En souscrivant des parts de SCPI sur le marché primaire, les investisseurs ne perçoivent pas immédiatement des dividendes. Il s’agit du délai de jouissance. Explications.

La pierre papier à le vent en poupe. Le rendement moyen en 2020 s’établissait autour des 4%, bien supérieur à celui des fonds euros de l’assurance-vie se situant en moyenne à peine au-dessus des 1%. Contrairement aux fonds euros, les épargnants acquérant des parts de SCPI ne peuvent pas profiter des fruits de leur investissement dans l’immédiat. Un délai de jouissance s’applique sur les SCPI à capital variable et à capital fixe sur le marché primaire.

En investissant dans les SCPI de rendement, il existe un décalage entre la date d’achat des parts et la date de perception des premiers dividendes, c’est-à-dire des premiers revenus trimestriels de votre investissement. Selon les SCPI, la durée de jouissance varie entre un mois et 5 mois à compter de la date d’achat.
Il n’existe pas de durée réglementaire, c’est la société de gestion de la SCPI qui définit le délai de jouissance consultable sur les différentes documentations de la SCPI : les statuts de la SCPI, le bulletin trimestriel d’information ou encore la note d’information.
Ce délai de jouissance est généralement indiqué par la formule suivante “ 1er jour de X mois suivant la souscription”. Attention, dans certains cas, la formule peut être légèrement différente avec une conséquence sur le montant des dividendes “ Délais de jouissance de X mois”.
Afin de mieux comprendre cette différence entre les deux formules, prenons en exemple monsieur Dupont qui a souscrit 10 parts d’une SCPI de rendement sur le marché primaire le 15 janvier avec un délai de jouissance d’un mois.
Dans la première hypothèse, les statuts prévoient un délai de jouissance au 1er jour du mois suivant la souscription. Monsieur Dupont commencera à percevoir les dividendes à partir de février de l’année en cours.
Dans la seconde hypothèse avec des statuts indiquant un délai de jouissance d’un mois, Monsieur Dupont devra patienter jusqu’à début mars pour percevoir ses premiers revenus.
Notons enfin que les dividendes sur les SCPI sont versés en fin de trimestre. Ainsi, les loyers ne seront versés à monsieur Dupont qu’à partir de fin mars. De fait, selon la formule indiquée dans la documentation, monsieur Dupont percevra l’équivalent de deux mois de rendement contre seulement un mois dans le second cas de figure.

Pourquoi un délai de jouissanceContrairement à d’autres placements comme les fonds euros, les SCPI de rendement appliquent systématiquement un délai de jouissance. Mais pourquoi ce délai ? Il faut d’abord garder à l’esprit que le délai de jouissance ne s’applique que lors des souscriptions sur le marché primaire.
Le but des SCPI est de collecter des fonds auprès des investisseurs pour se constituer un patrimoine immobilier locatif. Or l’investissement dans des biens immobiliers valorisés plusieurs millions d’euros peut prendre un certain temps.
Dans cette attente, les capitaux sont placés sur des placements de court terme dits monétaires. Ce décalage entre la souscription de parts de SCPI et le placement de vos capitaux justifie la mise en place d’un délai de jouissance.

La principale conséquence pour les épargnants qui investissent sur le marché primaire est une baisse du montant des dividendes perçus la première année. Comme nous l’avions évoqué plus tôt dans l’exemple de monsieur Dupont, le délai de jouissance crée un décalage entre l’acquisition des parts et le calcul des revenus à percevoir la première année.
Ainsi, supposons que madame Martin investit dans une SCPI avec un taux de rendement de 4%. A cause du délai de jouissance, madame Martin ne percevra pas de dividendes sur le premier trimestre, son placement ne lui rapportera alors que 3% la première année. Une donnée à connaître avant de souscrire des parts de SCPI.

Antoine Cesari
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Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

CIF : E009507 Orias : 20009087