La déclaration des revenus générés par vos parts de SCPI constitue une étape incontournable. Voici comment bien choisir l’imposition de vos SCPI.

En tant que porteurs de parts de SCPI, vous devez choisir l’imposition de vos SCPI. Les contribuables concernés le font généralement entre mi-avril et mi-juin (selon leurs zones d’implantation). Depuis le 1er janvier 2019, les choses ont été simplifiées par le système de prélèvement à la source. L’ensemble des démarches administratives sont à présent dématérialisées.

Notez toutefois que le choix du régime fiscal applicable à vos revenus de SCPI dépend de différents paramètres. Et cela n’est pas toujours une mince affaire. Voici nos conseils pour vous aider à choisir l’imposition de vos SCPI.

Si vous générez des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an (y compris les dividendes versés par vos SCPI), vous êtes éligible au régime micro-foncier. D’autres conditions sont à remplir :

  • Ne pas détenir dans votre portefeuille d’actifs des parts de SCPI fiscales (une SCPI Pinel par exemple). Idem pour les biens immobiliers (mis en location) jouissant déjà d’un dispositif de défiscalisation.
  • Être propriétaire d’un bien immobilier loué nu, implanté en France.
  • Percevoir des revenus fonciers provenant d’autres placements immobiliers.

En remplissant tous ces critères, le régime micro-foncier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. Il s’applique sur vos revenus fonciers bruts, allégeant ainsi leur montant. Il existe heureusement, de nos jours, des calculatrices en ligne qui donnent des estimations rapides et précises. Ne vous en privez pas pour calculer vos revenus fonciers au régime micro-foncier.

Le régime fiscal dit réel s’applique par défaut sur vos revenus fonciers, dans l’hypothèse où ils étaient supérieurs à 15 000 €. Il ne permet aucun abattement forfaitaire. En contrepartie, vous avez la possibilité de déduire l’intégralité des charges afférentes à votre placement en SCPI. En voici quelques exemples :

  • Les frais de gestion (fixés par la société de gestion)
  • Les provisions pour anticiper les éventuels travaux
  • Les intérêts d’emprunt (en cas d’achat par crédit)
  • La taxe foncière, etc.

Il n’est pas facile de calculer le montant des charges déductibles dans le cadre du régime réel. Et pourtant, l’administration fiscale n’autorise aucune faute ou omission. C’est pourquoi les sociétés de gestion des SCPI transmettent toujours un imprimé fiscal à l’ensemble des porteurs de parts. Il comporte toutes les informations essentielles à indiquer au FISC.

Concrètement, comment bien choisir l’imposition de votre SCPI sans se tromper 

Le régime réel offre la possibilité de déduire un certain nombre de charges (voir plus haut). En contrepartie de cet avantage fiscal, vous êtes bloqué pendant une période de 3 ans (jusqu’au 31 décembre de la troisième année civile). En d’autres mots, impossible de basculer vers le régime micro-foncier durant toute cette période d’engagement.

Sachez que vous avez la possibilité de financer vos parts de SCPI grâce à l’endettement immobilier. Certaines banques françaises ou d’autres établissements financiers proposent des offres de crédits dédiées à l’acquisition de parts de SCPI. En optant pour cette solution d’investissement, vous bénéficiez automatiquement de l’effet de levier d’endettement. Vous optimisez ainsi le rendement de votre SCPI en allégeant les mensualités de votre crédit avec les dividendes distribués par celle-ci.

Le régime fiscal micro-foncier s’adresse particulièrement aux petits investisseurs locatifs. Les revenus éligibles étant plafonnés à 15 000 €. D’un point de vue fiscal, il n’est pas intéressant d’opter pour le régime micro-foncier si le montant de vos charges dépasse l’abattement forfaitaire de 30 %. C’est le scénario le plus probable en cas d’investissement à crédit.

Donc, la solution ultime consiste à opter pour le régime micro-foncier lorsque vous avez des charges inférieures à l’abattement à hauteur de 30 %. Vous optimisez ainsi votre fiscalité sur plusieurs années. Lors d’un investissement à crédit le régime réel permettant de déduire les intérêts d’emprunt sera toujours à privilégier.

Zoom sur les démarches à effectuer pour déclarer les revenus de vos SCPI, selon le régime fiscal choisi

Si vous êtes éligible au régime réel, la déclaration de vos revenus se fera par l’intermédiaire du formulaire n° 2042 (téléchargeable sur impôt. gouv.fr). Vous trouverez toutes les informations essentielles à indiquer dans le relevé annuel envoyé par la société de gestion de votre SCPI. Saisissez 70 % du montant des loyers bruts, collectés par la SCPI sur l’année civile, dans la case 4BE du formulaire n° 2042.

Notez toutefois que le montant des revenus fonciers au régime micro-foncier est fiscalisé à la tranche marginale d’imposition. Aussi, les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % s’y appliquent automatiquement. Malheureusement, le régime micro-foncier ne vous permet pas de jouir de tous les avantages fiscaux afférents à une SCPI européenne.

Pour soumettre votre déclaration de revenus fonciers au régime réel, vous devez obligatoirement remplir le formulaire n° 2044. Il suffit d’y indiquer les informations fournies par la société de gestion dans le relevé annuel. Il s’agit en l’occurrence du montant du revenu brut et des charges relatives à votre investissement.

Le formulaire n° 2044 doit également comporter les données relatives aux intérêts d’emprunt, en cas d’achat à crédit. Normalement, elles devraient être envoyées par votre banquier dans le dernier relevé annuel. Vous pouvez calculer le montant de vos revenus fonciers nets en soustrayant les revenus bruts par les intérêts d’emprunt, les frais et les charges.

Le calcul du montant des revenus fonciers nets peut donner un résultat positif. Dans ce cas, ce bénéfice réalisé doit faire l’objet d’une déclaration préalable sur le formulaire n° 2042. Parfois, l’épargnant réalise un déficit. Il faudra également l’indiquer clairement dans ce même formulaire.

Louis Legasse
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Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

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