Dû à ses nombreux avantages et de sa fiscalité adoucie, de plus en plus d’investisseurs se tournent vers la SCPI européenne. Pour aider les investisseurs à bien comprendre la fiscalité des SCPI européennes, voici les grandes lignes de leur mode d’imposition.
Quelles conventions fiscales pour les SCPI Européennes ?
Pour se constituer des revenus réguliers à l’abri de tout risque de double imposition, les investisseurs particuliers privilégient les SCPI européennes. En effet, ce type de SCPI séduit par son fort potentiel de rentabilité, mais surtout par le coté très avantageux de sa fiscalité.
En fait, le patrimoine immobilier des SCPI européennes est soumis à la fiscalité du pays dans lequel il se trouve et non à celui du lieu de résidence du souscripteur. À titre d’exemple, les loyers d’un immeuble de bureaux situé à Madrid seront imposés sous le régime de la fiscalité espagnole, même si ce bien est détenu par une SCPI française dont les associés sont fiscalement domiciliés en France.
Pour éviter la double-imposition, des conventions fiscales sont donc signées entre les États membres de l’Union européenne afin que les épargnants français puissent profiter d’une réduction fiscale sur la base du quote-part d’actifs fonciers qu’ils détiennent à l’étranger et afin d’éviter qu’ils ne soient imposés deux fois, dans le pays étranger en France. Pour cela, les investisseurs en SCPI européennes ont à leur disposition un formulaire de déclaration assez spécifique : le 2047. Il est dédié aux revenus de nature étrangère (dividendes de SCPI, salaire, revenus de valeurs mobilières, etc.).
Avec certains pays comme l’Allemagne et l’Espagne, l’investisseur en SCPI sera imposable sur ses revenus locatifs étrangers en France et dans le pays du bien, mais bénéficiera en contrepartie d’un crédit d’impôt compensant plus ou moins l’impôt français. Avec d’autres pays, comme la Belgique, les Pays-Bas, ou le Portugal, les revenus ne sont pas imposés en France mais néanmoins pris en compte pour déterminer le taux d’imposition du contribuable, ensuite appliqué aux seuls revenus français.
Pour un revenu issu d’une SCPI investissant en Allemagne par exemple, il faudra remplir le cadre 4 et le cadre 6 du dit formulaire ; mais pour celui issu d’une SCPI investissant au Pays-Bas, c’est le cadre 4 et le cadre 8 qu’il faudrait compléter. Une fois ce formulaire rempli, deux méthodes d’imposition peuvent alors être utilisée : celle du crédit d’impôt et celle du taux effectif.
La méthode du crédit d’impôt
La méthode du crédit d’impôt s’applique pour calculer l’impôt à payer pour les revenus fonciers de source espagnole, italienne ou allemande. En effet, afin d’éviter une double imposition, les revenus issus des SCPI européennes sont soumis à l’IR français et bénéficient d’un crédit d’impôt, ce qui a un effet de neutralisation fiscale très efficace.
A noter que l’Allemagne jouit d’un statut particulier puisque le Gouvernement français a signé une convention fiscale avec le pays le 21 juillet 1959 donc l’article 3 prévoit un taux d’imposition local de 15,825 %.
De plus, lesdits revenus ne sont soumis à aucuns prélèvements sociaux, c’est-à-dire que les investisseurs peuvent réaliser une belle économie fiscale de 17,2%.
Exemple de calcul
Pour mieux comprendre le mécanisme, voici un exemple pratique, s’appuyant sur les paramètres suivants :
- Couple marié avec deux enfants
- 80 000 € de revenus professionnels (salaires) déclarés en 2024
- Soit environ 4 650 € d’impôt 2024 sur les revenus 2023
- Tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 %
Ce même couple ajoute 10 000 € de dividendes de SCPI provenant de loyers allemands. Cette somme est dans un premier temps soumise à la TMI de 30 %. Cela donne un impôt sur le revenu de 7 650 € (les 4 650 € initiaux, auxquels on ajoute 30 % de 10 000 €). Le taux moyen d’imposition calculé sur cette base est de 8,5 % (arrondi).
