SCPI Iroko Atlas

Présentation de la SCPI Iroko Atlas

Iroko Atlas est une SCPI à capital variable lancée à la commercialisation le 16 septembre 2025. Il s’agit d’une SCPI sans frais d’entrée.

Gérée par Iroko, société de gestion indépendante agréée par l’AMF, elle adopte une stratégie 100 % internationale. Elle investit exclusivement hors de France, principalement dans l’Espace économique européen (EEE), au Royaume-Uni et en Suisse. Les gérants se réservent également la possibilité d’explorer des opportunités au Canada et aux États-Unis.

À fin 2025, sa capitalisation s’élève à 77,4 M€, pour un portefeuille de 12 actifs répartis dans 6 pays européens. La SCPI compte à cette date 1 795 associés. Malgré sa jeunesse, elle affiche un démarrage particulièrement actif.

Sa stratégie repose sur une approche opportuniste et contracyclique, avec une sélection granulaire d’actifs de taille réduite (majoritairement entre 1 et 10 M€), diversifiés en termes de typologies (commerces, locaux d’activités, hôtels, bureaux) et répartis sur plusieurs marchés européens.

Historique et évolution d’Iroko Atlas

Iroko Atlas a été constituée le 23 décembre 2024 sous la forme d’une SCPI à capital variable. Son visa AMF a été obtenu le 24 juin 2025 (visa n°25-10) et la commercialisation auprès du grand public a débuté le 16 septembre 2025. Il s’agit donc d’une SCPI récente, sans historique de gestion à long terme.

Volume de collecte

Selon le bulletin trimestriel d’information T4 2025 (données au 31 décembre 2025), la capitalisation progresse de +47,1 M€ sur le seul quatrième trimestre 2025.

À fin 2025, la SCPI compte 408 223 parts émises nettes de retrait, pour une capitalisation de 77,4 M€. Le nombre d’associés a augmenté de +1 317 associés au cours du seul quatrième trimestre 2025, passant de 478 à 1 795.

La phase de souscription initiale à prix réduit pour les “sponsors” (182 €/part, clôturée le 16 septembre 2025) puis pour les “sponsors 2” (192 €/part, clôturée le 4 novembre 2025) a permis de sécuriser les premiers engagements de collecte. Les souscriptions en phase “classique” à 200 €/part se poursuivent depuis.

Société de gestion

Iroko est une société par actions simplifiée, agréée par l’AMF le 8 juin 2020 sous le numéro GP-20000014. Son siège social est situé au 4 rue de la Pompe, 75116 Paris.

La société de gestion gère également la SCPI Iroko Zen, SCPI européenne diversifiée sans frais d’entrée lancée en 2020.

Avis sur la SCPI Iroko Atlas

Iroko Atlas se démarque d’abord grâce à son modèle tarifaire sans frais de souscription. Avec un taux de distribution cible non garanti de 6,5 % et un TRI cible de 7 % à 10 ans, la SCPI affiche des objectifs attractifs sur le papier. Son jeune âge impose toutefois une lecture prudente de ces projections.

Les points positifs à retenir

• Stratégie 100 % internationale et diversifiée
  • Investissement exclusivement hors de France, dans des marchés européens variés (Royaume-Uni, Pays-Bas, Espagne, Allemagne, Irlande, Tchéquie à ce stade), avec une logique de décorrélation des cycles entre pays et une granularité assumée des actifs (tickets majoritairement entre 1 et 10 M€).
• Objectifs de performance attractifs
  • La SCPI affiche un taux de distribution cible non garanti de 6,5 % et un TRI cible à 10 ans de 7 % (bruts de fiscalité). Le taux de distribution effectif pour 2025 ressort à 9,41 %, à nuancer fortement car il reflète partiellement l’impact du délai de jouissance en phase de lancement et ne correspond pas au rythme de croisière visé par la SCPI.
• Zéro frais de souscription
  • Point structurellement favorable pour l’investisseur, même si les autres frais d’Iroko Atlas doivent être pris en considération.
• Distribution mensuelle
  • Les dividendes sont versés chaque mois autour du 25, ce qui correspond aux attentes d’une partie des épargnants en quête de revenus réguliers.
• Fiscalité avantageuse
  • L’intégralité du patrimoine étant localisée hors de France, les revenus fonciers distribués ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2 %, conformément aux conventions fiscales bilatérales. C’est un atout tangible pour les épargnants fortement imposés.
• Lancement encourageant
  • Plus de 77 M€ collectés en quelques mois, 12 actifs acquis dans 6 pays dès la fin 2025, un taux d’occupation financier de 100 %. Les premiers signaux opérationnels sont positifs, sans que cela ne constitue une garantie pour la suite.

