Investir en SCPI depuis l’étranger : guide pour non-résidents et expatriés

Peut-on investir en SCPI en tant que non-résident ou expatrié ?

Toute personne physique, résidente ou non en France, peut en principe souscrire des parts de SCPI (société civile de placement immobilier). Les sociétés de gestion n’imposent aucune condition de domicile fiscal pour ouvrir un dossier de souscription.

Font exception les contribuables américains (US person), soumis à des contraintes réglementaires spécifiques qui limitent fortement leur accès aux SCPI (voir la partie dédiée).

Pour un expatrié, les avantages restent ceux d’un investissement immobilier entièrement délégué : aucune contrainte de gestion locative à distance, aucun locataire à gérer, etc.

La SCPI permet aussi de constituer un patrimoine immobilier diversifié depuis l’étranger, sans avoir à gérer les contraintes d’un achat en direct dans un pays où l’on ne réside pas.

La procédure de souscription en SCPI peut s’effectuer intégralement à distance. Les pièces justificatives se transmettent par voie numérique et les virements s’opèrent à l’international.

Le suivi des investissements passe quant à lui par des espaces investisseurs en ligne ou via l’accompagnement de son conseiller. L’éloignement géographique ne constitue donc pas un obstacle pratique.

Pourquoi les SCPI séduisent les expatriés ?

La SCPI présente plusieurs atouts concrets pour un investisseur expatrié non-résident :

• Pas de contrainte de gestion à distance : contrairement à un achat immobilier en direct, la SCPI n’exige ni présence sur place pour visiter les biens, ni interlocuteur local pour gérer les sinistres ou les remises de clés. L’ensemble de la gestion locative relève de la société de gestion, pas de l’associé.
• Fiscalité potentiellement plus douce : selon le pays de résidence fiscale, la fiscalité des SCPI peut être plus avantageuse pour un non-résident, notamment lorsque la SCPI investit à l’étranger.

À ces avantages s’ajoutent les atouts classiques de la pierre papier, également pertinents dans un contexte d’expatriation :

• Accessibilité : ticket d’entrée modéré (quelques centaines à quelques milliers d’euros) et souscription intégralement en ligne depuis n’importe quel pays ;
• Diversification patrimoniale : exposition à l’immobilier français et européen, permettant de développer progressivement un portefeuille immobilier diversifié.
• Revenus potentiels réguliers : distributions versées mensuellement ou trimestriellement, directement sur le compte bancaire de l’investisseur.
• Rendement attractif : les meilleures SCPI ont affiché des taux de distribution supérieurs à 5 ou 6 % nets de fiscalité étrangère en 2025.

Découvrez le rendement potentiel de votre (futur) investissement en SCPI grâce à notre simulateur SCPI gratuit et sans engagement. Résultats en quelques minutes.

Simulez votre investissement SCPI

Combien peut vous rapporter votre investissement SCPI ?
Découvrez-le en quelques clics !

Commencer ma simulation

Fiscalité des SCPI pour les non-résidents : ce qu’il faut savoir

C’est l’aspect qui distingue le plus clairement la situation d’un expatrié de celle d’un résident fiscal français. La fiscalité varie selon deux paramètres essentiels : la localisation des immeubles détenus par la SCPI et le pays d’affiliation à la sécurité sociale de l’investisseur. Ces deux facteurs déterminent à la fois le taux d’imposition et l’assujettissement aux prélèvements sociaux.

Impôt sur les revenus des SCPI pour un non-résident

Pour un investisseur non-résident, la distinction fondamentale tient à la localisation des actifs : seuls les loyers provenant d’immeubles situés dans l’Hexagone sont imposables en France.

Les revenus issus d’immeubles étrangers (bureaux en Allemagne, commerces en Espagne, etc.) ne font pas l’objet d’une imposition française. La société de gestion acquitte directement la fiscalité locale dans chaque pays et les conventions fiscales bilatérales évitent ensuite la double imposition pour l’associé.

Pour les revenus de source française, l’administration applique un taux minimum d’imposition. Ce dernier s’établit à 20 % pour un revenu net imposable jusqu’à 29 579 € par foyer fiscal et à 30 % au-delà (revenus perçus en 2025).

