Si vous venez tout juste d’acquérir des parts de SCPI, vous ignorez sûrement que vos revenus SCPI doivent faire l’objet d’une déclaration au préalable. Il s’agit d’une étape incontournable et indissociable d’un placement en SCPI. Ne vous inquiétez pas ! Les experts de la plateforme Portail-SCPI.fr sont là pour vous guider. Le point complet dans cette nouvelle rubrique.
L’imprimé fiscal unique : qu’est-ce que c’est ?
Pour rappel, la fiscalité des SCPI est transparente. Autrement dit, les SCPI n’ont pas d’impôts à payer. Les revenus SCPI encaissés par les souscripteurs sont imposables, bien entendu. Leur montant doit être déclaré au FISC en remplissant l’imprimé fiscal unique (IFU).
Communiqué chaque année par la société de gestion de portefeuille de votre SCPI, l’IFU est un document fiscal important. Il indique clairement le montant net des revenus fonciers taxables à déclarer sur son avis d’imposition. L’IFU ou le formulaire n° 2561 (Cerfa n° 11428) concerne notamment les revenus de capitaux immobiliers.
Plus concrètement, l’IFU sert de récapitulatif et de justificatif des revenus de capitaux immobiliers perçus par un contribuable. Il permet également de faciliter le remplissage de sa déclaration d’impôt sur le revenu. Les montants nets étant déjà par les tiers payeurs (des SGP notamment). Les démarches sont ainsi moins contraignantes.
Différents types de revenus sont concernés par l’IFU :
- Les dividendes (trimestriels), distribués par des SCPI en général.
- Les revenus provenant des placements financiers (assurance-vie, livrets bancaires, à l’exception du livret A).
- Les revenus issus des valeurs mobilières (obligations, actions, parts de fonds d’investissement, etc.)
- Les revenus dégagés par des produits d’épargne retraite à l’instar du PER.
- Les revenus générés par des actions d’un Plan d’Épargne en Actions. Idem pour ceux d’un compte-titres.
- Les intérêts des PEL et CEL (Plans et Comptes Épargne Logement).
- Les rémunérations des activités (des jetons de présence, par exemple).
- Les intérêts des comptes courants d’associés.
L’IFU : un outil pour déclarer les revenus de votre SCPI
L’IFU a été mis en place pour faciliter la déclaration de revenus de votre SCPI. Les tiers payeurs se chargent de le remplir au préalable avant de le transmettre à l’administration fiscale. L’IFU est généralement envoyée au contribuable concerné par voie postale en début d’année civile. Donc, pas besoin de télécharger ni d’imprimer une version numérique.
Différents feuillets bien distincts composent l’IFU. Pour y avoir plus clair, voici un tableau récapitulatif des feuillets de l’IFU ainsi que leurs caractéristiques respectives.
| Numéro de feuillet | n° 2561 | n° 2561 bis | n° 2561 ter | n° 2561 quater |
| Les personnes morales ou physiques concernées | L’établissement payeur et le bénéficiaire | Le tiers payeur et le bénéficiaire | Le bénéficiaire | Les bénéficiaires (non-résident fiscal en France) qui résident dans un pays membre de l’UE. |
| Les revenus à indiquer | Les principaux revenus mobiliers à déclarer : des dividendes,
Des intérêts des comptes courants d’associés, etc. |
Les revenus spécifiques moins fréquents : rattachés aux fonds de placement immobilier, fonds communs de placement à risque, marchés à terme, plans d’épargne en actions, etc. | L’ensemble des informations déclarées dans les deux premiers feuillets | Tous les revenus de capitaux mobiliers |
Comment remplir votre Imprimé fiscal unique ?
L’établissement payeur est donc tenu de communiquer l’IFU à chaque bénéficiaire des revenus de capitaux mobiliers. Il s’agit ici de la société de gestion qui pilote votre SCPI. En tant que déclarant, vous devez renseigner les informations essentielles à votre identification : nom, prénom, raison sociale, adresse, numéro SIRET, etc.
Aussi, vous devez renseigner un certain nombre d’éléments dans l’IFU :
- Le montant des intérêts et des dividendes de parts sociales distribuées par des sociétés assujetties à l’IS (à indiquer dans la zone AY et DQ ou dans la zone AD en cas de prélèvement forfaitaire non libératoire).
- Les jetons de présence (classiques) (à préciser dans la zone BW et AZ).
- Les intérêts des comptes courants (à indiquer dans la zone AR).
- La déclaration des revenus SCPI peut être effectuée selon deux options.
- Via le formulaire n° 2042
- Via le formulaire n° 2044
L’option A s’adresse uniquement aux contribuables éligibles au régime fiscal du micro-foncier. Ils doivent réaliser des revenus fonciers n’excédant pas les 15 000 € par an. Il suffit d’indiquer les montants nets perçus sur la déclaration de revenus n° 2042. Vous bénéficiez ainsi d’un abattement forfaitaire de 30 % supprimant l’ensemble des charges. Un avantage fiscal intéressant.
L’option B correspond au régime réel qui s’applique aux revenus fonciers dépassant le seuil des 15 000 € par an. Si c’est votre cas, vous devez remplir la déclaration n° 2044 en y indiquant le montant de vos revenus fonciers imposables. Vous pouvez d’ailleurs déduire de vos revenus fonciers certaines charges.
En ce qui concerne les revenus fonciers de sources étrangères, leur montant doit être communiqué dans le formulaire de déclaration d’impôt n° 2047. Il faudra, bien sûr, déclarer vos revenus fonciers de sources étrangères parallèlement avec d’autres revenus provenant d’un pays membre de l’UE. Si votre SCPI détient et exploite des immeubles hors du territoire hexagonal, vous êtes concernés par le formulaire n° 2047.
Les porteurs de parts de SCPI sont-ils imposables à l’IFI ?
En tant qu’associé d’une SCPI, vous êtes automatiquement assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière dès que la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède les 1,3 M€. Notons qu’une SCPI détient et exploite des actifs immobiliers implantés en France et à l’étranger.
En d’autres termes, elles rentrent dans l’assiette taxable à l’IFI. Il existe heureusement une solution pour échapper à l’IFI. Elle consiste à investir dans la nue-propriété des parts d’une SCPI. Elles sont, en effet, éligibles au démembrement de propriété.