Les points de vigilance à garder en tête

• SCPI très jeune, peu d’historique
  • Iroko Atlas a été lancée en courant d’année 2025. Le taux de distribution 2025 (9,41 %) est calculé sur l’ensemble de l’année mais la société de gestion précise elle-même qu’il n’est pas représentatif d’un rendement stabilisé, notamment en raison de l’impact du délai de jouissance en phase de lancement. Il faudra attendre plusieurs exercices complets pour disposer d’un track record fiable.
• Frais courants plus élevés que la moyenne
  • L’absence de frais d’entrée se compense par une commission de gestion différenciée selon la zone géographique des actifs, à savoir 14,4 % TTC pour les actifs en zone euro et 16,8 % TTC hors zone euro. Ces frais de gestion s’avèrent plus élevés que la moyenne du marché. La SCPI prélève aussi des frais de sortie anticipée en cas de revente avant 6 ans.
• Minimum de souscription de 5 000 €
  • Plus élevé que la majorité des SCPI (qui descendent souvent à 1 000 € ou moins pour la première souscription), ce seuil limite l’accessibilité aux épargnants avec un faible capital de départ.
• Risque de change
  • La stratégie internationale implique une exposition à des actifs libellés en devises non-euro (notamment en livre sterling au Royaume-Uni), ce qui peut affecter à la baisse comme à la hausse la valeur du patrimoine et les revenus distribués.

Stratégie d’investissement et patrimoine immobilier de la SCPI Iroko Atlas

Stratégie d’Iroko Atlas

Iroko Atlas adopte une approche opportuniste et contracyclique. La société de gestion cherche à tirer parti des différences de cycles économiques entre les pays européens pour acquérir des actifs à des conditions financières attractives, en ciblant des marchés souvent moins exploités par les SCPI de grande taille.

Les typologies d’actifs ciblées incluent les commerces, les locaux d’activités et de logistique, les bureaux, les hôtels, les résidences de service ainsi que, à titre accessoire, les installations photovoltaïques.

La sélection des actifs repose sur une analyse combinant la qualité intrinsèque des biens (desserte en infrastructures, adaptabilité aux futurs besoins locatifs, qualité du locataire, durée des baux et réversibilité) et une évaluation extra-financière systématique selon une grille ESG interne. Iroko Atlas vise le label ISR et se classe article 8 au sens du règlement SFDR.

La granularité constitue un axe central : la majorité des acquisitions se situe entre 1 et 10 M€ par actif, ce qui permet une mutualisation large des risques et une agilité dans l’allocation du capital.

L’endettement n’est pas utilisé à ce stade (LTV de 0 % au 31 décembre 2025), avec une cible indicative de 30 % à terme, dans la limite statutaire de 50 % de l’actif immobilier.

Patrimoine immobilier au 31 décembre 2025

Selon le bulletin trimestriel d’information T4 2025, le patrimoine d’Iroko Atlas se compose de 12 actifs pour une surface totale de 40 394 m² et une valorisation hors droits de 56,4 M€. La SCPI compte 16 locataires.

Source : Extrait du bulletin trimestriel d’information du quatrième trimestre d’Iroko Atlas

Gestion du parc immobilier

Taux d’occupation

Le Taux d’Occupation Financier (TOF) rapporte le montant des loyers et indemnités d’occupation facturés, augmenté des valeurs locatives de marché des locaux non disponibles à la location, au montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine serait louée.

Au 31 décembre 2025, le TOF s’élève à 100,00 %, avec 99,44 % de locaux occupés hors franchise et 0,08 % de locaux vacants en recherche de locataire.

Le Taux d’Occupation Physique (TOP), qui rapporte la surface occupée à la surface totale détenue, ressort à 99,7 %.