Le taux moyen d’imposition est ensuite utilisé pour calculer le crédit d’impôt sur les loyers allemands. Le montant du crédit d’impôt atteint 850 € (8,5 % de 10 000 €).
L’impôt sur le revenu global dû par le couple se situe dès lors à 6 800 € (7 650 – 850).
L’impôt supplémentaire générés par les 10 000 € de dividendes versés par la SCPI allemande se chiffre à 2 150 €. Soit un taux d’imposition de 21,50 % sur les loyers allemands, à comparer avec la fiscalité applicable aux revenus fonciers de source française : 47,2 %, soit 30 % de TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Le couple a ainsi perçu 7 850 € de dividendes nets d’impôts grâce à son investissement en SCPI européenne. En comparaison, les dividendes nets d’une SCPI française se seraient limités à 5 280 €.
La méthode du taux effectif
La méthode du taux effectif donne exactement le même résultat que celle du crédit d’impôt. Ce mode de calcul ne s’applique que pour des revenus fonciers issus des SCPI investissant en Belgique, au Portugal, en Finlande, en Irlande et aux Pays-Bas. Le calcul se fait en deux temps : d’abord, il faut procéder au calcul du taux moyen d’imposition effectif, puis on applique ce dernier à la base d’imposition française.
En prenant le même exemple que précédemment, voici ce qu’il en ressort : le taux moyen d’imposition doit être préalablement calculé en prenant comme hypothèse que les 10 000 euros perçus grâce à l’investissement en SCPI européenne aient été imposés en France. Ce taux est considéré comme « fictif » car il ne servira que de base de référence.
Le taux moyen d’imposition est toujours de 8,5 % (7 650 €/90 000 euros). Une fois ce taux obtenu, il est appliqué aux revenus du couple, hors loyers de source étrangère. Cela donne un montant d’impôt sur le revenu de 6 800 € (8,5 % de 80 000 €).
Donc, peu importe le pays dans lequel les épargnants investissent, la réduction fiscale reste la même.
Cas concret d’une imposition sur les revenus d’une SCPI Européenne
Fiscalité des SCPI purement françaises
Comme tout investissement locatif en France, les SCPI de rendement françaises sont soumises à une double imposition. En effet, chaque porteur de parts de SCPI françaises reporte sur sa déclaration 2044 ses revenus fonciers, déduit en cas d’investissement à crédit ses intérêts d’emprunt et se voit fiscaliser à hauteur de sa Tranche Marginale d’Imposition sur ce résultat foncier. A cette imposition, viennent s’ajouter les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) que le gouvernement actuel a augmentés. A compter du 1 er janvier 2018, les prélèvements sociaux passent à 17,2% contre 15,5% jusqu’à présent.
Jusqu’alors trois stratégies patrimoniales permettaient de minimiser cette fiscalité :
- Recours au crédit grâce à la déduction des intérêts d’emprunt ;
- Investissement via un contrat d’Assurance-Vie ;
- Achat de part en nue-propriété temporaire.
Les SCPI françaises sont doublement imposées en ce sens que chaque porteur de parts est fiscalisé sur la base de ses revenus fonciers à hauteur de sa Tranche Marginale d’Imposition (TMI). Le calcul tient également compte d’un éventuel résultat foncier.
Si le montant annuel des revenus fonciers générés par la détention de parts de SCPI françaises ne dépasse pas les 15 000 euros, ils sont soumis de plein droit au régime dit « micro-foncier ». Ils bénéficient de ce fait d’un abattement forfaitaire de 30 % lors du calcul de l’impôt sur les revenus (IR). Quand l’investisseur choisit le micro-foncier, aucune autre déduction ne peut plus être effectuée sur son revenu brut.
Si ce seuil annuel est dépassé, l’investisseur en SCPI françaises peut opter pour le régime dit « réel ». C’est le régime de droit commun. Ainsi, il peut déduire de son impôt les charges réelles telles que les frais d’administration et de gestion, les dépenses engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation des parts de SCPI. Si un déficit foncier (hors intérêt des emprunts) apparait, celui-ci est déductible des revenus imposables, mais dans la limite annuelle de 10 700 euros.
