Fonctionnement des SCPI

Le sigle SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier.

La société de gestion est chargée d’appliquer la stratégie d’investissement de la SCPI. Elle s’occupe de la gestion du parc immobilier : recherche d’investissements, gestion des locataires et des travaux, perception et reversement des loyers… Elle doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) pour opérer.

L’Autorité des marchés financiers (AMF) est chargée, entre autres, de la régulation du marché des SCPI afin de protéger les intérêts des épargnants. Elle s’occupe d’accorder les autorisations d’exercice des sociétés de gestion et des SCPI. Elle fait également respecter sa réglementation en matière d’information régulière des souscripteurs et d’évolution des prix de parts.

Non car la société de gestion doit être agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF) et donc domiciliée en France. Une SCPI qui a une partie ou la totalité de son parc immobilier à l'étranger dépend donc de l'AMF.

Non, contrairement à l'achat d'un bien immobilier, il n'est pas nécessaire de passer chez un notaire afin d'acheter des parts de SCPI. Il est ainsi possible d'y souscrire très facilement.

Oui, nos équipes ont mis en place la signature 100% électronique sur la quasi-totalité des SCPI du marché. Il est à présent possible de devenir porteur de parts sans bouger de chez soi.

Nous privilégions la souscription 100 % en ligne, avec signature électronique sécurisée. Pour compléter le dossier de souscription, les documents suivants sont requis : -RIB ; -Carte d’identité ou passeport en cours de validité ; -Justificatif de domicile de moins de 3 mois ; -Justification de l’origine des fonds. Une attestation de propriété des parts de SCPI sera ensuite délivrée sous une quinzaine de jours. A savoir : il est plus pertinent de formaliser la souscription en fin de mois, plutôt qu’en début de mois, afin de limiter le délai de jouissance.

Le règlement peut intervenir par chèque, virement ou prélèvement, selon les SCPI et les sociétés de gestion. Le transfert des fonds se fait directement de l’investisseur vers le compte domicilié en France de la société de gestion.

Oui, vous pouvez acheter des SCPI via votre SCI, qu'elle soit à l'IS ou à l'IR. Selon le régime d'imposition, certaines SCPI seront même à privilégier. Les SCPI étrangères ne sont par exemple pas soumises à l'impôt dans une SCI à l'IS.

Les sociétés de gestion sont tenues d’informer régulièrement les porteurs de parts, en produisant notamment des bulletins trimestriels d’information et des rapports annuels de gestion. Ces documents sont accessibles sur le site Portail-SCPI.fr pour chaque SCPI référencée.

En 2025, les SCPI diversifiées sont celles qui affichent les plus hauts niveaux de performance, devant les SCPI de logistique et de commerce.

En général, un délai d'une vingtaine de jours est constaté pour revendre ses parts de SCPI. La revente s'effectue au prix de retrait en vigueur le jour de la revente. La liquidité n'est cependant pas garantie par les sociétés de gestion.

Non, comme tout investissement immobilier, la valeur foncière peut fluctuer à la hausse comme à la baisse. Cependant, en investissant dans une SCPI dont la valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription, les risques sont limités. Investir en SCPI permet de protéger son capital face à de fortes fluctuations et de bénéficier de la tendance haussière de l'immobilier.

Des experts immobiliers indépendants auditent chaque année le parc immobilier afin de déterminer la valeur de reconstitution de chaque SCPI à capital variable. L'AMF impose aux sociétés de gestion de rester dans une marge de + à - 10% pour fixer le prix de souscription.

Les SCPI peuvent investir dans de l'immobilier de bureaux, des commerces, de l'immobilier de santé, de logistique, des parkings, des habitations...

Il n'y a pas de montant minimum à partir duquel le placement devient rentable. A titre d'exemple, des liquidités positionnées sur un livret ne rémunèrent que très faiblement l'épargne investie alors que le rendement brut moyen des SCPI est de plus de 4%.

Investir en SCPI permet de générer des revenus complémentaires nets de charges et sans contrainte de gestion. Ils sont donc particulièrement adaptés pour une personne qui voit ses revenus baisser à la retraite pour maintenir leur train de vie.

Les frais principaux des SCPI sont : - La commission de souscription, qui correspond à un pourcentage du prix de part. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, cette commission est acquittée à la revente, car elle est déduite de la valeur de la part pour établir la valeur de retrait. - Les frais de gestion, prélevés par la société de gestion avant le versement des loyers aux porteurs de parts et qui sont donc “indolores” pour ces derniers.

L’investissement en parts de SCPI ne présente pas de garantie du capital investi, ni de garantie concernant les revenus locatifs distribués. La liquidité des parts à la revente n'est pas non plus garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les parts d’une SCPI à capital variable peuvent être vendues à tout moment, sauf cas de force majeure obligeant la société de gestion à faire patienter les vendeurs afin d’accéder à leur requête. Rappelons toutefois que l’investissement en pierre papier doit s’envisager sur le long terme, avec un horizon de 8 à 10 ans minimum.

Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, la société de gestion procède au rachat de vos parts au prix de retrait. Elle procède ainsi sous réserve d’avoir suffisamment d’acheteurs pour compenser les demandes de retraits, ce qui est habituellement le cas. La revente peut ainsi se conclure assez rapidement, à un prix connu à l’avance.

Le rendement provient des loyers qui sont reversés de manière mensuelle ou trimestrielle en fonction de la SCPI. La revalorisation du prix de la part dans le temps vient également apporter du rendement au placement.

Les loyers sont versés par virement aux détenteurs de parts. Ces loyers sont versés trimestriellement ou mensuellement.

Non les revenus des SCPI, comme tout investissement immobilier locatif, ne sont pas garantis. Investir en SCPI permet toutefois de mutualiser les risques et de pouvoir quasiment écarter le risque de carence locative.

Non, les charges (entretien, taxe foncière,....) ont déjà été prélevées des revenus versés aux investisseurs par la société de gestion. Aucune charge ne reste à payer par le porteur de parts.

Les revenus financiers proviennent de placements de trésorerie à court terme utilisés le plus souvent avant que les fonds collectés soient investis.

Ce délai de jouissance, ou carence locative, permet aux sociétés de gestion de se laisser le temps d'investir l'argent collecté auprès des investisseurs.

C'est l'usufruitier qui encaisse les loyers pendant le démembrement. Une fois les parts remembrées, c'est le nu-propriétaire qui récupère l'intégralité des loyers.

La société de gestion de la SCPI transmet chaque année à l'investisseur un imprimé fiscal unique (IFU) avec les données à recopier lors de sa déclaration de revenus. C'est une démarche simple et rapide.

Non, il n'y a pas de prélèvements sociaux sur les revenus issus de l'étranger des SCPI en question. C'est un des principaux avantages de ces SCPI par rapport aux SCPI françaises.

Les revenus financiers sont fiscalisés au PFU (prélèvement forfaitaire unique) au taux de 30%. Pour certains contribuables, il est possible d'être imposé au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Oui, comme tout investissement immobilier, la fiscalité sur la plus-value immobilière s'applique. Il y a un abattement annuel sur la plus-value dès la 6ème année de détention. Une exonération totale est obtenue au bout de 22 ans de détention. Il faudra en revanche attendre 30 ans afin d'être également exonéré de prélèvements sociaux.

Les parts de SCPI représentent des actifs immobiliers. A ce titre, elles entrent dans l’assiette taxable à l’IFI si l’investisseur y est assujetti. Il existe néanmoins un moyen d’investir en SCPI sans alourdir l’IFI, en optant pour un investissement en nue-propriété.

Oui, il est tout à fait possible d'acheter des SCPI à crédit et de bénéficier ainsi de l'effet de levier du crédit et de la déduction des intérêts d'emprunt. Attention, les taux pratiqués en SCPI sont supérieurs à l'immobilier classique.

Oui, pour les SCPI françaises dont les revenus sont des revenus fonciers français (déclaration 2044). La déduction des intérêts d'emprunt est très contestée pour les SCPI investies à l'étranger.

Oui, c'est possible. En revanche, il convient de bien choisir son contrat notamment au niveau des SCPI éligibles dans le contrat et des frais.

Même s'il s'agit d'un investissement immobilier, les SCPI en assurance-vie sont fiscalisées comme toutes les unités de compte. Les loyers ne sont donc pas fiscalisés tant qu'il n'y a pas de rachat. Lors d'un rachat, c'est la fiscalité favorable de l'assurance-vie qui s'applique.

Non, il est recommandé d'avoir un horizon d'investissement de 8-10 ans minimum lorsque l'on achète des parts de SCPI (comme tout investissement immobilier).

Il est difficile de comparer ces 2 types de placements car l'échelle de risque n'est pas du tout la même : une SCPI a un profil de risque modéré là où une action est risquée car volatile par nature.

Non, les SCPI ne sont pas éligibles au PEA. Elles sont uniquement accessibles en détention directe (pleine propriété), démembrement ou encore via des contrats d'assurance-vie ou des PER.

Oui, certains nouveaux PER, dont la version absolue de SPIRICA, permettent de loger des parts de SCPI. Les dividendes sont alors automatiquement réinvestis dans l'achat de nouvelles parts.

Une SCPI peut être considérée comme la grande sœur de la SCI. Le principe est dans les deux cas de se mettre à plusieurs afin de financer un bien immobilier. La différence réside dans le fait que les investisseurs d'une SCPI ne se connaissent pas.

Non, cela n'a aucun intérêt, que ce soit au niveau du rendement ou de la fiscalité.

L'or a une image de valeur refuge et notamment en temps de crise. En revanche, il ne rapporte pas de revenus contrairement aux SCPI, ce qui rend la SCPI plus rentable sur le long terme.

La SCPI présente le meilleur couple rendement/risque du marché. Il est possible d'obtenir plus de rendement dans de l'immobilier classique, mais avec plus de risque.