Valeurs patrimoniales au 31 décembre 2025

La valeur de réalisation par part s’établit à 188,27 €, validée par l’expert AIFM de la SCPI sur la base d’une campagne d’expertise indépendante portant sur 100 % du patrimoine. Elle correspond à la valeur vénale des immeubles augmentée de la valeur nette des autres actifs.

La valeur de reconstitution par part s’établit à 204,87 €. Elle représente ce qu’il en coûterait pour reconstituer le patrimoine à l’identique, frais d’acquisition inclus.

Exemples d’acquisitions

Depuis son lancement, Iroko Atlas a réalisé 12 acquisitions dans 6 pays européens pour un volume d’investissement total de plus de 50 M€ et un rendement AEM d’environ 8,50 %.

Parmi les acquisitions réalisées au T4 2025, les gérants mettent en avant :

• Londres (Royaume-Uni)
  • Commerce loué à Nudie Jeans et Time Lifestyle. WALB 3,81 ans, rendement AEM 8,77 %, acquisition 1,52 M€ hors droits (HD)
• Dublin (Irlande)
  • Commerce/Bureaux pris par Mountain Warehouse et Element Pictures. WALB 1,8 an, rendement AEM 7,57 %, acquisition 3,3 M€ HD
• Aberdeen (Royaume-Uni)
  • Hôtel géré par Travelodge. WALB 25 ans, rendement AEM 8,61 %, acquisition 7,76 M€ HD
• Prostejov (Tchéquie)
  • Local d’activités loué à Solero Technologies. WALB 25 ans, rendement AEM 10,28 %, acquisition 2,97 M€ HD
• Drunen (Pays-Bas)
  • Logistique/Bureaux, occupé par Rutali B.V. WALB 9 ans, rendement AEM 8,33 %, acquisition 11,38 M€ HD

Stratégie de cession

Iroko Atlas se réserve la possibilité de céder des actifs lorsque les conditions de marché le justifient, afin de dégager des plus-values ou de réaliser de nouveaux investissements. Aucune cession n’a été réalisée à ce stade, compte tenu de la jeunesse du portefeuille.

Performances de la SCPI Iroko Atlas

Taux de distribution et performance globale annuelle 2025

Le taux de distribution (TD) mesure le dividende brut versé au titre de l’année N avant prélèvements fiscaux, rapporté au prix de souscription au 1er janvier de l’année N.

Pour 2025, Iroko Atlas affiche un taux de distribution de 9,41 % et une Performance Globale Annuelle (PGA) de 9,41 %, le prix de part n’ayant pas évolué. La PGA correspond à la somme du taux de distribution et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier N et le 1er janvier N+1.

Il convient de souligner que ce taux de distribution 2025 n’est pas représentatif du rendement de long terme ciblé par Iroko Atlas. La SCPI a été commercialisée en cours d’année, le portefeuille a été constitué progressivement et l’impact du délai de jouissance a mécaniquement gonflé le taux de distribution sur cette première année d’exercice.

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Taux de rendement interne (TRI)

La société de gestion vise un TRI net annuel cible de 7 % à 10 ans, incluant un taux de distribution annuel cible de 6,5 % net de frais. Cet objectif repose sur des hypothèses de taux d’occupation, de niveaux de valorisation des actifs et de mise en œuvre de la stratégie d’investissement. Il ne constitue pas une promesse de rendement.

Aucun TRI historique calculé sur données réelles n’est disponible compte tenu de l’ancienneté de la SCPI.

Dividende annuel d’Iroko Atlas et report à nouveau

En 2025, le dividende annuel brut par part d’Iroko Atlas en pleine jouissance s’élève à 18,82 €. Le dividende annuel net de fiscalité étrangère se situe pour sa part à 15,49 €. Soit 3,33 € d’impôt étranger prélevé à la source.

Les distributions ont débuté en juin 2025 (versement le 25/07/2025) et ont été versées mensuellement autour du 25 de chaque mois.

D’après la deuxième résolution présentée à l’Assemblée générale du 16 avril 2026, Iroko Atlas affiche un report à nouveau de 47 620 € au 31 décembre 2025, contre 101 970 € de dividende total au titre de 2025.

