Investir en SCPI Europe

Pourquoi investir dans une SCPI européenne ?

Vous le savez, investir en SCPI de rendement offre de multiples avantages. En effet, la SCPI permet de bénéficier des avantages de la pierre (rendements attractifs et valeur tangibles) en éliminant les principales contraintes (gestion, carence locative, etc.). Selon nous, les principaux avantages de la SCPI sont les suivants :

  • – Mutualisation du risque locatif
  • – Mutualisation du risque foncier
  • – Rendements attractifs
  • – Flexibilité
  • – Absence de gestion

Pour rappel, acheter des parts de SCPI revient à acquérir un pourcentage de chaque bien et ainsi être rémunéré (en général de manière trimestrielle) au prorata des parts acquises.

Un des défauts souvent mis en avant par les détracteurs de la SCPI est que l’essentiel du marché d’immobilier d’entreprise se situe en région Ile-de-France. La SCPI européenne permet donc de diversifier ses investissements et d’aller toucher des opportunités qui ne se présentent plus forcément en France.

Il n’est plus un secret que la monnaie commune et le marché commun facilitent les échanges et rendent les opportunités étrangères très accessibles.

De nombreuses maisons de gestion (Paref Gestion, La Française AM, Corum et même Ciloger) ont fait ce constat depuis quelques années et ont ciblé un certain nombre de pays/régions. Ainsi les Pays-Bas, la Belgique, l’Allemagne et même l’Espagne ont vu de nombreux investissements de la part des SCPI Européenne.

L’objectif est assez simpliste : aller chercher des opportunités là où elles se trouvent afin de négocier et acquérir un couple rendement/risque meilleur qu’en France.

 

SCPI européenne diversification

 

Nous précisons également que diversifier son patrimoine et sources de revenus est une règle d’or et aujourd’hui, avec un marché locatif tendu en France, il ne peut être que recommandé d’ouvrir ses horizons pour mutualiser au maximum son profil de risque.

Nous pouvons distinguer 2 stratégies différentes d’investissement en Europe de la part des SCPI :

  • – une stratégie opportuniste
  • – une stratégie de diversification/consolidation

 

Il y a clairement une stratégie opportuniste d’investissement qui a vu le jour avec la crise économique qui a frappé l’Europe et plus particulièrement l’Europe du Sud. L’Espagne et le Portugal ont été deux pays que Corum Conviction a ciblé. Il y a eu de vraies belles opportunités d’investissement, car la crise a impacté le marché immobilier professionnel de plein fouet et a engendré une vraie décote sur le marché.

Corum Convictions a ainsi investi sur des commerces de premiers ordres sur la péninsule ibérique comme H&M et une chaine de supermarché. La rentabilité est forcement importante puisque les baux commerciaux signés sont très attractifs pour les SCPI.

Toujours dans cette logique de prise de bénéfice, Corum Convictions est aujourd’hui en train de se séparer de certains de ses biens, car ils sont déjà en plus-value.

A contrario des pays comme l’Allemagne sont aussi ciblés par les sociétés de gestion pour le coté valeur refuge de son économie et la confiance des investisseurs pour ces pays de renoms. L’Allemagne propose une diversification très pertinente sur des actifs immobiliers de types commerces ou bureaux.

Quelles sont les SCPI Européennes présentes sur le marché

Il y a aujourd’hui 4 vraies SCPI qui ont une stratégie d’investissement définitivement tournée vers la zone euro.

  • Corum Convictions
  • LFP Europimmo
  • Novapierre Allemagne
  • Actipierre Europe

Corum Convictions

Corum Convictions est la première SCPI rendement a avoir fait le choix de l’Europe pour diversifier ses acquisitions, mais surtout pour mener à bien sa stratégie d’investissement qu’elle définit elle même comme opportuniste.

Ainsi Corum Convictions est aujourd’hui présente sur 7 pays différents et propose une capitalisation de près de 450 millions d’euros. Corum AM a crée cette SCPI en 2012 et a délivré chaque année un dividende sur valeur de marché de plus de 6 % avec une augmentation régulière du prix de part chaque année entre 1 % et 2 % par an.

Son patrimoine (au 3/12/2015) est investi à 68 % en zone euro au sein des pays suivants :

  • – Allemagne
  • – Belgique
  • – Pays-Bas
  • – Slovénie
  • – Espagne
  • – Portugal
  • – France

La répartition typologique des biens est composée à moitié de bureaux, de commerces (26 %), d’hôtels (11 %), de locaux d’activités et logistiques (11 %) et du secteur de la santé (9 %). Selon Corum Asset Management, la majorité des biens ont moins de 10 ans et 32 % des baux ont une durée ferme supérieure à 9 ans.

