Au moment d’investir dans la nue-propriété de parts de SCPI, ou l’usufruit, vous devez prêter une attention particulière aux clés de répartition. Elles déterminent en partie combien vous allez devoir investir et influencent le rendement de votre placement immobilier. Découvrez notre analyse des meilleures clés de répartition SCPI.
Sommaire
- Qu’est-ce qu’une clé de répartition SCPI ?
- Tableau récapitulatif des meilleures clés de répartition SCPI
-
Les meilleures clés de répartition SCPI pour investir en nue-propriété
- Les meilleures clés de répartition SCPI en nue-propriété sur 5 ans
- Nue-propriété 10 ans : les clés de répartition les plus avantageuses
- Les clés de répartition SCPI les plus attractives pour investir en nue-propriété sur 15 ans
- Les meilleures clés de répartition SCPI en nue-propriété pour un démembrement sur 20 ans
- Les meilleures clés de répartition SCPI pour investir dans l’usufruit
Qu’est-ce qu’une clé de répartition SCPI ?
La clé de répartition d’une SCPI entre en jeu lorsque vous souhaitez investir en démembrement temporaire. Dans ce cadre, vous pouvez choisir entre :
- L’achat de la nue-propriété des SCPI : vous détenez les parts mais ne percevez aucun revenu pendant le démembrement, avant de récupérer la pleine propriété et le versement des dividendes.
- L’acquisition de l’usufruit SCPI : vous percevez l’intégralité des rendements servis pendant le démembrement, mais perdez tous vos droits à l’échéance.
Le prix de chaque droit se détermine à partir de la valeur de souscription, à laquelle on applique la clé de répartition, parfois appelée clé de démembrement.
Prenons un exemple simplifié pour illustrer ce fonctionnement :
- Valeur de souscription : 100 €
- Clé de répartition sur 5 ans : 80 % pour la nue-propriété, 20 % pour l’usufruit
- Pour un démembrement temporaire de 5 ans, l’investisseur en nue-propriété paie chaque part 80 €, et l’usufruitier 20 €
Chaque société de gestion détermine les clés de répartition de ses SCPI librement. Il existe donc des clés de démembrement plus ou moins avantageuses pour le nu-propriétaire ou l’usufruitier, selon les circonstances.
Notez également que les gérants peuvent modifier les clés de répartition dans le temps. Cela n’impacte pas les investissements passés, mais peut changer l’attractivité d’un futur placement en nue-propriété ou usufruit.
Chaque clé de répartition se décline sur plusieurs durées de démembrement temporaire, de 3 à 20 ans de manière générale. Plus la durée du démembrement s’allonge, plus la valeur de la nue-propriété diminue et celle de l’usufruit augmente.
Si vous découvrez cette thématique, vous pouvez consulter notre guide complet sur le démembrement de parts de SCPI.
Tableau récapitulatif des meilleures clés de répartition SCPI
Le tableau suivant récapitule les clés de répartition des meilleures SCPI sélectionnées par les experts de Portail-SCPI.
Les SCPI sont classées par ordre alphabétique, avec la valeur de la nue-propriété pour des démembrements de 5, 7, 10, 15 et 20 ans.
| SCPI | Valeur NP 5 ans | 7 ans | 10 ans | 15 ans | 20 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| ActivImmo | 78 % | 72 % | 65 % | 58 % | 53 % |
| Alta Convictions | 77,5 % | 71,5 % | 64 % | 57,5 % | 52 % |
| Altixia Cadence XII | 78,5 % | 72,5 % | 65,5 % | 59,5 % | 54,5 % |
| Atream Hôtels | 82 % | 76,5 % | 70,5 % | 65,5 % | 60,5 % |