Prix de part d’Iroko Atlas

Évolution du prix de part

Après les phases de lancement à prix réduit pour les Sponsors (182 €, clôturée le 16 septembre 2025) et les Sponsors 2 (192 €, clôturée le 4 novembre 2025), le prix de souscription courant s’établit à 200 € (valeur nominale 150 € + prime d’émission 50 €) depuis la phase classique.

Au 31 décembre 2025, le prix de part n’a pas évolué depuis l’ouverture de la phase classique.

La valeur de retrait s’établit à 200 €. Pour les parts retirées avant 6 ans de détention, une commission de 6 % TTC s’applique, ramenant ce prix de retrait à 188 €.

Décote/surcote

Le prix de souscription courant (200 €) se compare à la valeur de reconstitution par part (204,87 € au 31/12/2025), faisant ressortir une légère décote de -2,4 % du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution.

Compte tenu de la jeunesse de la SCPI, cet indicateur ne s’avère pas encore pleinement pertinent.

Frais de la SCPI Iroko Atlas

Frais de souscription

Iroko Atlas ne prélève aucune commission de souscription. C’est l’un des rares modèles sans frais d’entrée dans l’univers des SCPI. Des frais de sortie anticipée peuvent être prélevés, en cas de revente des parts moins de 6 ans après leur souscription.

Frais de gestion

La commission de gestion annuelle se décompose selon la localisation des actifs :

• 14,4 % TTC (soit 12 % HT) des produits locatifs et financiers nets encaissés pour les actifs situés en zone euro
• 16,8 % TTC (soit 14 % HT) des produits locatifs et financiers nets encaissés pour les actifs situés hors zone euro

Cette commission couvre le fund management (stratégie d’investissement, allocation des souscriptions, gestion des souscriptions et retraits), l’asset management (supervision de la gestion locative, stratégie d’acquisition et de cession) ainsi que la gestion de la trésorerie.

Ces niveaux de frais de gestion sont sensiblement supérieurs à la moyenne des SCPI. Il s’agit d’une politique tarifaire habituelle pour les SCPI sans frais d’entrée, bien que chacune peut ajuster les frais de gestion à un niveau plus ou moins élevé.

Autres frais

• Commission d’acquisition d’actifs immobiliers : maximum 4,8 % TTC (soit 4 % HT) du prix d’acquisition hors taxes, hors droits.
• Commission de cession d’actifs immobiliers : 5 % TTC (soit 4,16 % HT) du prix de vente net vendeur, uniquement en cas de plus-value supérieure à 5 % au prix d’acquisition.
• Commission de suivi et de pilotage des travaux : maximum 6 % TTC (soit 5 % HT) du montant des travaux suivis directement par la société de gestion.
• Commission de retrait ou de cession de parts avant 6 ans : 6 % TTC (soit 5 % HT) du prix des parts concernées. La période de retrait anticipé était initialement fixée à 5 ans. Une résolution présentée à l’Assemblée générale du 16 avril 2026 prévoit de la porter à 6 ans pour tous les associés. Aucune commission n’est prélevée pour les retraits ou cessions de parts détenues depuis plus de 6 ans.

Fiscalité de la SCPI Iroko Atlas

Iroko Atlas constitue un patrimoine immobilier exclusivement localisé hors de France (EEE hors France, Royaume-Uni, Suisse, et sur opportunités Canada et États-Unis). Cette caractéristique détermine l’essentiel du régime fiscal applicable aux associés résidents fiscaux français.

Fiscalité pour les résidents fiscaux français

• Revenus fonciers de source étrangère

Les loyers perçus sur des actifs localisés hors de France sont soumis à l’impôt dans le pays de situation des immeubles, conformément aux conventions fiscales bilatérales.

Selon les conventions en vigueur, les associés peuvent bénéficier d’un mécanisme de crédit d’impôt (neutralisation de l’impôt étranger) ou de taux effectif (revenus non imposés mais pris en compte des revenus étrangers pour le calcul du taux d’imposition).

Les loyers étrangers ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2 %, contrairement aux revenus fonciers de source française. Cette exonération représente un gain significatif pour l’investisseur.

