Le succès des SCPI repose en partie sur un couple rendement-risque favorable. Mais la fiscalité des SCPI reste élevée, voici nos conseils pour optimiser l’imposition sur vos revenus fonciers.

Contrairement aux OPCVM, les revenus des SCPI ne sont pas considérés comme un produit mobilier. En conséquence, les SCPI ne sont pas soumises au prélèvement forfaitaire unique de 30 % mais à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Pour réduire la fiscalité des SCPI, les épargnants ont le choix entre plusieurs solutions.

Acquérir des parts de SCPI sans apport ou presque, c’est possible en optant pour le crédit immobilier. Cette pratique n’est pas dénuée d’intérêt. Outre la possibilité de se constituer un capital sans mise de départ, l’achat de parts de SCPI à crédit permet aussi de réduire son imposition.
Les revenus des SCPI sont fiscalisés au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Dès lors que l’investisseur opte pour le régime réel, il peut déduire de son revenu imposable les intérêts de l’emprunt, les frais de dossier et les primes de l’assurance emprunteur. Les revenus restent en revanche soumis aux prélèvements sociaux (17,2%).
Il est conseillé de passer par un conseiller en gestion de patrimoine pour acquérir des parts de SCPI à crédit pour avoir accès à un plus large choix de SCPI. Par ailleurs, l’achat à crédit de SCPI permet de bénéficier d’un effet de levier pour se constituer un capital avec un effort d’épargne moindre. Les revenus de la SCPI rembourseront en partie vos mensualités.

Le démembrement temporaire consiste à séparer la nue propriété de l’usufruit pendant une durée définie à l’avance (5, 10 ans). Cette solution est intéressante pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine à moindre coût sans avoir besoin de percevoir un revenu complémentaire.
Cette pratique est indiquée pour préparer sa retraite. Pourquoi ? D’une part, l’acquisition de parts de SCPI démembrée octroie une décote sur le prix d’achat selon des clés de répartition définies par les sociétés de gestion.
D’autre part, en ne possédant que la nue-propriété, l’investisseur ne perçoit pas de revenus jusqu’à la fin du démembrement. Ainsi, il échappe à l’imposition des revenus fonciers. Ce n’est qu’à la fin du démembrement que l’investisseur retrouvera la pleine propriété des parts de SCPI.
Pour les foyers assujettis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), l’acquisition de la nue propriété de parts de SCPI apporte un avantage fiscal non négligeable. En effet, l’investisseur qui possède la nue-propriété n’a pas à déclarer leur valeur le temps du démembrement. Ainsi, il n’augmente pas la valeur de son patrimoine immobilier à déclarer à l’IFI.

Les SCPI européennes ont un parc locatif en partie situé à l’étranger dans la zone euro. Dès lors, les immeubles étrangers sont en théorie assujettis aux règles fiscales du pays où ils se situent. Dans les faits et cela pour éviter une double imposition, des conventions fiscales entre la France et les pays européens réduisent la fiscalité des SCPI. De même, les revenus locatifs sont exemptés de prélèvements sociaux.
Pour les non-résidents, l’investissement dans les SCPI européennes est tout aussi intéressant d’un point de vue fiscal. Les revenus issus de leurs investissements sur le territoire national sont imposés sur la base d’un forfait : 20 % au minimum et jusqu’à 45 %. Les SCPI européennes leur permettent de réduire le poids de la fiscalité.

L’assurance vie offre un cadre fiscal attractif pour se constituer un capital à long terme. En effet, les gains réalisés sur un contrat d’assurance vie bénéficient d’une fiscalité allégée au bout de 8 ans avec un taux d’imposition de 7,5 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%). En intégrant des SCPI de rendement comme unité de compte, les produits de la SCPI n’entrent plus dans la catégorie des revenus fonciers mais des revenus mobiliers.
Notons que l’enveloppe fiscale de l’assurance vie prévoit aussi un abattement sur les plus values de 4600 euros par an (9200 euros pour un couple). En effectuant des retraits partiels, l’épargnant peut s’affranchir de l’impôt.

Contrairement aux SCPI de rendement qui cherchent à générer de la performance, les SCPI fiscales répondent à un autre objectif. Ici, l’épargnant en investissant sur ces supports cherche à réaliser des économies d’impôts. Les SCPI fiscales répliquent des lois défiscalisantes sur l’immobilier : loi Pinel, Malraux, Denormandie ou encore déficit foncier. Chacune de ces SCPI propose un cadre fiscal et des conditions qui lui sont propres.

Louis Legasse
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Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

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