Le report à nouveau chez les SCPI : le point complet

Qu’est-ce que le report à nouveau en SCPI ?

Le report à nouveau, souvent abrégé RAN, désigne une réserve de revenus locatifs accumulés par la SCPI (société civile de placement immobilier) mais non distribués aux associés.

Concrètement, lorsque la société de gestion perçoit les loyers, elle n’est pas obligée de redistribuer la totalité sous forme de dividendes aux porteurs de parts. Elle peut mettre une partie de côté dans cette réserve comptable.

Le report à nouveau constitue en quelque sorte un matelas de sécurité financier : la SCPI constitue progressivement une réserve qu’elle pourra mobiliser lors des années moins favorables.

Celle-ci lui permet de lisser les revenus versés aux épargnants dans le temps, dans le but de gommer les irrégularités de l’activité locative. Le RAN peut par exemple servir pour compenser une baisse ponctuelle des loyers en cas d’impayé ou de vacance locative.

Notons que le report à nouveau n’est pas obligatoire pour les SCPI. Ces dernières peuvent décider de distribuer la totalité ou la quasi-totalité de leur résultat chaque année. C’est la stratégie de Corum Origin par exemple.

Le RAN n’est pas imposable auprès des associés tant qu’il n’est pas redistribué sous forme de dividendes.

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Comment calculer le report à nouveau ?

Le report à nouveau est calculé une fois par an, de la manière suivante :

RAN de l’année N
= RAN de l’année N-1 + résultat de l’année N – distributions de l’année N

Prenons un exemple concret :

• Une SCPI dispose d’un report à nouveau d’un million d’euros en début d’année 2025 ;
• Au cours de cet exercice, elle génère un résultat distribuable de 1,6 million d’euros grâce aux loyers encaissés ;
• La société de gestion décide de verser 1,4 million d’euros de dividendes aux associés ;
• Le report à nouveau en fin d’année 2025 s’établit donc à 1,2 million d’euros : 1 million d’euros de RAN initial + 1,6 million d’euros de loyers perçus par la SCPI – 1,4 million d’euros de dividendes distribués.

Pour faciliter la compréhension, de nombreuses SCPI convertissent le montant du report à nouveau en euro par part ou en nombre de jours de distribution.

Le calcul pour convertir le RAN en jours est le suivant : (RAN de l’année N-1/dividende annuel) x 365.

Par exemple, un RAN de 1,2 million d’euros pour une SCPI qui distribue 1,4 million par an correspond à environ 313 jours de distribution, soit plus de dix mois de revenus locatifs.

D’une année à l’autre, le report à nouveau peut donc :

• Augmenter si la SCPI distribue moins que son résultat annuel, traduisant une volonté de renforcer le matelas de sécurité ;
• Diminuer si elle verse plus que son résultat, puisant alors dans sa réserve pour maintenir le dividende malgré une baisse temporaire des loyers.

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À quoi sert le report à nouveau d’une SCPI ?

L’activité d’une SCPI peut générer des variations de revenus d’une année sur l’autre. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ces fluctuations :

• La vacance locative, entre deux locataires ou liée à une difficulté durable à relouer certains locaux ;
• Des impayés ou retards de loyers de la part de certains locataires ;
• Des travaux importants pouvant réduire momentanément la surface louable ;
• La renégociation à la baisse de certains baux selon la conjoncture ;
• Des sinistres pouvant immobiliser des actifs.

Face à ces aléas de l’immobilier locatif d’entreprise, le report à nouveau devient un outil de gestion essentiel pour maintenir un niveau de distribution aussi stable que possible.

Cette stratégie de lissage répond à une attente forte des investisseurs : la régularité des revenus. En théorie, grâce au RAN de la SCPI, les associés peuvent potentiellement percevoir un dividende relativement constant, le véhicule puisant dans sa réserve lors des années difficiles et la reconstituant pendant les périodes fastes.

Attention toutefois, le report à nouveau ne constitue en aucun cas une garantie. Si les difficultés s’installent dans la durée ou si la réserve s’épuise plus vite que prévu, la SCPI finira par être contrainte de diminuer son dividende malgré ce matelas de sécurité.

Le RAN peut retarder et amortir les chocs, mais pas les éviter indéfiniment face à des problèmes structurels.

Notez que le report à nouveau fait partie des éléments sur lesquels les associés sont amenés à voter chaque année lors de l’Assemblée Générale, lorsqu’ils approuvent les comptes de la SCPI.

Comment interpréter le RAN d’une SCPI ?

L’information sur le report à nouveau figure systématiquement dans le rapport annuel de la SCPI, document obligatoire. Ce dernier doit non seulement préciser le montant du RAN mais également son éventuelle utilisation. Le rapport annuel d’une SCPI est accessible via le site de la société de gestion ainsi que sur les fiches SCPI de Portail-SCPI.

Le RAN fournit aux investisseurs une indication sur la solidité financière de la SCPI et sa capacité à maintenir les distributions de revenus dans le futur. Par exemple, une SCPI affichant 5 % de rendement avec un an de RAN en réserve présente un profil différent d’une SCPI servant 5 % sans report à nouveau significatif.

En outre, l’historique des dividendes sur plusieurs années permet de comprendre la régularité des versements et éventuellement d’identifier les périodes où le report à nouveau a été mobilisé.

D’autre part, la qualité du patrimoine immobilier représente un critère fondamental :

• Localisation des actifs ;
• Typologie des biens ;
• Profil des locataires ;
• Durée résiduelle des baux.

Tous ces éléments influencent directement la capacité de la SCPI à générer des revenus réguliers (non garantis). Une SCPI avec un RAN modeste mais un patrimoine de grande qualité peut s’avérer plus solide qu’une SCPI dotée d’un report à nouveau conséquent mais d’actifs moins performants.

Enfin, le report à nouveau se révèle particulièrement utile pour juger du style de gestion d’une SCPI. Certaines privilégient la prudence et le lissage systématique tandis que d’autres optent pour une distribution plus dynamique et transparente.

Aucune approche n’est supérieure en tant que telle, mais elle doit correspondre à votre profil d’investisseur et à vos attentes en matière de revenus.

Notez que le report à nouveau constitue un indicateur important, mais jamais suffisant à lui seul pour choisir une SCPI. La démarche d’analyse doit être globale et croiser plusieurs éléments complémentaires pour obtenir une vision complète.

Rapprochez-vous d’un conseiller expert en SCPI pour obtenir des recommandations sur les meilleures SCPI du marché à privilégier.

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Autres critères de sélection des SCPI

Au-delà du report à nouveau, d’autres indicateurs essentiels doivent guider le choix d’une SCPI pour construire un portefeuille équilibré et performant :

• Le taux de distribution (TD) ;
• Le taux de rendement interne (TRI) ;
• La stratégie d’investissement ;
• La capitalisation ;
• Les méthodes d’investissement disponibles ;
• La variation du prix de part ;
• Le taux d’occupation financier (TOF) ;
• Les frais des SCPI ;
• Le nombre de parts en attente de retrait, qui influence la liquidité ;
• Le Walb et le Walt.

Il est également intéressant d’analyser la performance globale annuelle (PGA) des SCPI, un nouvel indicateur qui cumule taux de distribution et variation du prix de part.

L’analyse complète d’une SCPI requiert de croiser l’ensemble de ces critères avec le report à nouveau pour obtenir une vision globale et éclairée.