En 2025, les impôts acquittés à l’étranger par Iroko Atlas représentent 17,64 % des revenus bruts versés selon le bulletin d’information du T4 2025. Ce taux est susceptible d’évoluer en fonction des actifs détenus et de leur répartition géographique.

• Revenus financiers

Les produits issus du placement de la trésorerie de la SCPI sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 31,4 % au total, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux.

Sur option globale, l’imposition peut s’effectuer au barème progressif de l’IR + prélèvements sociaux.

• Plus-values immobilières

Les plus-values sur cessions de parts par les associés sont imposées au régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 % au total. Des abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de la 6e année. Une surtaxe progressive s’applique sur les plus-values supérieures à 50 000 €.

Les plus-values réalisées à la revente d’actifs immobiliers et distribués aux associés font également l’objet d’une imposition spécifique. Les modalités d’imposition varient selon le pays de localisation de l’immeuble.

Dividende net de fiscalité étrangère

Sur le dividende brut de 10,93 € par part versé au T4 2025, l’impôt étranger prélevé à la source par Iroko Atlas représente 1,03 € par part, soit un dividende net de fiscalité étrangère de 9,90 € par part.

Sur l’ensemble de l’exercice 2025, le dividende net de fiscalité étrangère s’élève à 15,49 € par part.

Valeur IFI au 1er janvier 2026

Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) à hauteur de la quote-part représentative des biens immobiliers détenus par la SCPI.

La valeur IFI par part au 1er janvier 2026 doit figurer dans le rapport annuel 2025 d’Iroko Atlas. La société de gestion communique cette information aux associés à l’aide de l’imprimé fiscal unique (IFU).

Risques et points de vigilance de la SCPI Iroko Atlas

Risque de perte en capital

Ni le capital investi ni les revenus ne sont garantis. La valeur des parts dépend de l’évolution des marchés immobiliers dans les pays où la SCPI investit et des choix de gestion. En cas de cession de parts ou de retrait dans un contexte de marché défavorable, l’investisseur peut récupérer une somme inférieure au montant initialement investi.

Revenus non garantis

Les dividendes versés par Iroko Atlas dépendent des loyers effectivement encaissés, des niveaux d’occupation des actifs et du bon paiement par les locataires. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse selon les conditions d’exploitation du portefeuille. La distribution mensuelle n’est pas garantie.

Risque de liquidité

Iroko Atlas ne garantit pas la revente des parts ni le retrait des associés. Le retrait dépend de l’équilibre entre les demandes de souscription et les demandes de retrait. En cas de déséquilibre prolongé, les retraits peuvent être mis en attente ou, dans des cas extrêmes, faire l’objet d’un blocage. Il convient d’envisager cet investissement sur un horizon d’au moins 10 ans. À noter : des frais de sortie de 6 % TTC s’appliquent en cas de cession ou retrait avant 6 ans de détention.

Risque de change

Iroko Atlas détient des actifs immobiliers localisés hors de la zone euro (Royaume-Uni notamment). La fluctuation des taux de change peut donc impacter positivement ou négativement la valeur des actifs et les revenus distribués. La société de gestion peut recourir à des instruments de couverture de change de manière discrétionnaire, mais certains risques peuvent volontairement ne pas être couverts.

Risque de taux et d’endettement

Si Iroko Atlas n’a pas recours à l’endettement au 31 décembre 2025 (LTV de 0 %), elle se réserve la possibilité d’emprunter jusqu’à 50 % de la valeur de l’actif immobilier avec une cible indicative de 30 %. Le recours à l’endettement amplifie à la fois le potentiel de rendement et les risques de perte en cas de dévalorisation des actifs.

Risque fiscal

Les règles fiscales applicables dans les pays d’investissement sont susceptibles d’évoluer. Toute modification des conventions fiscales bilatérales, des taux d’imposition locaux ou de la législation française pourrait affecter le rendement net perçu par les associés.

Avantages et limites de la SCPI Iroko Atlas

Comment investir dans la SCPI Iroko Atlas en 2026

Méthodes d’investissement

Souscription en pleine propriété

La souscription au comptant en pleine propriété constitue le mode d’entrée standard. L’investisseur acquiert des parts à 200 € par part (prime d’émission de 50 € incluse).

