Qu’est-ce que l’effet de levier du crédit immobilier ?
Découvrez en quoi consiste l’effet de levier de manière générale ainsi que dans le cadre d’un investissement immobilier.
Effet de levier : définition
L’effet de levier est une notion financière basée sur l’endettement pour optimiser sa capacité d’investissement. En matière de placement, emprunter de l’argent de la banque en effectuant un crédit permet de bénéficier de l’effet de levier.
Concrètement, pour réaliser un investissement, vous pouvez vous limiter à votre propre apport ou utiliser un prêt pour augmenter le montant total de votre placement. Ce mécanisme repose sur l’idée que les gains potentiels peuvent être gonflés grâce à un financement externe.
L’effet de levier du crédit représente ainsi le différentiel entre le rendement du placement et le coût du crédit. Plus l’effet de levier est élevé, plus l’intérêt de l’opération est significatif.
L’effet de levier dans le cadre de l’immobilier
L’effet de levier en immobilier est une stratégie couramment utilisée pour maximiser sa capacité d’investissement. Investir à crédit est souvent inévitable pour acheter un bien immobilier, du fait des prix qui atteignent plusieurs centaines de milliers d’euros.
Même si vous disposez des capitaux nécessaires, investir en cash ne constitue pas nécessairement la meilleure option pour acheter un bien immobilier. Emprunter à la banque permet en effet d’actionner cet effet de levier, qui peut vous aider à augmenter la rentabilité de l’investissement locatif.
Rappelons que l’immobilier est la seule classe d’actifs permettant d’investir à crédit. Cela permet de se constituer un patrimoine avec un capital de départ réduit. L’effet de levier immobilier permet ainsi de rendre la pierre accessible à un plus large public.
Pour éviter les déconvenues lors de votre investissement immobilier à crédit, il y a un critère à respecter. Le coût de votre crédit immobilier doit toujours être inférieur à la rentabilité de votre investissement. En d’autres termes, l’endettement ne doit pas coûter plus cher que ce qu’il vous rapporte.
L’investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) permet également de profiter de l’effet de levier du crédit.
Effet de levier SCPI
Dans le cadre de l’investissement immobilier de type SCPI, l’effet de levier concerne uniquement les SCPI financées à crédit. Il représente alors la différence entre le taux de rendement des SCPI et le taux d’emprunt du prêt destiné à financer l’investissement.
En utilisant un crédit pour financer une partie de votre investissement en SCPI, vous pouvez acheter davantage de parts. Par conséquent, les dividendes potentiels que vous percevrez seront également plus importants. De cette manière, l’effort financier initial est optimisé sur la durée. En effet, même si vous devez rembourser les mensualités du crédit, les revenus locatifs distribués par la SCPI peuvent compenser une bonne partie de cette dépense.
L’effet de levier en SCPI permet de profiter du potentiel de rendement de la pierre papier avec un apport initial personnel réduit. En investissant dans une SCPI performante, le ratio rendement/taux d’emprunt peut s’avérer très intéressant lorsque les taux d’emprunt ne sont pas trop élevés.
Néanmoins, réaliser un tel investissement n’est pas sans risques. Etant donné que le rendement des SCPI n’est pas garanti, les dividendes perçus peuvent ne pas être suffisants pour rembourser le crédit. L’emprunteur reste toutefois tenu de rembourser le crédit. Investir en SCPI à crédit implique effectivement un engagement sur plusieurs années. Avant de contracter un emprunt, il est indispensable d’évaluer sa capacité à assumer le paiement des mensualités sur toute la période.
Pour augmenter l’effet de levier en SCPI, il faut choisir les bons véhicules dans lesquels investir.
Quelle SCPI choisir pour un effet de levier optimal ?
Le choix de la SCPI est primordial pour maximiser l’effet de levier du crédit. Tout d’abord, il faut évidemment opter pour une SCPI finançable à crédit. Rappelons que ce n’est pas le cas de toutes les SCPI du marché.
Pour trouver une bonne SCPI à crédit, n’hésitez pas à contacter un de nos conseillers en gestion de patrimoine. Ils ont accès à l’ensemble des SCPI du marché et sauront vous orienter vers les meilleurs véhicules finançables à crédit selon votre profil et vos objectifs.
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D’autre part, il faut choisir une SCPI avec un rendement élevé pour augmenter l’effet de levier. En effet, le scénario idéal pour investir est de percevoir un rendement net supérieur au taux d’emprunt. De cette manière, les dividendes distribués par la société civile de placement immobilier permettent de rembourser les mensualités du crédit. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier avec un effort de trésorerie modeste.
Voici des exemples de SCPI performantes à privilégier pour investir à crédit en profitant au mieux de l’effet de levier :
- Transitions Europe, qui a distribué un rendement de 8,25 % en 2024 (objectif de 6 à 7 % sur le long terme) ;
- Iroko ZEN, avec un taux de distribution 2024 de 7,32 % (objectif de taux de rendement interne sur 8 ans fixé à 7 %) ;
- Comète, qui a présenté un taux de distribution de 10,62 % en 2024 (objectif de taux de rendement interne de 6,5 % sur 10 ans) ;
- Remake Live, qui affiche un taux de distribution de 7,50 % en 2024 (objectif de 6 % de taux de rendement interne sur 10 ans) ;
- CORUM Origin, qui a présenté un rendement de 6,05 % en 2024 (objectif de 6 % sur le long terme) ;
- Wemo One, avec un rendement annualisé de 10 % en 2024 (objectif de taux de distribution annuel de 7 % sur le long terme).
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