| Cap Foncières & Territoires | 79 % | 73 % | 66 % | 60 % | 56 % |
| Coeur d'Europe | 80 % | 75 % | 68 % | 61,5 % | 57,5 % |
| Coeur de Régions | 77 % | 72 % | 63,5 % | 58 % | 54 % |
| Comète | 80 % | 74 % | 67 % | 61 % | 56 % |
| Corum Eurion | 79 % | 74 % | 69 % | 64 % | 59 % |
| Corum Origin | 78 % | 72 % | 65 % | 60 % | 55 % |
| Corum USA | 80 % | 77 % | 72 % | 67 % | 62 % |
| Corum XL | 79 % | 74 % | 68 % | 62 % | 57 % |
| Cristal Life | 78,5 % | 72,5 % | 65,5 % | 59,5 % | 54,5 % |
| Cristal Rente | 80 % | 75 % | 68 % | 61,5 % | 57,5 % |
| Eden | 80 % | 75 % | 67,5 % | 61,50% | 57,5 % |
| EDR Europa | 78 % | 71,5 % | 64 % | 57,5 % | 52 % |
| Elialys | 82 % | 77 % | 70 % | 61 % | 56 % |
| Epargne Pierre | 79 % | 73 % | 66 % | 60 % | 55 % |
| Epargne Pierre Europe | 80 % | 74 % | 67 % | 58,5 % | 54,5 % |
| Epargne Pierre Sophia | 81,5 % | 76,50 % | 69,50 % | 63,50 % | 58,50 % |
| Epsicap Explore | 80 % | 74 % | 67 % | 61 % | 56 % |
| Espicap Nano | 77 % | 71 % | 64 % | 58 % | 53 % |
| Immorente | 79,75 % | 71 % | 66,5 % | 58,25 % | 53,25 % |
| Iroko Atlas | 79 % | 72,5 % | 65,5 % | 60 % | 55 % |
| Iroko Zen | 79 % | 72,5 % | 65,5 % | 60 % | 55 % |
| Kyaneos Pierre | 80 % | 74 % | 67 % | 61 % | 56,5 % |
| Log In | 81 % | 75,5 % | 68 % | 61 % | 58 % |
| MomenTime | 80 % | 74 % | 67 % | 58 % | 53 % |
| NCap Continent | 79 % | 74 % | 67 % | 59 % | NR |
| NCap Education Santé | 79 % | 74 % | 67 % | 59 % | NR |
| NCap Régions | 77 % | 71 % | 64 % | 58 % | 53 % |
| Optimale | 78 % | 72,5 % | 65,5 % | 59,5 % | 54,5 % |
| Paref Prima | 83 % | 78 % | 72 % | 66,5 | 62,5 % |
| Perial Opportunités Europe | 77 % | 70 % | 62 % | 52,5 % | 51,25 % |
| Perial Opportunités Territoires | 77 % | NR | 62 % | 53 % | NR |
| Pierval Santé | 81 % | 75 % | 68 % | 61 % | 56,5 % |
| Principal Inside | 78,5 % | 72,5 % | 65 % | 60 % | 53,5 % |
| Reason | 79,5 % | 73 % | 66 % | 61 % | 55 % |
| Remake Live | 78,5 % | 72 % | 64 % | 58,5 % | 53,5 % |
| Sofidynamic | 73,5 % | 66,5 % | 59 % | 50 % | NR |
| Transitions Europe | 80 % | 74 % | 67 % | 58 % | 53 % |
| Urban Coeur Commerces | 80 % | 75 % | 67 % | 59 % | 55 % |
| Wemo One | 77 % | 72,5 % | 65,5 % | 60,5 % | 56 % |
Données identifiées par Portail-SCPI au 15 juillet 2026. Les clés de répartition peuvent être modifiées à tout moment par la société de gestion.
Les meilleures clés de répartition SCPI pour investir en nue-propriété
Pour aller plus loin, voici notre sélection des meilleures clés de répartition SCPI pour investir en nue-propriété. Nous vous proposons ici une sélection pour les principales durées de démembrement.
L’attractivité de la clé de répartition ne permet pas à elle seule de déterminer la qualité d’un investissement SCPI en nue-propriété ou la pertinence d’un tel placement dans votre cas. Les éléments présentés ci-dessous ne constituent donc pas une recommandation personnalisée. Pour explorer un projet d’investissement SCPI en nue-propriété dans les meilleures conditions, prenez rendez-vous avec un conseiller de Portail-SCPI.
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Les meilleures clés de répartition SCPI en nue-propriété sur 5 ans
Les clés de répartition les plus favorables pour investir en nue-propriété sont celles qui proposent une valorisation plus réduite que la moyenne. Concrètement, plus la valeur de la nue-propriété est basse, plus la clé de répartition est attractive pour le nu-propriétaire.