La neuvième résolution présentée à l’Assemblée générale des associés d’Iroko Atlas prévoit la possibilité pour la société de gestion de mettre en place la décimalisation des parts “à la date à laquelle jugera opportun dans le courant de l’année 2026”. Cette résolution doit permettre à Iroko Atlas de proposer l’investissement via des versements programmés et le réinvestissement des dividendes.

Souscription en démembrement de propriété

Iroko Atlas peut faire l’objet d’une souscription en nue-propriété ou en usufruit. Le démembrement permet à l’usufruitier de percevoir les revenus pendant la durée du démembrement, tandis que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit sans fiscalité sur la plus-value liée à la reconstitution.

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété se fait avec une décote par rapport au prix de part en pleine propriété. Cette décote varie selon la durée du démembrement.

Souscription via assurance vie ou PER

Les modalités d’accessibilité d’Iroko Atlas au sein de contrats d’assurance vie ou de PER ne sont pas précisées dans les documents sources disponibles à la date de rédaction de cette fiche. Nous vous invitons à nous contacter pour connaître les SCPI disponibles en assurance vie ou PER.

Investissement à crédit

La souscription à crédit repose sur l’effet de levier. L’investisseur emprunte de l’argent à la banque pour acquérir un nombre de parts plus important. Les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles des revenus fonciers dans certaines conditions.

Ce mode de financement amplifie toutefois les risques : en cas de baisse de la valeur des parts ou de revenus insuffisants, l’emprunteur reste tenu de rembourser son crédit indépendamment des performances de la SCPI.

Prix et investissement minimum

Le prix de souscription s’établit à 200 € par part, décomposé en :

• Valeur nominale : 150 €
• Prime d’émission : 50 € TTC

Investissement minimum pour une première souscription : 5 000 € (soit 25 parts). À partir du deuxième investissement, le minimum descend à 1 000 € (soit 5 parts).

Délai de jouissance et rythme des dividendes

Le délai de jouissance s’établit au premier jour du cinquième mois suivant l’émission des parts. Concrètement, pour une souscription validée en avril 2026, les parts entreraient en jouissance le 1er septembre 2026.

Les dividendes sont distribués mensuellement, versés autour du 25 de chaque mois.

Comment et pourquoi investir avec Portail-SCPI

Portail-SCPI.fr accompagne les épargnants dans leur démarche d’investissement en SCPI avec un positionnement de neutralité et de transparence. L’accès à la SCPI Iroko Atlas via notre plateforme s’effectue dans les mêmes conditions tarifaires qu’une souscription directe, sans frais supplémentaires.

Notre équipe de conseillers propose un accompagnement personnalisé pour analyser l’adéquation d’Iroko Atlas à votre situation patrimoniale, votre profil fiscal et vos objectifs de revenus. Nous assurons également le suivi dans la durée de votre investissement et vous informons des évolutions de la SCPI.

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Démarches de souscription

• Documents requis : pièce d’identité en cours de validité, justificatif de domicile, RIB, bulletin de souscription complété et signé.
• Modalités de règlement : paiement intégral à la souscription par virement bancaire ou prélèvement.
• Documents d’information à consulter avant toute souscription : la note d’information (visa AMF n°25-10 du 24 juin 2025), les statuts, le document d’informations clés (DIC) et le dernier bulletin trimestriel d’information, disponibles sur iroko.eu.

Conditions de revente et liquidité de la SCPI Iroko Atlas

Prix de retrait et modalités

La valeur de retrait correspond au prix de souscription diminué des éventuelles commissions de retrait. Au 31 décembre 2025, le prix de retrait s’établit à 200 € pour les parts détenues depuis plus de 6 ans (0 % de frais). Pour un retrait avant 6 ans de détention, une commission de 6 % TTC s’applique, ramenant le prix de retrait effectif à 188 € par part.

Iroko Atlas ayant été commercialisée en septembre 2025, elle n’affiche aucun historique de rotation des parts. Aucune part n’a été retirée au cours de l’année 2025 et il n’y a pas de parts en attente de retrait non plus.

La liquidité courante ne présente aucun signe de tension du fait de son jeune âge. Elle n’est cependant pas garantie par la société de gestion.