LFP Europimmo

La SCPI LFP Europimmo est l’une des dernières SCPI de rendement a avoir vu le jour en juillet 2014. Cette SCPI est spécialisée dans les immeubles de bureaux essentiellement investis en Allemagne (Munich, Francfort et Dusseldorf en Allemagne et Nice en France).

Logiquement sa capitalisation n’est pas très importante avec 50 millions d’euros aujourd’hui. Logiquement, tous les bâtiments sont aujourd’hui occupés avec un objectif de distribution des premiers loyers en 2016. Le choix de l’immobilier professionnel de bureaux allemand a été mené par La Française AM dans un objectif de stabilité financière et de plus value sur le long terme.

Les locataires sont des entreprises locales de dimension nationale (voire internationale) pour fidéliser les locataires (baux longue durée) et s’assurer de la solvabilité du locataire.

LFP Europimmo ne se ferme pas la porte à des investissements dans le Benelux dans un futur proche.

Novapierre Allemagne

Novapierre Allemagne est la SCPI de type capital variable gérée par Paref Gestion qui est spécialisée dans l’immobilier d’entreprise de commerces 100 % tournée vers l’Allemagne.

Afin de s’assurer un choix pragmatique est surtout très efficient la société de gestion a lié un partenariat avec la société Internos Global Investors. Cette société est une agence immobilière tournée vers l’immobilier professionnel de commerce outre-rhin.

 

SCPI allemagne

 

Les zones privilégiées par la SCPI Novapierre Allemagne sont les zones commerciales qui se situent en périphéries des villes moyennes (qui sont nombreuses en Allemagne). Cela assure une vraie visibilité au locataire et un foncier de premier rang. La fidélisation du locataire est aussi fortement améliorée grâce à ces localisations « primes ».

L’objectif de distribution de la SCPI est 5 % aujourd’hui.

Actipierre Europe

Créée en 2007 la SCPI Actipierre Europe est la plus ancienne SCPI qui se définit comme européenne. Sont objectif est de diversifier au maximum son parc immobilier en allant en zone euro si besoin.

Cette SCPI de type « mûr de commerces » investi dans des boutiques de centres-ville, des zones et centres commerciaux avec des locataires de renoms comme Darty, E.Leclerc, Aldi, Celio, Casino, etc.

Sa capitalisation proche des 400 millions d’euros assure une vraie mutualisation des risques. Seul regret, la composition du parc immobilier est tout de même composé à 80 % de bâtiments situés en France.

La fiscalité attractive des SCPI Européennes

Les SCPI Européenne se développent de plus en plus de nos jours pour toutes les raisons précédemment évoquées. Cependant, elles permettent également d’optimiser la fiscalité des investisseurs de manière importante.

Pour rappel, le régime fiscal des revenus fonciers est assez lourd : tranche marginale d’imposition auquel on y additionne les prélèvements sociaux (15,5 %).

En souscrivant à des SCPI Européenne, l’investisseur n’aura pas à subir de prélèvements sociaux sur la proportion des revenus générés sur la zone euros.

Par ailleurs, pour les pays où l’imposition est réalisée à la source, les conventions fiscales font que l’on n’a pas le droit d’être imposée une deuxième fois en France. Le montant réel d’imposition correspondra donc à la différence entre la tranche marginale d’imposition et le taux moyen d’imposition (disponible sur l’avis d’imposition).

Pour conclure, nous pouvons dire qu’investir en SCPI européenne obéit à une logique de diversification de son patrimoine et à une stratégie efficiente d’optimisation de la pression fiscale sur les revenus locatifs. C’est un réel investissement immobilier et même un placement immobilier au sens propre du terme.

Cela permet de saisir des opportunités d’investissement qui ont un peu tendance à se raréfier en France et de superformer la moyenne du marché global des SCPI. Toutefois ces SCPI ne sont pas forcément éligibles dans de bonnes conditions au sein de contrats d’assurance-vie.

Enfin, si l’on réalise un comparatif SCPI, les SCPI européennes se distinguent des SCPI traditionnelles comme Epargne Foncière, la SCPI Immorente ou même Atout Pierre Diversification.

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