Pour les meilleures clés de répartition SCPI pour une nue-propriété sur 5 ans, nous retenons dans notre sélection :
- Sofidynamic
- 73,5 % sur 5 ans
- Coeur de Régions, Espicap Nano, NCap Régions, Perial Opportunités Europe, Perial Opportunités Territoires, Wemo One
- 77 % sur 5 ans
| SCPI | Valeur NP 5 ans | Prix de part | PGA 2025 | TRI |
|---|---|---|---|---|
| Sofidynamic | 73,5 % | 320€ | 14,04 % | 7 % sur 8 ans* |
| Coeur de Régions | 77 % | 664€ | 6,20 % | 5,02 % sur 5 ans |
| Epsicap Nano | 77 % | 257€ | 8,27 % | 6,50 % sur 8 ans* |
| NCap Régions | 77 % | 682€ | 7,51 % | 6,13 % sur 10 ans |
| Perial Opportunités Europe | 77 % | 44€ | 6,10 % | 4,07 % sur 10 ans |
| Perial Opportunités Territoires | 77 % | 51€ | 7,50 % | 6 % sur 10 ans* |
| Wemo One | 77 % | 210€ | 15,27 % | 7,50 % sur 8 ans* |
*Objectif de TRI non garanti
Nue-propriété 10 ans : les clés de répartition les plus avantageuses
Pour un démembrement sur 10 ans, les SCPI suivantes présentent les valorisations de nue-propriété les plus intéressantes :
- Sofidynamic
- 59 % sur 10 ans
- Perial Opportunités Europe et Perial Opportunités Territoires
- 62 % sur 10 ans
- Coeur de Régions
- 63,5 % sur 10 ans
- Alta Convictions, EDR Europa, Episcap Nano, NCap Régions
- 64 % sur 10 ans
| SCPI | Valeur NP 10 ans | Prix de part | PGA 2025 | TRI |
|---|---|---|---|---|
| Sofidynamic | 59 % | 320€ | 14,04 % | 7 % sur 8 ans* |
| Perial Opportunités Europe | 62 % | 44€ | 6,10 % | 4,07 % sur 10 ans |
| Perial Opportunités Territoires | 62 % | 51€ | 7,50 % | 6 % sur 10 ans* |
| Coeur de Régions | 63,5 % | 664€ | 6,20 % | 5,02 % sur 5 ans |
| Alta Convictions | 64 % | 308€ | 7,55 % | NR |
| EDR Europa | 64 % | 202€ | 8,75 % | 6 % sur 10 ans* |
| Espicap Nano | 64 % | 257€ | 8,27 % | 6,50 % sur 8 ans* |
| NCap Régions | 64 % | 682€ | 7,51 % | 6,13 % sur 10 ans |
*Objectif de TRI non garanti
Les clés de répartition SCPI les plus attractives pour investir en nue-propriété sur 15 ans
Pour investir en nue-propriété avec un démembrement temporaire des parts sur 15 ans, voici les SCPI qui affichent les clés de répartition les plus intéressantes (valorisation de la nue-propriété à 58 % ou moins) :
- Sofidyanmic
- 50 % sur 15 ans
- Perial Opportunités Europe
- 52,5 % sur 15 ans
- Perial Opportunités Territoires
- 53 % sur 15 ans
- Alta Convictions et EDR Europa
- 57,5 % sur 15 ans
- ActivImmo, Coeur de Régions, Epsicap Nano, MomenTime, NCap Régions, Transitions Europe
- 58 % sur 15 ans
| SCPI | Valeur NP 15 ans | Prix de part | PGA 2025 | TRI |
|---|---|---|---|---|
| Sofidynamic | 50 % | 320€ | 14,04 % | 7 % sur 8 ans* |
| Perial Opportunités Europe | 52,5 % | 44€ | 6,10 % | 4,07 % sur 10 ans |
| Perial Opportunités Territoires | 53 % | 51€ | 7,50 % | 6 % sur 10 ans* |
| Alta Convictions | 57,5 % | 308€ | 7,55 % | NR |
| EDR Europa | 57,5 % | 202€ | 8,75 % | 6 % sur 10 ans* |
| ActivImmo | 58 % | 613,50€ | 5,49 % | 3,64 % sur 5 ans |
| Coeur de Régions | 58 % | 664€ | 6,20 % | 5,02 % sur 5 ans |
| Espicap Nano | 58 % | 257€ | 8,27 % | 6,50 % sur 8 ans* |
| MomenTime | 58 % | 200€ | 9,25 % | 6 % sur 10 ans* |
| NCap Régions | 58 % | 682€ | 7,51 % | 6,13 % sur 10 ans |
| Transitions Europe | 58 % | 202€ | 8,60 % | 6 % sur 10 ans* |
*Objectif de TRI non garanti
Les meilleures clés de répartition SCPI en nue-propriété pour un démembrement sur 20 ans
Pour finir, voici notre sélection des meilleures clés de répartition SCPI pour un investissement en démembrement temporaire sur 20 ans :
- Perial Opportunités Europe
- 51,25 % sur 20 ans
- Alta Convictions et EDR Europa
- 52 % sur 20 ans
- ActivImmo, Epsicap Nano, MomenTime, NCap Régions, Transitions Europe
- 53 % sur 20 ans
| SCPI | Valeur NP 20 ans | Prix de part | PGA 2025 | TRI |
|---|---|---|---|---|
| Perial Opportunités Europe | 51,25 % | 44€ | 6,10 % | 4,07 % sur 10 ans |
| Alta Convictions | 52 % | 308€ | 7,55 % | NR |
| EDR Europa | 52 % | 202€ | 8,75 % | 6 % sur 10 ans* |
| ActivImmo | 53 % | 613,50€ | 5,49 % | 3,64 % sur 5 ans |
| Espicap Nano | 53 % | 257€ | 8,27 % | 6,50 % sur 8 ans* |
| MomenTime | 53 % | 200€ | 9,25 % | 6 % sur 10 ans* |
| NCap Régions | 53 % | 682€ | 7,51 % | 6,13 % sur 10 ans |
| Transitions Europe | 53 % | 202€ | 8,60 % | 6 % sur 10 ans* |
*Objectif de TRI non garanti
Les meilleures clés de répartition SCPI pour investir dans l’usufruit
Investir dans l’usufruit de SCPI s’envisage plus rarement que l’acquisition de la nue-propriété. Vous pouvez être amené à y réfléchir si :
- Vous êtes chef d’entreprise (ou autre) et cherchez une solution de placement de trésorerie pour personne morale. Vous pouvez alors envisager un démembrement croisé, en achetant la nue-propriété en votre nom propre, et l’usufruit au nom de la personne morale.
