Pourquoi existe-t-il un délai de jouissance en SCPI ?

Qu’est-ce que le délai de jouissance en SCPI ?

En investissant dans les SCPI de rendement, il existe un décalage entre la date d’achat des parts et la date de perception des premiers dividendes. C’est ce qu’on appelle le délai de jouissance ou encore délai d’entrée en jouissance.

Concrètement, même si vous devenez associé dès votre souscription, vos parts ne génèrent pas immédiatement de dividendes. Selon la SCPI, ce délai varie généralement entre un et cinq mois à compter de la date de souscription.

Le délai de jouissance est généralement indiqué par la formule “1er jour du Xème mois suivant la souscription”. Dans certains cas, il peut aussi être affiché de la manière suivante : “Délai de jouissance de X mois”.

La société de gestion de la SCPI fixe librement le délai de jouissance de chacune de ses SCPI. Elle peut aussi le modifier, y compris pour une durée temporaire. Il s’agit d’un paramètre essentiel à observer pour préparer au mieux votre investissement et anticiper le moment où vous allez commencer à percevoir des revenus locatifs.

Le délai de jouissance apparaît dans la documentation des SCPI. C’est également un point abordé avec les conseillers en gestion de patrimoine de Portail-SCPI.fr.

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À quoi sert le délai de jouissance en SCPI ?

L’existence du délai de jouissance est essentielle pour le bon fonctionnement de toute SCPI.

Le but du délai de jouissance est de donner le temps à la SCPI d’investir l’épargne des nouveaux associés porteurs de parts dans l’achat d’immeubles.

La concrétisation d’un investissement dans un bien immobilier peut prendre un certain temps, surtout dans le cadre de la SCPI, un investisseur professionnel qui acquiert des actifs généralement valorisés à plusieurs millions d’euros.

Cette phase d’investissement peut s’étendre sur plusieurs semaines, voire plusieurs mois selon la taille des opérations et les conditions de marché.

En effet, plusieurs étapes sont nécessaires dans l’achat d’un immeuble, comme :

• Trouver l’immeuble ;
• Négocier le prix ;
• Effectuer les vérifications techniques sur l’état de l’immeuble ou la santé financière du locataire par exemple ;
• Finaliser les démarches administratives.

En plus de permettre à la société de gestion de la SCPI de disposer du temps nécessaire pour saisir les opportunités d’investissement, le délai de jouissance protège également les investisseurs déjà associés auparavant en évitant une diminution de leurs dividendes due à l’arrivée de nouveaux porteurs de parts.

Effectivement, si la SCPI n’agrandit pas son patrimoine, elle continuera de collecter le même montant de loyers. Ces derniers devraient alors être répartis entre plus de personnes et chacun des associés percevrait un montant moindre. Cela entraînerait donc mécaniquement une dilution du rendement.

Par conséquent, ce laps de temps nécessaire à l’investissement de la collecte et à l’achat de nouveaux actifs immobiliers justifie la mise en place d’un délai de jouissance par les SCPI.

Notez que plus le délai de jouissance est long, plus l’effet relutif en SCPI est important.

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Comment calculer le délai de jouissance ?

Comprendre le mécanisme de calcul du délai de jouissance permet d’anticiper précisément la date de perception de vos premiers revenus.

Notons que la date de perception des premiers revenus dépend de s’il s’agit d’une SCPI à dividende mensuel ou à distribution trimestrielle.

Prenons plusieurs exemples pour calculer l’entrée en jouissance de parts de SCPI.

• Exemple n°1 : SCPI à dividendes trimestriels avec un délai de jouissance de 4 mois (1er jour du 5ème mois suivant l’investissement)

Vous investissez le 20 janvier dans la SCPI. Vos parts entrent en jouissance le 1er juin. Étant donné qu’il s’agit d’un SCPI qui distribue les dividendes trimestriellement, les dividendes sont versés le mois suivant la fin de chaque trimestre (avril pour le 1er trimestre, juillet pour le 2ème trimestre, etc.).

Vous percevrez donc vos premiers revenus en juillet. À noter que vous percevrez uniquement les dividendes du mois de juin. Les loyers suivants seront versés entièrement et trimestriellement à chacune des prochaines échéances.

