Assurance emprunteur SCPI : facultative ou obligatoire, délégation, ce qu’il faut savoir

L’essentiel à retenir sur l’assurance emprunteur

Avant d’aborder précisément le sujet de l’assurance emprunteur en SCPI, commençons par quelques rappels importants sur l’assurance de prêt immobilier.

À quoi sert une assurance de prêt ?

En résumé, l’assurance emprunteur sert à garantir le remboursement du crédit immobilier en cas d’accident de la vie. Elle n’est techniquement pas obligatoire pour contracter un crédit immobilier classique. Mais dans les faits, elle est exigée de façon quasi-systématique.

Notons cependant que pour l’assurance emprunteur d’un investissement SCPI financé à crédit, la couverture peut être entièrement facultative (voir plus loin).

L’assurance de prêt couvre un certain nombre d’aléas de la vie pouvant affecter votre capacité à rembourser le crédit :

• Décès de l’emprunteur ou d’un des co-emprunteurs ;
• Perte total et irréversible d’autonomie ;
• Invalidité permanente totale ou partielle ;
• Incapacité temporaire de travail ;
• Perte d’emploi (chômage involontaire).

En cas de survenance d’un tel événement, l’assureur prend le relais de l’emprunteur afin de couvrir les mensualités de remboursement. Selon les conditions de l’assurance, certaines garanties peuvent être optionnelles.

En complément, les contrats d’assurance de prêt prévoient :

• Un délai de carence, soit une période en début de remboursement durant laquelle les garanties ne sont pas actives ;
• Un délai de franchise (0 à 180 jours), qui décale le début effectif de la prise en charge en cas de survenance d’un aléas de la vie.

Enfin, l’assurance emprunteur a un coût, qui s’intègre au taux annuel effectif global (TAEG) d’un crédit immobilier. Il peut se calculer :

• Sur le montant du capital emprunté, avec des cotisations fixes ;
• Sur le capital restant dû, le coût étant alors dégressif dans le temps.

La délégation d’assurance emprunteur (loi Lemoine)

Lorsque l’assurance emprunteur est exigée, la banque prêteuse propose son offre d’assurance de prêt (contrat de groupe).

L’emprunteur peut toutefois opter pour une délégation d’assurance. La loi Lemoine de 2022 permet en effet le changement d’assurance emprunteur à tout moment après la souscription de l’emprunt. Cela vous aide à diminuer son coût par rapport aux offres bancaires groupées.

La délégation d’assurance de prêt est possible sous réserve que les garanties fournies par son contrat individuel soient au moins équivalentes au contrat de la banque.

Lorsque le financement d’un investissement SCPI à crédit prévoit une assurance, la délégation peut également être activée dans certains cas (voir plus loin).

L’assurance emprunteur SCPI : réponses aux questions fréquentes

L’assurance emprunteur en SCPI peut jouer en cas d’investissement à crédit. Les règles applicables diffèrent par rapport au cas plus classique d’un achat immobilier.

Rappels sur la SCPI à crédit et l’assurance du prêt

En quelques mots, l’investissement en SCPI à crédit permet de financer l’achat des parts de sociétés civiles de placement immobilier avec l’argent emprunté. Cela vous permet d’acheter davantage de parts qu’avec vos liquidités.

Le rendement servi (les dividendes trimestriels ou mensuels) absorbe alors une partie des mensualités de remboursement. Le montant des dividendes n’est jamais garanti cependant.

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Pour maximiser l’intérêt d’un tel montage, vous devez bénéficier d’un effet de levier positif. Autrement dit, le rendement net de votre investissement doit être supérieur au TAEG du crédit.

L’assurance emprunteur intègre le calcul du TAEG : son coût influence donc le rendement global d’un investissement SCPI à crédit.

Quels que soient le type de prêt et l’offre de financement considérés, l’assurance emprunteur peut donc jouer sur la rentabilité de votre placement immobilier.

Pour rappel, un investissement SCPI à crédit peut se concrétiser à l’aide :

• D’un crédit immobilier amortissable “classique” ;
• D’un prêt in fine, avec remboursement mensuel des intérêts puis remboursement du capital en totalité à l’échéance du prêt ;
• Ou d’un crédit à la consommation, inférieur à 75 000 €.

L’assurance emprunteur en SCPI : facultative ou obligatoire ?

Dans le cadre d’un crédit SCPI, l’assurance emprunteur peut être facultative ou obligatoire.

Ainsi, l’assurance de prêt n’est pas obligatoire pour acheter des SCPI à crédit. Mais dans les faits, tout dépend des conditions fixées par l’établissement bancaire. Celui-ci peut exiger une assurance pour valider votre prêt.

Par définition, si une offre de financement prévoit une assurance obligatoire, cette obligation n’est pas censée être négociable. Néanmoins, une délégation peut s’envisager (voir partie suivante).