- Vous êtes investisseur immobilier et avez un déficit foncier à optimiser.
Dans les deux cas, l’investissement dans l’usufruit de parts de SCPI s’envisage sur une durée plutôt courte.
Usufruit SCPI pour personnes morales : les clés de démembrement sur 5 ans les plus attractives
Pour un placement de trésorerie de personnes morales (SCI par exemple) soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), l’achat de l’usufruit permet de bénéficier de l’amortissement SCPI, pour déduire chaque année une partie du coût de l’usufruit.
Voici une sélection des clés de répartition les plus attractives pour un tel placement, sur la base d’un usufruit d’une durée de 5 ans.
| SCPI | Valeur Usufruit 5 ans | Prix de part | PGA 2025 | TRI |
|---|---|---|---|---|
| Paref Prima | 17 % | 272€ | 5 % | 5,03 % sur 10 ans |
| Atream Hôtels | 18 % | 1 000 € | 5,05 % | 2,69 % sur 5 ans |
| Elialys | 18 % | 204€ | 7,62 % | 4,72 % sur 5 ans |
| Epargne Pierre Sophia | 18,5 % | 22€ | 6 % | 5,75 % sur 10 ans* |
| Log In | 19 % | 255€ | 8,21 % | 5 % sur 10 ans* |
| NCap Continent | 19 % | 210€ | 7,10 % | NR |
| NCap Education Santé | 19 % | 202€ | 4,52 % | 3,27 % sur 8 ans |
| Pierval Santé | 19 % | 204€ | 4,05 % | 4,39 % sur 10 ans |
*Objectif de TRI non garanti
Les meilleures clés de répartition SCPI pour optimiser un déficit foncier
Lorsque vous avez un déficit foncier disponible, vous pouvez l’exploiter en investissant dans l’usufruit de SCPI. Vous imputez alors votre déficit sur les revenus locatifs que vous encaissez pour les défiscaliser.
De la sorte, sous réserve de bien manoeuvrer votre placement, vous pouvez percevoir des dividendes de SCPI nets de fiscalité et de prélèvements sociaux.
Dans cette configuration, vous devez privilégier des SCPI qui investissent en France, et génèrent donc des revenus fonciers français sur lesquels vous pouvez imputer le déficit.
Voici quelques une des SCPI françaises les plus intéressantes en termes de clé de démembrement pour un usufruit de 5 ans :
| SCPI | Valeur Usufruit 5 ans | Prix de part | PGA 2025 | TRI |
|---|---|---|---|---|
| Kyaneos Pierre | 20 % | 224€ | 5,25 % | 4,28 % sur 5 ans |
| Urban Coeur Commerces | 20 % | 303€ | 6,30 % | NR |
| Cap Foncières & Territoires | 21 % | 260€ | 6,24 % | 5,74 % sur 10 ans |
| Epargne Pierre | 21 % | 20,80€ | 5,28 % | 5,04 % sur 10 ans |
| Optimale | 22 % | 255€ | 8,50 % | NR |
| Coeur de Régions | 23 % | 664€ | 6,20 % | 5,02 % sur 5 ans |
| NCap Régions | 23 % | 682€ | 7,51 % | 6,13 % sur 10 ans |
*Objectif de TRI non garanti
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