Afin de réussir son investissement en SCPI d’une manière générale, il est important de tenir compte d’un certain nombre de critères qui vont déterminer la pertinence et la rentabilité de l’investissement. On ne le dira jamais assez, le choix de SCPI au sein desquelles on choisit d’investir est essentiel pour la réussite globale de l’investissement surtout lorsqu’il s’agit de SCPI européennes. Quels sont alors les critères et autres facteurs dont il faut tenir compte dans le cadre d’un investissement dans ce type de SCPI ?
Les critères de choix des SCPI européennes
Une fois le choix de réaliser un investissement en SCPI fait, plusieurs critères de sélection des SCPI doivent être pris en compte. Mais avant toute chose, il faut s’assurer de bien connaître l’investissement en lui-même, qu’il s’agisse des avantages ou des contraintes, des frais, bref, de son fonctionnement de manière globale.
Dès lors que ces fondamentaux sont acquis, il faut pouvoir définir son projet, ses objectifs et en fonction, choisir le type de SCPI adapté. Dans notre article, nous nous intéresserons aux SCPI européennes qui sont pour la plupart des SCPI de rendement à capital variable.
Les critères dont il est important de tenir compte dans le cadre d’un investissement en SCPI sont de deux ordres: il s’agit principalement de critères qualitatifs et quantitatifs.
Les critères de sélection des SCPI qualitatifs
En parlant des critères qualitatifs des SCPI européennes, on fait référence aux critères liés à la qualité de la SCPI, de sa société de gestion ainsi que de la gestion pratique qui en est faite. De ce fait, il conviendra de tenir compte des éléments tels que :
- la qualité de la SCPI et de sa société de gestion: plusieurs indicateurs nous renseignent à ce sujet. Il va s’agir notamment de données concernant la société de gestion à savoir sa date de création,sa réputation, le montant des actifs sous gestion, sa politique de gestion de la SCPI,etc.
- la composition de la SCPI ( sectorielle et géographique): ici, il va s’agir de s’intéresser à la composition de la SCPI en termes d’actifs. Quelle est ou sont la (les) types de biens détenus, les secteurs d’activité auxquels ils touchent mais aussi et surtout leur situation géographique. Dans ce cas précis, dans quels pays de la zone euro sont-ils implantés? Mais aussi, la stratégie d’investissement adoptée par la SCPI.
- la qualité des locataires: celle-ci s’apprécie en tenant compte de la diversité des locataires de la SCPI en fonction de leurs secteurs d’activité et de leur solidité financière à travers leurs résultats financiers.
Les critères de sélection des SCPI quantitatifs
Comme pour tout investissement, il est important de se référer à des chiffres.
La capitalisation
Dans le cas d’un investissement en SCPI, la capitalisation est l’un des critères les plus importants qui sont à considérer avant l’achat des parts. En effet, cet indicateur informe sur la taille de la SCPI et donc sur sa capacité à faire face aux défaillances de ses locataires. De ce fait, on peut retenir que plus la capitalisation de la SCPI est importante, plus le risque y est dilué.
En d’autres termes, les SCPI de grande taille ont une capacité plus importante à assurer une meilleure liquidité de leurs parts sur le marché secondaire. En outre, elles sont les plus à même de maîtriser les risques locatifs étant donné que leur patrimoine immobilier est diversifié et leur portefeuille de locataires, solide.
Le rendement et le taux d’occupation financier
Tout détenteur de parts de SCPI reçoit en contrepartie de son investissement, des revenus qui lui sont versés de manière régulière. De ce fait, il convient avant tout investissement, de procéder à une analyse des indicateurs de performance de la SCPI comme le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) et le taux d’occupation physique et financier.
Ces deux indicateurs renseignent respectivement sur le niveau de distribution de dividende de la SCPI. Pour information, le rendement moyen, toutes SCPI confondues a été en 2020 de 4,18%. De manière générale, les SCPI européennes sont connues pour offrir des rendement supérieurs, permettant de doper par exemple la rentabilité globale d’un portefeuille de SCPI.
En ce qui concerne le Taux d’Occupation Financier (TOF), celui-ci permet de mesurer l’occupation financière des actifs et correspond au rapport entre le montant des loyers réellement perçu et le montant total des loyers qui serait facturé si tout le patrimoine de la SCPI était loué. Il est recommandé de s’intéresser aux SCPI ayant un TOF supérieur à 90%.
Le Taux de Rendement Interne (TRI)
Le TRI est un indicateur de la rentabilité d’un investissement quel qu’il soit. Ainsi, dans le cas d’investissement en SCPI, il reflète la performance globale de la SCPI sur le long terme. Attention, le calcul du TRI ne peut s’appliquer qu’aux périodes passées. De ce fait, le TRI se calcule généralement sur 5 ou 10 ans?
Le Report à Nouveau (RAN)
Le Report à Nouveau est la réserve constituée par la SCPI. Il est composé des revenus et/ou plus values non distribué aux porteurs de parts.
Il s’agit en résumé d’un matelas de sécurité destiné à faire face aux aléas locatifs et pour assurer le versement de revenus en ligne avec ses prévisions, l’objectif étant d’assurer le versement d’un revenu constant durant la période de placement.
Les autres critères
À l’instar des autres placements, celui relatif aux SCPI comporte des frais, entre autres les frais de souscription, les frais de gestion. Les premiers font référence aux frais nécessaires à l’acquisition des actifs composant le patrimoine de la SCPI. Ils sont donc l’équivalent des frais de notaire lorsqu’on parle d’acquisition immobilière en direct. Ils oscillent généralement entre 8 et 10% TTC.
Les frais de gestion comme leur nom l’indique sont les frais relatifs à la gestion courante des actifs. Le dernier critère à prendre en compte est bien évidemment la liquidité de chaque part de SCPI. Ce dernier critère renvoie à ce que nous évoquions plus haut à savoir le choix du type de SCPI et plus précisément du statut juridique de la SCPI (capital variable).
En fonction de ce statut, les conditions de liquidité des parts sont définies. L’investissement en SCPI étant un investissement immobilier à envisager sur le long terme, il est important de bien s’informer sur le fonctionnement du placement mais aussi et surtout d’effectuer une bonne sélection avant d’investir. Pour ce faire, n’hésitez pas à vous rapprocher de nos experts qui sauront vous guider et vous conseiller sur le sujet.
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