• Exemple n°2 : SCPI à distribution mensuelle avec un délai de jouissance fixé au 1er jour du 4ème mois suivant la souscription

Vous souscrivez des parts de SCPI le 15 mars. La jouissance de vos parts débute le 1er juillet. Vous percevrez ainsi votre premier dividende début août, correspondant aux revenus du mois de juillet. Les revenus locatifs suivants seront ensuite distribués à chaque début de mois.

Quel est l’impact du délai de jouissance sur le rendement ?

Le délai de jouissance exerce une influence directe sur la performance de votre investissement, particulièrement durant la première année de détention. Cette période sans revenus vient mécaniquement diminuer le rendement annualisé de l’exercice initial.

Prenons un exemple concret :

• Vous investissez en décembre dans une SCPI affichant un taux de distribution de 5 % et un délai de jouissance de 4 mois ;
• Vous ne percevez que ⅔ des revenus annuels théoriques la première année (8 mois sur 12) ;
• Votre rendement effectif s’établit donc autour de 3,3 % pour cette année initiale, au lieu des 5 % attendus sur une année complète de jouissance.

Comparons l’impact à court et long terme :

• Première année : réduction significative du rendement effectif proportionnelle à la durée du délai.
• Perspective de long terme : effet considérablement atténué sur la durée de détention recommandée de 8-10 ans minimum. Sur 10 ans par exemple, un délai de 4 mois ne représente que 3,3 % de la durée totale d’investissement, rendant son effet quasiment négligeable sur le rendement cumulé.

Pour une planification financière rigoureuse, il convient néanmoins d’intégrer ce paramètre dans vos projections de flux de revenus prévisionnels, notamment si vous comptez sur ces revenus pour compléter votre budget rapidement.

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Rappelons que le rendement n’est pas garanti dans le cadre de l’investissement en SCPI. Il existe également un risque de perte en capital.

Comparatif des délais de jouissance d’une sélection de SCPI

Découvrez dans ce tableau le délai de jouissance des véhicules faisant partie de la sélection des meilleures SCPI de Portail-SCPI, classés par délai de jouissance croissant.

Où et comment trouver le délai de jouissance d’une SCPI ?

L’information sur le délai de jouissance figure obligatoirement dans plusieurs documents officiels mis à disposition par la société de gestion sur son site internet.

Documents officiels à consulter :

• Plaquette commerciale ;
• Note d’information ;
• Bulletins trimestriels ;
• Rapports annuels.

Autres sources :

• Fiches produits détaillées disponibles sur les sites spécialisés en SCPI comme Portail-SCPI. Elles intègrent le délai de jouissance parmi les autres chiffres et informations propres à chaque véhicule d’investissement.
• Auprès des conseillers en gestion de patrimoine comme ceux de Portail-SCPI, qui vous informent systématiquement sur le délai de jouissance avant toute nouvelle souscription.

Avant d’investir en SCPI, il est vivement recommandé de vérifier systématiquement ce paramètre et de le mettre en perspective avec vos objectifs d’investissement et vos besoins financiers. Un délai de jouissance court peut constituer un avantage décisif si vous recherchez une génération rapide de revenus complémentaires.

Les précautions à prendre face au délai de jouissance en SCPI

Plusieurs freins peuvent compromettre l’optimisation de votre investissement en SCPI si le délai de jouissance n’est pas correctement anticipé.

Il est effectivement primordial d’intégrer le délai de jouissance dans votre planification financière. En cas d’oubli, cela crée un décalage avec vos prévisions budgétaires. Il faut donc systématiquement identifier précisément le délai applicable et calculer la date probable de votre premier versement avant de signer.

C’est particulièrement le cas pour les investisseurs en SCPI à crédit, qui ne disposent pas de dividendes les premiers mois pour aider à rembourser les mensualités de crédit. Notons qu’il est souvent possible de négocier un report du début du remboursement de l’emprunt.

Dans le cadre de la SCPI en assurance vie, les conditions générales de l’assureur déterminent le délai de jouissance. Par exemple, dans le contrat Netlife 2 assuré par Spirica, il est ramené au 1er jour du mois suivant la souscription. Dans le contrat Corum Life, le délai de jouissance est identique à celui pratiqué pour les SCPI en direct (5 mois).

N’hésitez pas à questionner votre conseiller sur le délai de jouissance en SCPI si vous avez besoin d’explications complémentaires.