Principe de fonctionnement des SCPI
Le principe de fonctionnement des SCPI est relativement simple. En vue de procéder à la collecte de l’épargne auprès du public, elles procèdent à l’émission de parts que les investisseurs achètent, devenant ainsi associés de la société. Une fois l’épargne collectée, elles s’en servent pour acquérir des biens, immobiliers et en assurent par la suite l’exploitation (trouver des locataires, effectuer les éventuels travaux nécessaires, recouvrer les loyers, etc.) Les associés se verront verser des revenus issus de l’exploitation de ces biens (chaque associé reçoit des revenus proportionnels au nombre de parts qu’il détient).
Les sociétés de gestion des SCPI
Les SCPI sont créées et gérées par des sociétés de gestion qui elles-mêmes sont agréées et contrôlées par l’AMF. Celle-ci pose un cadre visant à encadrer l’activité des SCPI mais aussi et surtout à poser des conditions pour maintenir la transparence des informations fournies au public. Les sociétés de gestion ont donc l’obligation de produire et fournir des documents à l’attention du public:
- Les statuts qui reprennent les informations relatives à la SCPI : son objet, sa dénomination sociale, son capital social (modalités d’augmentation de capital) ainsi que le nombre de parts émises…
- les bulletins trimestriels : relatent les principaux résultats réalisés au cours du trimestre, les acquisitions faites par la SCPI ainsi que des éléments d’informations statistiques (capitalisation, nombre d’associés,…)
- les rapports annuels qui informent les investisseurs sur les performances financières de la SCPI sur l’année, sa stratégie du point de vue de la sélection des biens mais aussi des locataires. Les rapports annuels reprennent les informations contenues dans les bulletins trimestriels notamment la composition du patrimoine de la société, les acquisitions…
- la note d’information renseigne sur la composition des membres fondateurs de la société, les conditions de souscription et de sortie au capital de la SCPI. Elle regroupe les frais appliqués ainsi que les informations concernant la société et son fonctionnement
Appel public à l’épargne
Avant de pouvoir procéder à la collecte de l’épargne auprès du public (article 422-192 du code monétaire et financier), les SCPI doivent au préalable respecter les conditions suivantes :
- Disposer d’un agrément délivré et donc visé par l’AMF
- Le capital initial de la SCPI doit être entièrement libéré par ses fondateurs
- L’appel public à l’épargne ne peut être fait que si il a été établi une note d’information délivrée par l’AMF
Cadre réglementaire des SCPI
Les SCPI évoluent dans un cadre réglementaire bien défini. Ainsi, elles sont principalement régies par :
- le code civil (articles 1832 et suivants)
- le code monétaire et financier (articles l.214-50 à l.214-46-85)
- le règlement général de l’AMF (articles 422-1 à 422-46-2)
- la directive AIFM
La directive AIFM
Appelée directive AIFM, la directive 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs (FIA), a été transposée en droit français. Cette directive vise à créer un cadre harmonisé à l’exercice des activités des gestionnaires de FIA*. Les SCPI comme tous les FIA ont l’obligation de désigner un dépositaire. Les FIA regroupent des véhicules d’investissement listés par le code monétaire et financier comme :
- les SCPI
- les OPCI
- les fonds d’épargne salariale
- les fonds de capital investissement
- Les SCPI comme tous les FIA ont l’obligation de désigner un dépositaire
