Les revenus générés par la SCPI sont proportionnels aux parts que chaque associé détient et sont imposées à l’impôt sur le revenu. Comme tout investissement, il convient de prendre en compte la fiscalité afin de déterminer le rendement réel obtenu par l’investisseur. Nous revenons à travers cet article sur l’ensemble de la fiscalité de la SCPI.

Les revenus générés par la SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

  • Au régime réel, l’investisseur est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il peut alors déduire de ses revenus certains frais dont les intérêts d’emprunt.
  • Au régime micro-foncier si les revenus fonciers brut du foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 euros l’investisseur pourra bénéficier d’un abattement de 30%. Dans le cadre du micro-foncier il n’est pas possible de déduire les frais.

Depuis quelques années, certaines SCPI investissent en dehors des frontières françaises afin de diversifier la composition de leur parc immobilier. Le traitement fiscal des revenus immobiliers issus de l’étranger (déclaration 2047) diffère des revenus fonciers français (déclaration 2044).

En fonction du choix du régime réel ou du micro-foncier, le montant des revenus fonciers pris en compte afin de déterminer la fiscalité varie. Au régime réel, c’est donc le bénéfice foncier (revenus perçus moins les charges et les potentiels intérêts d’emprunt) qui est fiscalisé. Il est fiscalisé à la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur, auxquels viennent s’ajouter les prélèvements sociaux (17,2%).
Plus la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée (0%, 11%, 30%, 41%, 45%), moins les SCPI françaises achetées en direct et en pleine propriété seront rentables à cause de cette fiscalité.
Acheter des parts de SCPI françaises via un contrat d’Assurance-Vie ou en nue-propriété permettent d’optimiser la rentabilité du placement en minimisant la fiscalité.

Avant d’être versés aux investisseurs sur leur compte, les revenus de SCPI issus de l’étranger ont déjà été fiscalisés dans les pays en question. Pour éviter la double-imposition, des conventions fiscales existent entre la France et les différents pays. Il en résulte que les revenus issus de l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. Cela diminue donc de 17,2% la pression fiscale des SCPI étrangères.
Outre cette absence de prélèvements sociaux, le frottement fiscal des revenus immobiliers issus de l’étranger s’approche de la formule suivante :

Tranche Marginale d’Imposition (TMI) – Taux Moyen d’Imposition (il s’agit du taux de prélèvement à la source)

Dans ces conditions, acheter des SCPI étrangères afin de percevoir des revenus complémentaires lorsque l’on est fortement fiscalisé, est particulièrement efficace.

Les revenus financiers concernent la quote-part réalisée sur les placements financiers de la SCPI.
La plupart du temps, ces revenus correspondent à des intérêts générés sur des produits de trésorerie court terme. C’est le régime du PFU qui s’applique ici.

Les plus-values réalisées lors de la cession de parts se voient appliquer la fiscalité sur les plus-values immobilières des particuliers. Elles sont donc imposées à 19% au titre de l’impôt sur le revenu et subissent un prélèvement de 17,2% au titre de prélèvements sociaux.
Somme toute, les plus-values sont imposées à 36,2%. Il faut toutefois retenir qu’avant application de ces taux, les plus-values subissent un abattement en fonction de la durée de détention.
Au bout de 22 ans de détention, il n’y a plus de fiscalité sur les plus-values. Il faut en revanche attendre 30 ans afin de ne plus être soumis aux prélèvements sociaux sur la plus-value lors de la revente de parts de SCPI.

En savoir plus sur la fiscalité des SCPI

Louis Legasse
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Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

CIF : E009507 Orias : 20009087