Pourquoi investir dans des SCPI lorsqu’on a un déficit foncier ?

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Pour commencer, il convient d’expliquer en quoi consiste un déficit foncier et l’intérêt de son optimisation.

Comment générer un déficit foncier ?

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, vous pouvez générer un déficit foncier. En résumé, il s’agit d’une situation dans laquelle vos charges liées à l’investissement excèdent vos revenus fonciers. Cela peut survenir après la réalisation de travaux par exemple, et/ou lorsque l’investissement locatif produit peu de revenus, voire aucun.

Le déficit foncier peut alors être utilisé comme levier fiscal. Il peut s’imputer sur des revenus imposables : concrètement, cela signifie que vous défiscalisez ces revenus, puisqu’ils ne sont plus imposés.

L’utilisation d’un déficit foncier n’est possible que sous le régime réel d’imposition des revenus locatifs pour la déclaration de revenus. Sous le régime micro-foncier, il n’est pas possible de générer un déficit foncier.

L’imputation du déficit foncier s’organise dans un ordre précis :

• Imputation sur les revenus fonciers

En premier lieu, il sert à défiscaliser les revenus fonciers perçus par l’investisseur. Le montant de la déduction fiscale est alors illimité. Notez que le mécanisme permet alors non seulement d’échapper à l’impôt sur le revenu mais aussi aux prélèvements sociaux de 17,2 %, qui s’appliquent aux revenus fonciers de source française.

• Imputation sur le revenu global

Une fois les revenus fonciers intégralement purgés, le déficit foncier restant peut s’appliquer au revenu imposable global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an (hors cas particuliers). Cela engendre une réduction d’impôt, proportionnelle au taux marginal d’imposition.

• Report du déficit foncier

S’il reste un déficit foncier après l’imputation sur les revenus fonciers et sur le revenu global, le reliquat est reportable sur les 10 années suivantes. Plus précisément, l’excédent pourra être déduit des revenus fonciers futurs, mais pas du revenu imposable global.

Comment optimiser un déficit foncier ?

L’optimisation d’un déficit foncier peut s’envisager dès lors qu’il vous reste un montant à déduire après l’imputation sur le revenu global, plafonnée à 10 700 €. Vous pouvez alors tirer parti de la situation en percevant davantage de revenus fonciers.

En effet, ces revenus locatifs supplémentaires vont être défiscalisés grâce à l’imputation de l’excédent de déficit foncier. Autrement dit, vous percevez davantage de revenus mais sans payer d’impôt sur le revenu supplémentaire. De plus, s’agissant de revenus fonciers, vous évitez également de payer les prélèvements sociaux.

Pour autant, optimiser un déficit foncier exige une approche réfléchie et personnalisée. L’idéal étant d’encaisser davantage de revenus sans payer plus de fiscalité. Il faut donc :

• Mesurer précisément l’excédent de déficit foncier à éponger, sur l’année en cours et les années suivantes ;
• Choisir un investissement immobilier en mesure de produire des revenus locatifs rapidement, sans alourdir le montant du déficit ;
• Et investir sur une durée adaptée, si vous souhaitez éviter de continuer à percevoir des revenus supplémentaires une fois le déficit foncier totalement épongé.

Compte tenu de ces paramètres, investir dans des SCPI lorsqu’on a un déficit foncier s’avère plus flexible et cohérent, par rapport à un investissement locatif classique.

Pour plus d’explications sur le fonctionnement de ces sociétés civiles de placement immobilier, consultez gratuitement notre guide SCPI.

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Comment investir dans des SCPI peut vous aider à optimiser un déficit foncier ?

Rentrons dans les détails du fonctionnement des SCPI et la manière dont elles peuvent vous aider à optimiser un déficit foncier.

Pourquoi les SCPI sont recommandées lorsqu’on a un déficit foncier ?

Un investissement SCPI présente plusieurs atouts si vous cherchez à tirer parti d’un déficit foncier.

• Ajuster le montant de votre investissement SCPI et de vos revenus selon vos besoins

Contrairement à un investissement immobilier traditionnel, l’achat de parts de SCPI peut s’envisager dès quelques centaines ou milliers d’euros. Avec ce ticket d’entrée limité et la possibilité de choisir le nombre de parts que vous souhaitez acquérir à l’unité près, vous pouvez ajuster votre placement immobilier de façon à répondre au mieux à vos besoins.