Mécanisme de revente des parts

Iroko Atlas est une SCPI à capital variable donc les demandes de retrait des associés doivent être compensées par les nouvelles souscriptions. La procédure de retrait se déroule en 5 étapes :

1. Envoi d’un bulletin de retrait complété et signé à la société de gestion
2. Vérification de la complétude du dossier et inscription sur le registre des demandes de retrait
3. Compensation avec les demandes de souscription à la fin du mois
4. En l’absence de compensation suffisante, maintien en attente sur le registre
5. Versement des fonds dans un délai de 2 mois à compter de la compensation

Notons en complément que toute demande de retrait incomplète et non régularisée dans un délai de deux mois sera refusée par la société de gestion.

Cette dernière précise également, dans la note d’information d’Iroko Atlas que “si l’associé auteur de la demande n’indique pas, par une mention expresse, que sa demande doit être exécutée totalement, la société de gestion pourra exécuter partiellement son ordre de retrait.”

Vente de gré à gré

Un associé peut céder ses parts directement à un tiers ou à un autre associé, sous réserve de l’agrément préalable de la société de gestion. La cession est formalisée par une déclaration de transfert (imprimé CERFA n°2759 ou contrat de cession) enregistrée par l’administration fiscale. Un droit d’enregistrement de 5 % (article 726 du CGI) s’applique à la charge de l’acquéreur.

Pour les cessions de parts détenues depuis moins de 6 ans, une commission de 6 % TTC est prélevée à la charge du vendeur. L’acheteur bénéficie des revenus à compter du 1er jour du mois suivant l’inscription du transfert sur le registre des associés.

Points de vigilance sur la liquidité

Iroko Atlas ne garantit pas le rachat des parts. La liquidité dépend directement de la collecte : si les nouvelles souscriptions ralentissent et que les demandes de retrait augmentent, les délais de remboursement peuvent s’allonger significativement.

L’horizon d’investissement recommandé est de 10 ans minimum. Une sortie anticipée expose à des frais de 6 % TTC avant 6 ans de détention, en plus du risque de cession à un prix inférieur au prix d’acquisition.

Pourquoi investir dans la SCPI Iroko Atlas

Synthèse en points clés

• Stratégie 100 % internationale hors France sur les principaux marchés d’Europe de l’Ouest, avec une approche opportuniste et granulaire
• Zéro frais de souscription : intégralité du capital investi dès la souscription, sans délai d’amortissement
• Taux de distribution cible de 6,5 % net de frais (non garanti) et TRI cible de 7 % à 10 ans
• Distribution mensuelle des revenus
• Avantage fiscal : pas de prélèvements sociaux français sur les revenus fonciers étrangers (économie de 17,2 %)
• Démarche ESG intégrée et engagement vers le label ISR (article 8 SFDR)
• Lancement actif : 77,4 M€ de capitalisation, 12 actifs dans 6 pays, 1 795 associés en moins de 4 mois
• Endettement nul au 31 décembre 2025 (LTV 0 %), avec une cible indicative de 30 % à terme

Profil investisseur : pour qui la SCPI Iroko Atlas est-elle adaptée ?

Convient-elle à un premier investissement en SCPI ? Iroko Atlas peut convenir à un primo-investisseur en SCPI à condition de disposer d’un capital d’au moins 5 000 € et d’accepter la spécificité d’une SCPI très récente, sans historique long.

Horizon d’investissement : 10 ans minimum recommandé, conformément aux documents réglementaires.

Objectif de revenus complémentaires : la distribution mensuelle est adaptée aux épargnants recherchant des revenus complémentaires versés à échéances régulières. La SCPI s’adresse à des profils cherchant à compléter un patrimoine immobilier existant par une exposition internationale.

Profil fiscal : Iroko Atlas présente un intérêt particulier pour les contribuables fortement imposés en France (tranche marginale élevée), pour qui la méthode d’imposition des loyers étrangers s’avère généralement plus avantageuse.

Acceptation du risque : niveau de risque SRI de 4 sur 7 (risque moyen). L’investisseur doit accepter une volatilité de valeur liée aux marchés immobiliers étrangers, au risque de change et à l’incertitude inhérente à toute SCPI en phase de lancement.

Capacité d’investissement : premier ticket minimum de 5 000 €, nettement supérieur à la majorité des SCPI du marché.