Les revenus réalisés par les sociétés civiles de placement immobilier ne sont pas seulement générés par les loyers locatifs du parc immobilier. De fait, les sociétés de gestion investissent également leur trésorerie sur des produits financiers. Dès lors, le porteur de parts en SCPI touche également des revenus financiers. Zoom sur leur fonctionnement et leur différence avec les revenus fonciers, deux parties prenantes de la fiscalité des SCPI.
Quels sont les revenus des SCPI ?
Bien que la SCPI soit un investissement sans contrainte de gestion, étant donné qu’elle est déléguée à la société de gestion, elle nécessite tout de même certaines obligations de la part du porteur de part. De fait, il est obligatoire que l’investisseur déclare les revenus qu’il gagne grâce à son investissement en SCPI. Aussi, il est essentiel que l’investisseur distingue deux types de revenus, puisque ceux-ci génèrent deux types de taxe différentes, il s’agit des revenus fonciers et des revenus financiers. Découvrez comment fonctionne la fiscalité sur les revenus fonciers.
Revenus fonciers : les recettes d’un investissement locatif
Lorsque l’on investit en SCPI, on place en réalité son argent dans de la pierre. L’avantage premier que l’on retrouve reste de pouvoir placer son épargne dans un véhicule d’investissement globalement sécurisé, avec un taux de rendement compétitif, le tout sans aucun souci lié à la gestion. Cependant, les SCPI restent un placement dans l’immobilier, de ce fait, il est obligatoire de déclarer chaque année vos revenus fonciers auprès des impôts.
Sur la même base que de l’immobilier classique, le porteur des parts SCPI est soumis au barème de fiscalité sur les revenus fonciers. Pour calculer votre impôt sur les revenus locatifs (fonciers) émanant des SCPI, il faudra donc utiliser le barème progressif aussi appelé TMI (tranche marginale imposée) auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%.
À noter : les SCPI sont composés d’actifs immobiliers, de ce fait, elles sont prises en compte dans le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Vous pouvez déclarer vos SCPI en régime micro foncier, si vos revenus sont inférieurs à 15 000 € par an sans avoir de logement loué meublé en même temps et que vous avez déjà un bien locatif. Si vous entrez dans les critères et que vous choisissiez cette option, vous pourrez alors bénéficier d’un abattement automatique de 30 % sur vos revenus. Dans les autres cas, le porteur de parts devra déclarer ses revenus sur le régime réel, qui reste le plus couramment utilisé.
Revenus financiers : les recettes d’un placement financier
Dans la grande majorité des cas, les SCPI possèdent une trésorerie. Ce portefeuille peut varier d’une société de gestion à une autre et il représente souvent de l’argent en attente d’investissement.
Aussi, certaines sociétés de gestion choisissent de placer cette trésorerie sur des comptes à termes ou autres placements sécurisés, en quelque sorte l’équivalent d’un Livret A mais réservé aux professionnels. Ces comptes permettent de générer un rendement, bien qu’extrêmement bas (généralement inférieurs de 0,5%) et génèrent ainsi une petite plus-value.
Malgré son faible taux de rendement, l’argent placé de côté par les SCPI reste imposable.
À noter : pour le plus grand plaisir des porteurs de parts de SCPI, la société de gestion s’occupe de tout et déclare pour vous tous les revenus financiers.
Il est également important de préciser qu’il existe une société de gestion qui a choisi de ne pas avoir de trésorerie : Corum. De fait, la société de gestion Corum décide d’investir tous ses fonds dans de nouveaux biens immobiliers. Aussi, les porteurs de parts chez Corum n’ont aucun revenu financier à déclarer et donc aucune imposition sur ceux-ci.
Le report à nouveau c’est quoi ?
Le report à nouveau a pendant longtemps été considéré comme étant les ressources disponibles de chaque société de gestion en cas de problème : catastrophe naturelle, impayés, éventuels travaux à prévoir, etc. Le report à nouveau est en réalité une partie du résultat de la part du bénéficiaire qui, au lieu d’être réinvesti, comme c’est actuellement le cas avec Corum, est gardée par la société qui le place dans sa trésorerie.
Plus value et latence
Lorsque l’on parle de report à nouveau, il est important de rester prudent. En effet, il est impératif de penser à intégrer la plus-value accumulée lors de la vente d’actifs faite au cours de l’année par la SCPI.
Pour rappel, en SCPI, il est possible qu’une plus-value s’applique. Sur le secteur de l’immobilier, les parcs immobiliers doivent être réestimés chaque année. Cette estimation est publiée dans un communiqué trimestriel fourni à chaque actionnaire.
La valeur d’estimation et la valeur d’acquisition forment alors la plus-value de la SCPI, on parle ici de latence. Pour les SCPI les plus anciennes, il est possible que la plus-value latente soit importante. Dans ce cas, il arrive que la société de gestion décide de vendre certains de ses immeubles pour atténuer cette plus-value et la redistribuer à ses actionnaires sous forme de loyers.
