Vous ne le savez peut-être pas, mais il existe un “bon” moment pour investir dans une SCPI. Encore faut-il le connaître… On vous révèle un des secrets de la pierre papier.
La décote, l’indicateur d’une potentielle revalorisation du prix de part
Lorsque vous investissez dans une société civile de placement immobilier (SCPI), vous achetez des parts à un prix donné. Mais celui-ci peut évoluer dans le temps, à la hausse ou à la baisse. Concrètement, il existe une période idéale durant laquelle vos placements en pierre papier sont susceptibles d’être plus fructueux : lorsque le prix de part est décoté. Quand c’est le cas, cela signifie que la SCPI affiche un véritable potentiel de revalorisation.
La revalorisation du prix de part constitue un vrai levier de performance. En effet, si vous deviez acquérir des parts de SCPI dont la valeur pourrait augmenter rapidement, la valeur de votre investissement augmenterait de la même façon. Par exemple, le 1er juillet 2022, le prix de souscription de la SCPI Corum Eurion a été réévalué à la hausse : +5,39 %. Par conséquent, la valeur du patrimoine détenu par chacun des associés de Corum Eurion a augmenté d’autant après cette date. En cumulant cette hausse avec le taux de distribution (non garanti) visé en 2022, de 4,5 %, la performance globale délivrée aux porteurs de parts de Corum Eurion atteindrait ainsi 9,89 % cette année.
Mais comment savoir que le prix de part est décoté ? Grâce à la valeur de reconstitution. En quelques mots, elle représente la valeur réelle du patrimoine détenu par la société. Si la valeur de souscription est inférieure, elle affiche alors une décote. Et plus cette décote est importante, plus le potentiel de revalorisation est conséquent.
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Le prix de part doit rester proche de la valeur de reconstitution
Cet écart entre valeur de reconstitution et prix de souscription est un indicateur majeur, puisqu’il permet de déduire quelles sont les sociétés qui devraient revaloriser leurs parts à court ou moyen terme. C’est d’autant plus vrai que la réglementation impose une révision des valeurs de parts dans certaines conditions.
En effet, l’Autorité des marchés financiers (AMF) impose aux sociétés de gestion de maintenir un prix de souscription assez proche de la valeur de reconstitution. Concrètement, l’écart entre les deux ne doit pas être supérieur à 10 %.
Prenons un exemple :
- Une SCPI affiche une valeur de reconstitution supérieure à son prix de part de 12 % ;
- La réglementation impose alors une révision à la hausse de celui-ci ;
- Les associés de la société de gestion qui ont investi avant cette hausse vont donc bénéficier d’une revalorisation de leur investissement immobilier.
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Pour savoir si une SCPI présente ces critères, il faut s’appuyer sur les documents d’information mis à disposition par la société de gestion. En consultant le dernier bulletin trimestriel (pour le prix de part) et le dernier rapport annuel (pour la valeur de reconstitution), il est donc possible de repérer quelles sont les meilleures opportunités d’investissement.
Deux exemples de SCPI avec un bon potentiel de revalorisation
En ce début de quatrième trimestre 2022, Portail-SCPI.fr a identifié deux SCPI qui disposent d’un bon potentiel de revalorisation : Epargne Pierre et Eurovalys.
Bien qu’elles n’excèdent pas encore le seuil de 10 % d’écart entre prix de part et valeur de reconstitution, elles affichent toutes deux des décotes significatives. Et rien n’empêche les sociétés de gestion de procéder à une augmentation avant d’y être contraintes par la réglementation.
Epargne Pierre
Epargne Pierre est une SCPI de rendement, spécialisée dans l’immobilier tertiaire, qui dispose d’actifs dans les différentes régions françaises. En 2021, son taux de distribution a atteint 5,36 %.
- Prix de part au 1er octobre 2022 : 208 €
- Valeur de reconstitution au 31 décembre 2021 : 224,04 €
- Décote du prix de part : 7,16 %
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Eurovalys
Eurovalys est une SCPI de rendement 100% allemande qui permet à ses associés de profiter de la fiscalité réduite des SCPI européennes. Elle est investie à 90 % dans de l’immobilier de bureau. Son taux de distribution net de fiscalité étrangère s’est fixé à 4,36 % en 2021.
- Prix de part au 1er octobre 2022 : 1 030 €
- Valeur de reconstitution au 31 décembre 2021 : 1 105,13 €
- Décote du prix de part : 6,80 %
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