Lorsque l’assurance emprunteur SCPI est facultative, il vous revient de choisir :

• En déclinant l’assurance, vous allégez le coût du crédit, au prix d’un risque plus important en cas d’accident de la vie ;
• En optant pour une assurance de prêt, le coût de l’emprunt se renchérit, mais vous bénéficiez de protections face aux aléas, y compris pour couvrir votre conjoint le cas échéant.

Notez que lorsque l’acquisition des parts de SCPI se fait à l’aide d’un crédit à la consommation, l’assurance est toujours facultative.

Combien coûte l’assurance emprunteur en SCPI ?

De façon très générale, le coût de l’assurance emprunteur en SCPI correspond à environ 0,1 à 0,3 % du TAEG selon les offres.

Il s’agit là d’un ordre de grandeur. Les conditions requises peuvent varier d’une offre de financement à une autre. De même, les tarifs applicables peuvent changer dans le temps, à la hausse ou à la baisse.

Le poids financier de l’assurance de votre crédit s’apprécie également à l’aune du taux d’emprunt applicable. En résumé, votre assurance pèse proportionnellement plus lourd lorsque votre taux de crédit est faible, et inversement.

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Pouvez-vous faire une délégation d’assurance emprunteur SCPI ?

Lorsque la souscription d’une assurance emprunteur est requise pour obtenir le financement d’un investissement SCPI à crédit, vous gardez la possibilité d’opter pour une délégation d’assurance.

Dans le cadre d’un crédit immobilier, vous pouvez tout à fait :

• Souscrire le crédit SCPI avec l’assurance de groupe obligatoire, pour sécuriser votre financement ;
• Puis, ultérieurement, opter pour une délégation d’assurance emprunteur.

La difficulté d’une délégation d’assurance emprunteur SCPI consiste à trouver un assureur à même de vous suivre dans cette démarche. Toutefois, cela reste une possibilité à explorer si cela s’avère pertinent à vos yeux.

Notez que si vous avez une offre de prêt SCPI sous forme de crédit à la consommation et que vous souscrivez l’assurance emprunteur facultative, vous devez attendre l’échéance annuelle du contrat pour demander sa résiliation et mettre en place une délégation d’assurance.

Dans tous les cas (crédit immobilier ou consommation), veillez à trouver une assurance avec un niveau de garantie au moins équivalent à celle que vous avez dû souscrire au moment de négocier le prêt. Dans le cas contraire, la délégation vous sera refusée.

La déduction fiscale des primes d’assurance emprunteur SCPI est-elle possible ?

Lorsque vous souscrivez des parts de SCPI à crédit, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. Cet avantage fiscal concerne également les primes d’assurance emprunteur.

De la sorte, vos cotisations d’assurance vie participent à la diminution de la fiscalité de votre investissement SCPI. La déduction fiscale vous bénéficie à hauteur :

• De l’imposition des revenus fonciers, selon votre taux marginal d’imposition (0, 11, 30, 41 ou 45 %) ;
• Et des prélèvements sociaux (17,2 %, uniquement prélevés sur les revenus fonciers de source française).

Soulignons que ce seul enjeu fiscal ne suffit pas à justifier la pertinence d’un investissement SCPI à crédit, avec ou sans assurance.

Assurance emprunteur SCPI : comment faire les bons choix ?

De manière générale, la question de l’assurance emprunteur pèse moins lourdement sur un crédit SCPI par rapport au financement de la résidence principale.

Pour autant, le sujet s’avère pertinent puisque :

• L’assurance emprunteur de l’investisseur en SCPI reste une garantie en cas d’accident de la vie
  • Elle vise à vous protéger dans des situations difficiles et plutôt imprévisibles (invalidité, licenciement), ainsi que votre conjoint en cas de décès prématuré.
• Assurer votre prêt SCPI engendre un coût supplémentaire pour votre financement
  • Par définition, le coût de l’assurance de prêt affecte le coût du crédit et se répercute donc sur la rentabilité de votre investissement.
• L’assurance emprunteur SCPI peut être facultative ou obligatoire
  • Au moment de comparer deux offres de crédit SCPI, il peut s’agir d’une différence notable à prendre en considération. Pour autant, il n’est pas conseillé de choisir un prêt plutôt qu’un autre uniquement sur la base de ce critère.
• L’assurance emprunteur d’un crédit SCPI peut être déléguée
  • Vous devez cependant trouver une offre à garanties au moins équivalentes et un assureur prêt à vous accompagner.

Pour un couple, il faut également considérer la question des quotités d’assurance attribuées à chaque emprunteur. Plus la couverture est élevée (jusqu’à 200 %, soit 100 % par conjoint), plus le coût est élevé.

Pour vous accompagner dans votre investissement et vous éclairer sur les conditions de votre assurance emprunteur SCPI à crédit, vous pouvez contacter un conseiller de Portail-SCPI. Il vous présentera les offres disponibles actuellement et répondra à toutes vos questions sur votre projet.