Ces taux s’appliquent en l’absence de convention fiscale plus favorable ou de demande d’application d’un taux moyen.

Notons que dès lors que le taux résultant de l’application du barème est supérieur au taux minimum, c’est néanmoins le taux du barème progressif qui s’applique.

La retenue à la source s’opère directement par la société de gestion avant le versement des dividendes à l’associé. Les modalités de régularisation dépendent ensuite de la convention fiscale applicable et de la situation personnelle de l’investisseur.

L’investisseur peut demander l’application du taux moyen si ce dernier s’avère plus avantageux que le taux minimum de 20 %. Pour cela, il doit déclarer l’intégralité de ses revenus mondiaux en France, ce qui permet de calculer son taux effectif d’imposition. Cette option mérite d’être simulée chaque année, car elle peut réduire sensiblement la charge fiscale.

Prélèvements sociaux : qui est concerné ?

L’assujettissement aux prélèvements sociaux français dépend du pays d’affiliation à la sécurité sociale, et non simplement du pays de résidence fiscale. Deux situations distinctes coexistent.

• Si l’investisseur non-résident est affilié à un régime de sécurité sociale dans un pays de l’Espace Économique Européen (EEE), en Suisse ou au Royaume-Uni, il reste exonéré de CSG et de CRDS et ne paye que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
• À l’inverse, pour les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale hors EEE, Suisse ou Royaume-Uni (par exemple à Dubaï, Singapour, Hong Kong ou aux États-Unis), les prélèvements sociaux s’appliquent au taux plein de 17,2 %.

Cette règle ne concerne que les revenus issus d’actifs immobiliers situés en France. Pour les revenus provenant d’immeubles étrangers, la France n’a pas de base légale pour appliquer la CSG ou la CRDS. Par conséquent, ces revenus échappent totalement aux prélèvements sociaux français, quelle que soit la résidence fiscale de l’investisseur.

Conventions fiscales et double imposition

La France a signé des conventions fiscales bilatérales avec plus de 120 pays pour éviter qu’un même revenu ne soit imposé deux fois. Ces conventions précisent, entre autres, quel État dispose du droit d’imposer chaque catégorie de revenu.

Dans la pratique, les conventions attribuent généralement à la France le droit d’imposer les revenus fonciers de source française.

Côté pays de résidence, plusieurs mécanismes coexistent pour éliminer la double imposition :

• Le plus courant accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en France ;
• D’autres conventions prévoient une exonération des revenus français, tout en les retenant pour calculer le taux effectif applicable aux autres revenus du contribuable ;

Il n’existe donc pas de règle universelle : le mécanisme applicable dépend entièrement du texte de la convention entre la France et le pays de résidence de l’investisseur.

Pour les revenus des immeubles situés hors de France dans une SCPI européenne, les loyers sont taxés dans le pays où se trouve l’actif : un immeuble en Allemagne répond à la fiscalité allemande, la société de gestion acquitte l’impôt local directement.

L’investisseur non-résident doit vérifier comment son pays de résidence traite ces revenus étrangers, selon la convention entre le pays de résidence et le pays de l’actif.

IFI et SCPI pour les non-résidents

Un non-résident fiscal en France reste redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur son patrimoine immobilier situé en France. Dans le cadre des SCPI, seule la fraction des parts correspondant à des immeubles français entre dans l’assiette.

Le seuil de déclenchement et le barème restent identiques à ceux des résidents : l’IFI est dû dès 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier français net, avec déclaration obligatoire au-delà de ce seuil et application du barème de l’impôt dès 800 000 € de patrimoine net taxable.

Une SCPI investie à 100 % hors de France n’entre donc pas dans cette assiette, ce qui constitue un avantage fiscal concret pour un non-résident dont le patrimoine en France s’approche du seuil.

Déclaration fiscale des SCPI par un non-résident

L’expatrié qui perçoit des revenus fonciers de source française reste soumis à l’obligation déclarative annuelle en France, notamment via le formulaire 2042 NR.

