Question 1

Que signifie SCPI ?

Accepted Answer

Le sigle SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier.

Question 2

Qu’est-ce qu’une société de gestion ?

Accepted Answer

La société de gestion est chargée d’appliquer la stratégie d’investissement de la SCPI. Elle s’occupe de la gestion du parc immobilier : recherche d’investissements, gestion des locataires et des travaux, perception et reversement des loyers… Elle doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) pour opérer.

Question 3

Quel est le rôle de l’AMF ?

Accepted Answer

L’Autorité des marchés financiers (AMF) est chargée, entre autres, de la régulation du marché des SCPI afin de protéger les intérêts des épargnants. Elle s’occupe d’accorder les autorisations d’exercice des sociétés de gestion et des SCPI. Elle fait également respecter sa réglementation en matière d’information régulière des souscripteurs et d’évolution des prix de parts.

Question 4

Une SCPI peut-elle être gérée de l'étranger ?

Accepted Answer

Non car la société de gestion doit être agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF) et donc domiciliée en France. Une SCPI qui a une partie ou la totalité de son parc immobilier à l'étranger dépend donc de l'AMF.

Question 5

Faut-il passer chez un notaire pour acheter des parts de SCPI ?

Accepted Answer

Non, contrairement à l'achat d'un bien immobilier, il n'est pas nécessaire de passer chez un notaire afin d'acheter des parts de SCPI. Il est ainsi possible d'y souscrire très facilement.

Question 6

La souscription 100% en ligne est-elle possible ?

Accepted Answer

Oui, nos équipes ont mis en place la signature 100% électronique sur la quasi-totalité des SCPI du marché. Il est à présent possible de devenir porteur de parts sans bouger de chez soi.

Question 7

Comment se formalise la souscription ?

Accepted Answer

Nous privilégions la souscription 100 % en ligne, avec signature électronique sécurisée. Pour compléter le dossier de souscription, les documents suivants sont requis : 
-RIB ;
-Carte d’identité ou passeport en cours de validité ;
-Justificatif de domicile de moins de 3 mois ;
-Justification de l’origine des fonds. 

Une attestation de propriété des parts de SCPI sera ensuite délivrée sous une quinzaine de jours. 

A savoir : il est plus pertinent de formaliser la souscription en fin de mois, plutôt qu’en début de mois, afin de limiter le délai de jouissance.

Question 8

Comment procéder au règlement ?

Accepted Answer

Le règlement peut intervenir par chèque, virement ou prélèvement, selon les SCPI et les sociétés de gestion. Le transfert des fonds se fait directement de l’investisseur vers le compte domicilié en France de la société de gestion.

Question 9

Puis-je acheter des parts de SCPI via ma SCI ?

Accepted Answer

Oui, vous pouvez acheter des SCPI via votre SCI, qu'elle soit à l'IS ou à l'IR. Selon le régime d'imposition, certaines SCPI seront même à privilégier. Les SCPI étrangères ne sont par exemple pas soumises à l'impôt dans une SCI à l'IS.

Question 10

Comment suivre mon investissement ?

Accepted Answer

Les sociétés de gestion sont tenues d’informer régulièrement les porteurs de parts, en produisant notamment des bulletins trimestriels d’information et des rapports annuels de gestion. Ces documents sont accessibles sur le site Portail-SCPI.fr pour chaque SCPI référencée.

Question 11

Quels sont les secteurs à privilégier pour investir en SCPI en 2025 ?

Accepted Answer

En 2025, les SCPI diversifiées sont celles qui affichent les plus hauts niveaux de performance, devant les SCPI de logistique et de commerce.

Question 12

L'argent est-il bloqué lorsque l'on investit en SCPI ?

Accepted Answer

En général, un délai d'une vingtaine de jours est constaté pour revendre ses parts de SCPI. La revente s'effectue au prix de retrait en vigueur le jour de la revente. La liquidité n'est cependant pas garantie par les sociétés de gestion.

Question 13

Le capital est-il garanti lors d'un investissement en SCPI ?

Accepted Answer

Non, comme tout investissement immobilier, la valeur foncière peut fluctuer à la hausse comme à la baisse. Cependant, en investissant dans une SCPI dont la valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription, les risques sont limités. Investir en SCPI permet de protéger son capital face à de fortes fluctuations et de bénéficier de la tendance haussière de l'immobilier.

Question 14

Comment le prix de part d'une SCPI est-il fixé ?

Accepted Answer

Des experts immobiliers indépendants auditent chaque année le parc immobilier afin de déterminer la valeur de reconstitution de chaque SCPI à capital variable. L'AMF impose aux sociétés de gestion de rester dans une marge de + à - 10% pour fixer le prix de souscription.

