L’investissement en SCPI reste la solution la plus accessible pour se positionner sur le marché de l’immobilier d’entreprise. Zoom sur les critères de sélection d’une SCPI.

La SCPI est considérée comme un placement immobilier accessible à tous. Elle suscite l’intérêt des investisseurs en quête de performance. Bien sûr, le choix d’une SCPI n’est pas anodin. Il faut prendre en considération certains paramètres techniques pour trouver la solution la mieux adaptée à ses besoins. Zoom sur les critères de sélection d’une SCPI.

Parmi les paramètres à vérifier, il y a la capitalisation du fonds. En termes simples, Il s’agit, de la taille de la SCPI ou de sa valeur de marché. En général, on considère que plus la capitalisation est importante, plus la SCPI est fiable. Les plus anciennes SCPI affichent parfois des capitalisations qui dépassent le milliard d’euros.

À titre de rappel, l’investissement en SCPI permet une mutualisation du risque locatif. C’est d’ailleurs l’un des principaux avantages de ce type de placement immobilier. On entend par « risque locatif » les loyers impayés, les vacances locatives, etc. Une SCPI disposant d’une importante capitalisation offre une meilleure mutualisation du risque du fait que ces fonds sont investis dans une grande typologie d’immeubles situés dans de nombreuses zones géographiques tant en France que dans la zone euro.

Plusieurs paramètres techniques permettent de mesurer et de comparer la performance globale d’une SCPI sur une année. C’est notamment le cas du taux de rendement. Dans l’univers de la pierre papier, on préfère utiliser le terme TDVM ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché.

Le TDVM s’obtient en divisant le dividende brut annuel (les revenus générés par la SCPI) par le prix acquéreur moyen au 1er janvier de la même année. Les meilleures SCPI du marché affichent toujours un taux de rendement oscillant entre 4 % et 6 %. Bon à savoir : deux SCPI ont enregistré un TDVM supérieur à 7 % en 2020 : Iroko Zen (environ 7,5 %) et EURION (10,40 %).

Il est important de mesurer la performance d’une SCPI sur plusieurs années consécutives. D’où la nécessité de prendre en considération le TRI (ou Taux de Rendement Interne) sur 5 ans, 10 ans ou 15 ans. Il s’affiche toujours dans la fiche descriptive de chaque SCPI. Investir dans une SCPI bénéficiant d’un TRI étalé sur 5 ans et supérieur à 7 % semble être une bonne décision d’investissement. Mais n’oubliez jamais que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le RAN ou report à nouveau se réfère à la réserve de trésorerie d’une SCPI. Il s’agit plus clairement des liquidités détenues (des revenus non distribués) par la société de gestion. Généralement exprimé en pourcentage, le RAN sert à de nombreuses fins. Il permet de faire face aux aléas de la vie d’une SCPI. Il peut s’agir de vacances locatives ou de la baisse des loyers.

Souvent, le RAN est exprimé en nombre de jours. Pour mieux comprendre, il faut prendre exemple sur une SCPI affichant un RAN de 90 jours. Cela signifie que le versement des dividendes sera assuré pendant 90 jours, même en cas d’absence de revenus locatifs. Idéalement, il est préférable de se tourner vers une SCPI avec un RAN supérieur à 6 % du rendement annuel.

Le Taux d’Occupation Financier, désigné par l’acronyme TOF, constitue un critère de sélection important à considérer. Il est obtenu par rapport à la totalité des loyers encaissés et des indemnités facturés sur la somme des loyers qui seraient facturés dans l’hypothèse où les actifs détenus étaient tous loués.

Bien entendu, le TOF d’une SCPI est exprimé en pourcentage. Les SCPI qui présentent un TOF supérieur ou égal à 90 % sont à préconiser. Il existe d’ailleurs des SCPI pouvant atteindre un TOF qui avoisine les 100 %.

Les SCPI se distinguent les unes des autres par leurs stratégies d’investissement. Elles consistent souvent à diversifier géographiquement et sectoriellement le patrimoine locatif. Les zones d’implantation des actifs d’une SCPI doivent être importantes. Il est préférable d’opter pour une SCPI présente sur tout le territoire français voire même qui investit en dehors des frontières dans la zone euro.

Ainsi, certaines des meilleures SCPI possèdent d’ailleurs des actifs immobiliers à l’étranger. C’est pourquoi elles ont obtenu l’appellation de SCPI européenne, voire internationale, à l’instar des SCPI du groupe CORUM : Corum Origin, Corum XL et Eurion. Afin de mener à bien leurs politiques d’investissement, certaines SCPI (thématiques) s’intéressent prioritairement aux secteurs porteurs, comme la santé et la logistique.

Antoine Cesari
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Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

CIF : E009507 Orias : 20009087