La société de gestion transmet chaque année à l’associé un document fiscal récapitulatif détaillant sa quote-part de revenus et d’impôt retenu à la source.

Pour justifier de sa résidence fiscale étrangère, l’investisseur fournit une attestation délivrée par l’administration fiscale de son pays de résidence. Cette attestation conditionne l’application de la convention fiscale et l’exonération éventuelle des prélèvements sociaux.

Par ailleurs, les revenus issus d’actifs étrangers détenus par la SCPI (qui ne font l’objet d’aucun impôt en France pour un non-résident) doivent en principe être déclarés dans le pays de résidence de l’investisseur. Ils sont ensuite traités selon les règles fiscales locales et les conventions éventuellement applicables entre ce pays et le pays de l’actif.

Le cas particulier des US person : un accès aux SCPI très restreint

La notion de US person dépasse la simple résidence aux États-Unis. Elle englobe les citoyens américains, y compris ceux résidant à l’étranger, les résidents légaux aux Etats-Unis et les titulaires d’une carte de séjour permanent (green card).

Très peu de sociétés de gestion acceptent les US person car cela induit un travail administratif, comptable et fiscal particulièrement important avec le fisc américain.

La raison tient à la loi FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act), en vigueur en France depuis 2014. Elle exige notamment que les détenteurs de parts de SCPI déclarent annuellement leurs revenus au fisc américain (IRS), y compris ceux générés par des actifs détenus en dehors des États-Unis.

Cette obligation de reporting pèse sur la société de gestion elle-même, qui doit transmettre les informations à l’IRS, ce qui explique que la grande majorité d’entre elles excluent simplement ce profil d’investisseur.

À ce jour, les SCPI accessibles aux US person restent très peu nombreuses et la liste peut changer dans le temps.

Si vous êtes US person, prenez rendez-vous avec un conseiller pour trouver une SCPI adaptée à vos besoins.

Prendre rendez-vous avec un expert SCPI

Audit patrimonial et accompagnement pas à pas avec un conseiller avec +10 ans d’expérience

Je réserve mon rendez-vous

Quelles SCPI choisir en tant qu’expatrié ?

Le choix d’une SCPI ne dépend pas des mêmes critères selon que l’on réside en France ou à l’étranger. Zoom sur ces paramètres et sur les meilleures SCPI pour les expatriés.

Critères de sélection pour les non-résidents

L’exposition géographique du patrimoine de la SCPI constitue le premier filtre à appliquer. Une SCPI investissant majoritairement hors de France n’a pas d’impact sur l’assiette IFI et permet de bénéficier d’une fiscalité souvent plus favorable via les conventions bilatérales.

Pour un expatrié hors EEE assujetti aux prélèvements sociaux à 17,2 %, l’enjeu des revenus de source étrangère (exonérés de prélèvements sociaux français) devient déterminant.

Le taux de distribution net, une fois la fiscalité applicable à la situation personnelle de l’investisseur déduite, prime sur le rendement brut affiché. Une SCPI affichant 6 % brut sur des actifs français peut s’avérer moins performante après impôt qu’une SCPI à 5,5 % brut sur des actifs européens, selon le pays de résidence de l’associé.

Au-delà des critères spécifiques à la situation de non-résident, les fondamentaux de sélection d’une SCPI restent les mêmes que pour tout investisseur. Par exemple :

• Qualité et historique de la société de gestion ;
• Taux de rendement interne (TRI) sur longue période ;
• Diversification sectorielle et géographique du patrimoine ;
• Frais ;
• Niveau d’endettement.

Liste de SCPI à privilégier pour les expatriés

Les SCPI suivantes s’avèrent particulièrement adaptées pour les profils non-résidents car elles investissent exclusivement hors de France.

Principal Inside et Remake UK 2025 n’affichent pas de TD 2025 car elles ont été lancées en cours d’année 2025. Les taux de distribution affichés sont nets de frais de gestion et bruts de fiscalité. Les objectifs de performance ne sont pas garantis.

Investir en SCPI comporte des risques. Il existe un risque de perte en capital et la liquidité à la revente n’est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.