup plus anecdotique les SCPI vont aussi produire des revenus financiers. En effet, dans le cadre de leur gestion de trésorerie, les SCPI vont distribuer une partie des intérêts générés mais cela reste très marginal. A ce titre, le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) s’applique (flat tax 30 %).

Enfin, lors de la revente, le régime de la plus-value immobilière s’applique également. Il faut néanmoins préciser que celle-ci sera diminuée des frais de souscription et des abattements successifs pour durée de détention.

La revente de SCPI s’effectue de manière différente en fonction la typologie de la SCPI :

SCPI à capital fixe : les parts s’échangent sur le marché secondaire. Les parts en attente de cession sont inscrites sur le carnet d’ordre (avec un prix minimum de vente). Les acheteurs se positionnent, eux, avec un prix maximum. L’échange des parts se fait au prix d’exécution et la même part reste en circulation.
SCPI à capital variable : une valeur de retrait est définie par la société de gestion (prix de souscription – commissions de souscription). Le vendeur adresse une demande de cessions de ses parts à la société de gestion qui lui reverse le capital dû. Les retraits sont traités immédiatement sous réserve que les souscriptions compensent les parts vendues.

Investir en SCPI permet de bénéficier de rentes régulières. En effet la SCPI, après le délai de carence initial, va reverser des loyers directement sur le compte de l’investisseur. Ces derniers sont en général reversés de manière trimestrielle à terme échu (c’est-à-dire le premier trimestre est reversé en avril) mais il est également possible de bénéficier de revenus mensuels (à terme échu également). Par ailleurs, ces loyers sont nets de charges.

On distingue différents types de frais en SCPI (qui correspondent aux frais que l’on retrouve pour un investissement immobilier en direct) : Commission de souscription : inclue dans le prix de souscription. Commission de gestion : prélevée directement sur les loyers encaissés, ils rémunèrent le travail de la société de gestion. Droits d’enregistrement : payés par l’acheteur au Trésor Public uniquement dans le cadre de SCPI à capital fixe, ils s’élèvent à 5% du prix acquéreur.

Une SCPI à capital fixe, comme son nom l’indique, a un capital figé. Ce type de SCPI émet de nouvelles parts lors d’une augmentation de capital. Les parts s’échangent exclusivement sur un marché secondaire ou de gré à gré.

Il existe deux types de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Une SCPI à capital variable est une SCPI qui ouvre son capital cela veut dire qu’il est possible d’acheter des parts (ou même de les céder) sans contrainte particulière tant que le plafond statutaire maximal n’a pas été atteint.

Lorsque l’on achète des parts de SCPI, on devient propriétaire d’un pourcentage de chaque bâtiment qui compose la SCPI. Il s’agit donc d’un réel investissement locatif immobilier qui doit s’apprécier sur le moyen-long terme. A ce titre, comme tout achat dans la pierre, des frais de souscriptions sont prélevés et un délai de carence allant de 3 à 5 mois s’applique. Il est donc recommandé d’envisager son investissement sur un horizon temporel de 8-10 ans (même s’il est possible de s’en séparer à tout moment au prix de retrait en vigueur le jours de la cession).

Un non-résident fiscal et un étranger a la possibilité d’investir en SCPI. Seule les SCPI fiscales ne seront pas accessibles au non-résident car l’investisseur n’étant pas fiscalité en France il n’a aucun intérêt à chercher à défiscaliser en France.

Attention toutefois, pour pouvoir investir les fonds doivent être déposés en amont sur un compte SEPA :

Allemagne, Autriche, Andorre, Belgique, Bulgarie, Cité du Vatican, Chypre, Croatie, Danemark, Espagne, Estonie, Finlande, France, Gibraltar, Grèce, Hongrie, Irlande, Islande, Italie, Lettonie, Liechtenstein, Lituanie, Luxembourg, Malte, Monaco, Norvège, Pays-Bas, Pologne, Portugal, République Tchèque, Roumanie, Royaume-Uni, Saint-Marin, Slovaquie, Slovénie, Suède et Suisse.

Il n’existe aujourd’hui plus de réseau bancaire qui a industrialisé le financement de parts de SCPI. Chaque banque souhaite financer en priorité sa (ou ses) SCPI « maison » et si l’on veut procéder à une allocation de SCPI de notre propre choix cela devient un peu plus complexe. Afin de pouvoir réaliser un achat de parts de SCPI via le crédit immobilier plusieurs étapes sont donc à respecter. Tout d’abord il faut analyser avec précision le profil patrimonial de l’investisseur car certains détails peuvent modifier le choix du partenaire bancaire mais aussi des SCPI éligibles. Être propriétaire ou pas de sa résidence principale, contreparties commerciales imposées par les banques, le niveau d’épargne sont des exemples de critères qui permettent de privilégier telle ou telle offre de financement.