Question 15

Dans quels types de biens immobiliers les SCPI investissent ?

Accepted Answer

Les SCPI peuvent investir dans de l'immobilier de bureaux, des commerces, de l'immobilier de santé, de logistique, des parkings, des habitations...

Question 16

A partir de quel montant est-il rentable d'investir en SCPI ?

Accepted Answer

Il n'y a pas de montant minimum à partir duquel le placement devient rentable. A titre d'exemple, des liquidités positionnées sur un livret ne rémunèrent que très faiblement l'épargne investie alors que le rendement brut moyen des SCPI est de plus de 4%.

Question 17

La SCPI permet-elle de préparer la retraite ?

Accepted Answer

Investir en SCPI permet de générer des revenus complémentaires nets de charges et sans contrainte de gestion. Ils sont donc particulièrement adaptés pour une personne qui voit ses revenus baisser à la retraite pour maintenir leur train de vie.

Question 18

Quels sont les frais des SCPI ?

Accepted Answer

Les frais principaux des SCPI sont : 
- La commission de souscription, qui correspond à un pourcentage du prix de part. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, cette commission est acquittée à la revente, car elle est déduite de la valeur de la part pour établir la valeur de retrait. 
- Les frais de gestion, prélevés par la société de gestion avant le versement des loyers aux porteurs de parts et qui sont donc “indolores” pour ces derniers.

Question 19

Quels sont les risques d’un investissement en SCPI ?

Accepted Answer

L’investissement en parts de SCPI ne présente pas de garantie du capital investi, ni de garantie concernant les revenus locatifs distribués. La liquidité des parts à la revente n'est pas non plus garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Question 20

L’investissement en SCPI est-il un placement liquide ?

Accepted Answer

Les parts d’une SCPI à capital variable peuvent être vendues à tout moment, sauf cas de force majeure obligeant la société de gestion à faire patienter les vendeurs afin d’accéder à leur requête. Rappelons toutefois que l’investissement en pierre papier doit s’envisager sur le long terme, avec un horizon de 8 à 10 ans minimum.

Question 21

Comment se passe la revente de parts de SCPI ?

Accepted Answer

Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, la société de gestion procède au rachat de vos parts au prix de retrait. Elle procède ainsi sous réserve d’avoir suffisamment d’acheteurs pour compenser les demandes de retraits, ce qui est habituellement le cas. La revente peut ainsi se conclure assez rapidement, à un prix connu à l’avance.

Question 22

Quel est le rendement d'une SCPI ?

Accepted Answer

Le rendement provient des loyers qui sont reversés de manière mensuelle ou trimestrielle en fonction de la SCPI. La revalorisation du prix de la part dans le temps vient également apporter du rendement au placement.

Question 23

Comment sont versés les loyers en SCPI ?

Accepted Answer

Les loyers sont versés par virement aux détenteurs de parts. Ces loyers sont versés trimestriellement ou mensuellement.

Question 24

Les revenus des SCPI sont-ils garantis ?

Accepted Answer

Non les revenus des SCPI, comme tout investissement immobilier locatif, ne sont pas garantis. Investir en SCPI permet toutefois de mutualiser les risques et de pouvoir quasiment écarter le risque de carence locative.

Question 25

Dois-je déduire des charges de mes revenus perçus en SCPI ?

Accepted Answer

Non, les charges (entretien, taxe foncière,....) ont déjà été prélevées des revenus versés aux investisseurs par la société de gestion. Aucune charge ne reste à payer par le porteur de parts.

Question 26

D'où proviennent les revenus financiers en SCPI ?

Accepted Answer

Les revenus financiers proviennent de placements de trésorerie à court terme utilisés le plus souvent avant que les fonds collectés soient investis.

Question 27

Pourquoi y a-t-il un délai de jouissance avant de toucher les premiers loyers ?

Accepted Answer

Ce délai de jouissance, ou carence locative, permet aux sociétés de gestion de se laisser le temps d'investir l'argent collecté auprès des investisseurs.

Question 28

Qui encaisse les loyers lors d'un investissement en démembrement temporaire ?

Accepted Answer

C'est l'usufruitier qui encaisse les loyers pendant le démembrement. Une fois les parts remembrées, c'est le nu-propriétaire qui récupère l'intégralité des loyers.

Question 29

Comment déclarer ses revenus de SCPI ?

Accepted Answer

La société de gestion de la SCPI transmet chaque année à l'investisseur un imprimé fiscal unique (IFU) avec les données à recopier lors de sa déclaration de revenus. C'est une démarche simple et rapide.

Question 30

Y a-t-il des prélèvements sociaux sur des SCPI étrangères ?