Autrement dit, choisir les SCPI de rendement peut vous aider à purger un déficit foncier existant tout en évitant de générer de nouveaux revenus fonciers imposables.

• L’immobilier sans gestion locative

Autre atout d’un placement en SCPI, vous n’avez aucune gestion locative à prendre en charge. Votre argent est investi dans un parc immobilier composé d’une multitude d’actifs et toutes les décisions de gestion (achats, cessions, gestion locative) sont déléguées aux gérants de la SCPI. En tant qu’associé porteur de parts, vous n’avez qu’à encaisser les revenus locatifs sur lesquels vous allez imputer votre déficit foncier.

• Un placement dans l’immobilier de rendement

Avec plus de 200 SCPI accessibles sur le marché, il convient de privilégier les plus performantes. Celles-ci affichent des rendements historiquement supérieurs à 5 ou 6 % bruts de fiscalité. En choisissant une ou plusieurs des meilleures SCPI de rendement sélectionnées par Portail-SCPI, vous pouvez tirer profit de ces performances sans payer de fiscalité grâce à l’imputation du déficit foncier.

Vous pouvez obtenir une première estimation gratuite du rendement d’un tel investissement avec le simulateur dédié de Portail-SCPI.

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L’usufruit de SCPI pour optimiser un déficit foncier

Pour optimiser un déficit foncier avec un investissement SCPI, il faut considérer deux options :

• Investir dans des parts de SCPI en pleine propriété ;
• Investir dans l’usufruit de SCPI.

D’une manière générale, l’usufruit de SCPI s’avère particulièrement pertinent dans une telle configuration. Cette méthode d’investissement, qui s’appuie sur le démembrement des parts de SCPI, vous permet de :

• Percevoir l’intégralité des dividendes servis par la SCPI pendant le démembrement.
• Bénéficier d’une décote par rapport au prix de la pleine propriété, afin d’acquérir davantage de parts avec un même montant d’investissement, et donc de percevoir davantage de revenus fonciers.
• Planifier la durée de votre placement immobilier, en fonction de vos besoins vis-à-vis du déficit foncier à optimiser. Vous pouvez, d’une manière générale, demander un démembrement sur une durée allant de 3 à 20 ans.

Investir dans l’usufruit de SCPI demande cependant une certaine vigilance car il y a des inconvénients à considérer :

• À l’issue du démembrement, la pleine propriété des parts revient au nu-propriétaire. L’usufruitier perd tous ses droits, sans compensation financière.
• Revendre l’usufruit de parts de SCPI s’avère difficile, il s’agit d’un placement peu liquide. Il n’est par ailleurs pas possible de demander une réduction de la durée de démembrement après l’acquisition.
• L’usufruit de SCPI entre dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Pour prendre les bonnes décisions et choisir un investissement SCPI optimal, faites appel aux conseillers de Portail-SCPI. Spécialistes de la pierre papier depuis plus de 10 ans, ils accompagnent de nombreux investisseurs avant, pendant et après la souscription.

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Investir dans des SCPI lorsqu’on a un déficit foncier : quelle différence avec une SCPI de déficit foncier ?

Dans l’univers des sociétés civiles de placement immobilier, il existe ce que l’on appelle des SCPI de déficit foncier. Il faut néanmoins distinguer ces véhicules de l’utilité d’un investissement SCPI lorsqu’on a un déficit foncier.

En quelques mots, les SCPI de déficit foncier sont des SCPI fiscales. Elles permettent à l’investisseur de générer un déficit foncier, qu’il pourra imputer sur ses revenus fonciers existants pour les défiscaliser.

Ainsi, l’utilité d’une SCPI de déficit foncier s’avère opposée à celle d’un investissement SCPI lorsqu’on a un déficit foncier à éponger :

• La SCPI de déficit foncier est appropriée si vous avez déjà des revenus locatifs mais pas de déficit foncier à exploiter ;
• Investir dans des SCPI de rendement, en pleine propriété ou en usufruit, est adapté si vous avez un déficit foncier mais pas assez de revenus locatifs pour l’optimiser.