Comment investir facilement dans l’immobilier à l’étranger

Dans un contexte politique incertain, une partie des épargnants s’interroge sur l’opportunité de placer son épargne à l’abri, et notamment à l’étranger. Pour investir facilement dans l’immobilier à l’étranger, il existe un placement accessible à tous : les SCPI européennes.

Investir dans l’immobilier à l’étranger, pas si simple

Alors que les Français attendent les résultats du second tour des élections législatives 2024 (dimanche 7 juillet), l’incertitude politique suscite des inquiétudes chez certains épargnants. Et notamment ceux qui souhaitent mettre leur épargne “à l’abri” en cas de grande réforme fiscale par exemple.

Illustration de cette tendance, dont témoignent les cabinets de conseil en gestion de patrimoine : le regain d’intérêt pour l’assurance vie de droit luxembourgeois. Cette enveloppe fiscale, dont le fonctionnement se rapproche de celui de l’assurance vie, n’est toutefois pas accessible à tous. D’une part, l’offre de contrats est relativement peu développée, par rapport à l’assurance vie classique. D’autre part, le ticket d’entrée pour une souscription est généralement fixé à 250 000 €.

Côté immobilier, réaliser un investissement locatif à l’étranger n’est pas non plus à la portée de tout le monde. Comme pour tout achat immobilier, le budget à consacrer à cette acquisition est conséquent. Il faut également parvenir à obtenir un financement à crédit le plus souvent, et la localisation du bien peut compliquer cette tâche. Enfin, il faut pouvoir s’adresser aux bons interlocuteurs, connaître la réglementation locale encadrant les rapports locatifs, identifier les bons endroits où investir… Sans parler de la gestion locative.

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Les SCPI européennes, un investissement immobilier à l’étranger accessible à tous

Heureusement, il existe une solution pour investir dans l’immobilier à l’étranger, en évitant de nombreux soucis : les SCPI européennes. Ces sociétés civiles de placement immobilier de droit français se distinguent par la localisation de leur patrimoine, puisque tout ou partie de celui-ci se situe à l’étranger. Pour autant, elles suivent le même fonctionnement que les SCPI “françaises”, en termes de souscription, de distribution de revenus ou encore de frais. La différence, majeure, repose sur la fiscalité des revenus locatifs distribués.

Pour commencer, les dividendes distribués par les SCPI européennes sont entièrement exonérés de prélèvements sociaux (17,2 %). Ainsi, près d’un cinquième de la performance brute de votre placement vous revient, plutôt que d’être fiscalisée.

En outre, les revenus fonciers supportent l’imposition dans le pays d’origine (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie, etc.) avant d’être distribués. Des conventions fiscales entre la France et les divers pays étrangers permettent d’éviter une double imposition. Deux méthodes existent pour neutraliser, au moins en partie, l’impôt français :

• La méthode du crédit d’impôt : les revenus sont imposés en France mais vous bénéficiez d’un crédit d’impôt dont le montant est souvent égal à l’impôt français ;
• La méthode du taux effectif : les revenus distribués ne sont pas imposés en France mais sont retenus pour déterminer le taux moyen d’imposition du foyer fiscal.

Dans les deux cas, la fiscalité des SCPI européennes s’avère plus favorable que celle applicable aux SCPI qui investissent uniquement en France.

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Les SCPI européennes avec les rendements les plus élevés

Zoom sur les SCPI européennes les plus intéressantes en termes de performances.

CORUM Origin, une SCPI performante dans la durée

Habituée de la sélection de Portail-SCPI.fr, CORUM Origin se distingue par la régularité de son rendement. Depuis son lancement en 2012, son taux de distribution s’est toujours situé à 6 % ou plus. En complément, les souscripteurs ont bénéficié de multiples revalorisations du prix de part (+13,5 % depuis sa création). De quoi porter le taux de rendement interne sur 10 ans à 6,84 %.

Pour 2024, l’objectif de rendement annuel non garanti reste fixé à 6 % net de frais. Au 31 mars 2024, le patrimoine immobilier de CORUM Origin se situe dans 13 pays européens différents. 96 % de son parc immobilier est localisé hors de France.

Transitions Europe, une nouvelle venue ambitieuse

A date, la SCPI européenne Transitions Europe ne compte qu’une année pleine d’exercice. Mais cela lui a suffi pour se faire une belle place sur le marché de la pierre papier, avec un taux de distribution de 8,16 %. Soit le rendement le plus élevé du marché pour l’année dernière.

Pour 2024, la société de gestion Arkéa Reim vise un objectif non garanti de 7 %. Sur le moyen terme (3 à 5 ans), l’objectif de distribution annuel s’établit en 6 et 7 %.

Investie pour le moment uniquement à l’étranger (Pays-Bas, Allemagne, Espagne), la SCPI comptait 10 actifs dans son portefeuille au 31 mars 2024.

Iroko ZEN et Remake Live, deux SCPI européennes sans frais d’entrée

Pour finir, attardons nous sur deux SCPI européennes sans commission de souscription, à savoir Iroko ZEN et Remake Live. Pour la première, 55,51 % des revenus proviennent d’investissements immobiliers à l’étranger au premier trimestre 2024. Dans le cas de la seconde, seule une fraction (35,21 %) du patrimoine est localisée en France.

Autre caractéristique commune à ces deux SCPI : elles ont délivré un rendement supérieur à 7 % en 2023. Plus précisément, Remake Live a enregistré un taux de distribution de 7,79 %, tandis que la performance d’Iroko ZEN s’est située à 7,12 %. Pour 2024, les deux SCPI ciblent un objectif non garanti aux alentours de 7 % à nouveau (6,50 à 7,50 % pour Remake Live, 6,75 à 7,50 % pour Iroko ZEN).