Accepted Answer

Non, il n'y a pas de prélèvements sociaux sur les revenus issus de l'étranger des SCPI en question. C'est un des principaux avantages de ces SCPI par rapport aux SCPI françaises.

Question 31

Comment sont fiscalisés les revenus financiers en SCPI ?

Accepted Answer

Les revenus financiers sont fiscalisés au PFU (prélèvement forfaitaire unique) au taux de 30%. Pour certains contribuables, il est possible d'être imposé au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Question 32

Y a-t-il une fiscalité sur la plus-value en SCPI ?

Accepted Answer

Oui, comme tout investissement immobilier, la fiscalité sur la plus-value immobilière s'applique. Il y a un abattement annuel sur la plus-value dès la 6ème année de détention. Une exonération totale est obtenue au bout de 22 ans de détention. Il faudra en revanche attendre 30 ans afin d'être également exonéré de prélèvements sociaux.

Question 33

Les parts de SCPI sont-elles prises en compte dans le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ?

Accepted Answer

Les parts de SCPI représentent des actifs immobiliers. A ce titre, elles entrent dans l’assiette taxable à l’IFI si l’investisseur y est assujetti. Il existe néanmoins un moyen d’investir en SCPI sans alourdir l’IFI, en optant pour un investissement en nue-propriété.

Question 34

Peut-on recourir au crédit pour acheter des parts de SCPI ?

Accepted Answer

Oui, il est tout à fait possible d'acheter des SCPI à crédit et de bénéficier ainsi de l'effet de levier du crédit et de la déduction des intérêts d'emprunt. Attention, les taux pratiqués en SCPI sont supérieurs à l'immobilier classique.

Question 35

Les intérêts d'emprunt lors d'un achat de SCPI à crédit sont-ils déductibles ?

Accepted Answer

Oui, pour les SCPI françaises dont les revenus sont des revenus fonciers français (déclaration 2044). La déduction des intérêts d'emprunt est très contestée pour les SCPI investies à l'étranger.

Question 36

Puis-je acheter des parts de SCPI via une assurance-vie ?

Accepted Answer

Oui, c'est possible. En revanche, il convient de bien choisir son contrat notamment au niveau des SCPI éligibles dans le contrat et des frais.

Question 37

Comment sont fiscalisées les SCPI dans un contrat d'assurance-vie ?

Accepted Answer

Même s'il s'agit d'un investissement immobilier, les SCPI en assurance-vie sont fiscalisées comme toutes les unités de compte. Les loyers ne sont donc pas fiscalisés tant qu'il n'y a pas de rachat. Lors d'un rachat, c'est la fiscalité favorable de l'assurance-vie qui s'applique.

Question 38

La SCPI est-elle un placement de court terme ?

Accepted Answer

Non, il est recommandé d'avoir un horizon d'investissement de 8-10 ans minimum lorsque l'on achète des parts de SCPI (comme tout investissement immobilier).

Question 39

Les actions sont-elles plus rentables ?

Accepted Answer

Il est difficile de comparer ces 2 types de placements car l'échelle de risque n'est pas du tout la même : une SCPI a un profil de risque modéré là où une action est risquée car volatile par nature.

Question 40

Peut-on loger des SCPI dans un PEA ?

Accepted Answer

Non, les SCPI ne sont pas éligibles au PEA. Elles sont uniquement accessibles en détention directe (pleine propriété), démembrement ou encore via des contrats d'assurance-vie ou des PER.

Question 41

Puis-je intégrer des SCPI dans mon nouveau PER ?

Accepted Answer

Oui, certains nouveaux PER, dont la version absolue de SPIRICA, permettent de loger des parts de SCPI. Les dividendes sont alors automatiquement réinvestis dans l'achat de nouvelles parts.

Question 42

Quelle est la différence entre une SCPI et une SCI ?

Accepted Answer

Une SCPI peut être considérée comme la grande sœur de la SCI. Le principe est dans les deux cas de se mettre à plusieurs afin de financer un bien immobilier. La différence réside dans le fait que les investisseurs d'une SCPI ne se connaissent pas.

Question 43

Est-il pertinent de loger des SCPI dans un compte-titres ?

Accepted Answer

Non, cela n'a aucun intérêt, que ce soit au niveau du rendement ou de la fiscalité.

Question 44

Investir dans la SCPI ou dans l'or ?

Accepted Answer

L'or a une image de valeur refuge et notamment en temps de crise. En revanche, il ne rapporte pas de revenus contrairement aux SCPI, ce qui rend la SCPI plus rentable sur le long terme.

Question 45

Investir en immobilier classique ou en SCPI ?

Accepted Answer

La SCPI présente le meilleur couple rendement/risque du marché. Il est possible d'obtenir plus de rendement dans de l'immobilier classique, mais avec plus de risque.

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