En fonction de ces éléments, nous allons pouvoir réaliser une allocation de SCPI et procéder à la complétude des bulletins de souscriptions.

La société de gestion en charge de la SCPI a l’obligation de transmettre de manière régulière des documents (visés par l’AMF) aux investisseurs. A ce titre, un rapport trimestriel et annuel est édité et transmis aux associés de la SCPI afin de les tenir informés de la vie de la SCPI : rendements, dernières acquisitions, stratégie d’investissement etc.

Les parts de SCPI sont transmissibles à vos héritiers lors du décès. En effet les parts de SCPI entrent dans l’actif successoral comme tout autre bien immobilier classique.

La valeur de retrait est alors utilisée afin de déterminer la valeur nette successorale.

Les parts de SCPI sont faciles à transmettre lors du décès car ce sont des parts et à ce titre facile à redistribuer entre héritier. Une fois la succession réglée par le notaire, ce dernier informe la société de gestion et fourni l’identité des nouveaux porteurs de parts (les héritiers) afin que l’attestation de propriété de parts soit modifiée.

Il faut bien distinguer les 2 notions : marché primaire et secondaire.

Le marché primaire permet aux sociétés de gestion de SCPI d’émettre de nouvelles parts pour les SCPI en augmentation de capital.

Le marché secondaire permet quant à lui de permettre aux investisseurs souhaitant revendre leurs parts de s’en séparer. Ce dernier est organisé par la société de gestion mais rien n’oblige l’investisseur à passer par celui-ci.

Il y a parfois des opportunités sur le marché secondaire sur certaines SCPI, mais la majorité des échanges se font sur le marché primaire.

Une SCPI Pinel est une SCPI fiscale qui a pour objectif d’acquérir un parc immobilier comprenant des actifs éligibles au dispositif Pinel dans le but de diminuer son impôt sur le revenu (biens immobiliers résidentiels neufs). Acheter des parts de SCPI Pinel permet donc de mutualiser les risques liés à l’immobilier locatif tout en bénéficiant de l’avantage fiscal Pinel. Particularité de la SPCI Pinel, la défiscalisation est possible dès l’année de souscription et non à la date de livraison des biens contrairement à un investissement Pinel traditionnel sur un bien en direct.

Il existe plusieurs méthodes d’acquisition de parts de SCPI dont la SCPI via l’assurance-vie. Dans ce cadre, le propriétaire des parts de SCPI est l’assureur et l’investisseur doit choisir ses SCPI en fonction de la liste des supports éligibles. L’avantage principal réside dans la fiscalité favorable de l’assurance-vie. Le choix de SCPI reste donc limité et l’assureur va facturer des frais gestion annuel ce qui peut limiter l’intérêt de la stratégie. Il faut donc être attentif à 5 éléments principaux : 100% des loyers reversés, frais de gestion sur unités de comptes, SCPI éligibles et lesquelles, pourcentage de la somme investie en SCPI autorité au sein du contrat et montant minimum pour ouvrir le contrat par support choisi.

Une allocation d’actif est un mélange de plusieurs types d’investissements au sein d’un portefeuille. Un portefeuille diversifié détient justement une combinaison d’actifs divers et variés. Dans le cadre d’un investissement en SCPI, on va donc parler d’allocation d’actifs immobiliers. L’objectif sera alors de diversifier à la fois d’un point de vu géographique mais aussi typologique les actifs immobiliers.

Que l’on soit déjà porteur de parts de SCPI ou bien en simple recherche d’informations, les sociétés de gestion de SCPI ont l’obligation réglementaire de diffuser les documents d’information suivants :

  • Document d’Information Clé (DIC) qui a pour objectif de décrire de manière succincte la stratégie d’investissement, les objectifs de gains, l’échelle de risque ainsi que les frais. Ces informations doivent être suffisamment misent en avant pour qu’un investisseur lambda puisse les intégrer rapidement.
  • Les statuts de la SCPI qui décrivent les règles de fonctionnement juridique de la SCPI.
    Les rapports annuels et trimestriels. Ces documents sont des documents publics qui traduisent la vie de la SCPI. Les dernières acquisitions, les résultats financiers, le détail des résultats de la stratégie d’investissement et la communication de l’ensemble des rations financiers.
  • La Note d’information qui a pour unique but d’informer les investisseurs des modifications juridiques dans la gestion de la SCPI et sur la liquidité des parts (achat/revente).

Ces documents sont disponibles sur le site internet des sociétés de gestion, sur notre site internet ou directement envoyés par courrier si vous êtes client. Ils permettent notamment d’apprécier l’évolution du marché des parts, la performance de la SCPI, le patrimoine et le travail fait sur la gestion locative des immeubles.