Quels sont les frais cachés des SCPI… et comment les retrouver !

Les frais “connus” d’un placement en SCPI

En tant que produit d’investissement immobilier, les SCPI prévoient différents types de frais. Pour la plupart des sociétés civiles de placement immobilier, on retient deux types principaux de commissions :

• La commission de souscription, qui correspond à un pourcentage du prix de part (8 à 12 % le plus souvent) ;
• Les frais de gestion, qui sont prélevés avant le versement des loyers aux porteurs de parts (entre 9 et 12 % habituellement).

Les frais des SCPI ne se limitent cependant pas nécessairement à ces deux catégories. Les frais cachés des SCPI peuvent se présenter de manière variée, selon les pratiques des sociétés de gestion.

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Il faut souligner qu’au-delà de l’expression consacrée de “frais cachés des SCPI”, les commissions en question ne sont pas dissimulées à proprement parler. Tous les prélèvements revenant aux sociétés de gestion doivent figurer dans les documents d’information à destination des potentiels investisseurs. Par exemple, ces frais cachés apparaissent dans les rapports annuels des sociétés civiles de placement immobilier. Il est ainsi possible d’identifier combien ces commissions rapportent aux gérants sur une année donnée.

Notons qu’il existe également des SCPI sans frais d’entrée. Dans ce cas de figure, la société de gestion ne perçoit pas de commission de souscription sur l’achat des parts. En revanche, elle pratique des frais de gestion généralement plus élevés que la moyenne. De même, elle prévoit une commission en cas de rachat anticipé, pour dissuader les reventes trop rapides (avant 3 ou 5 ans par exemple). Enfin, ces SCPI embarquent une variété de frais cachés figurant dans les documents d’information.

Quels sont les frais cachés des SCPI ?

Zoom sur les différentes catégories de frais « cachés » des SCPI.

La commission d’arbitrage, une catégories de frais cachés sur l’achat ou la vente d’immeubles

Parmi les frais cachés des SCPI, les commissions d’arbitrage reviennent le plus souvent. D’une société de gestion à une autre, les pratiques et les dénominations diffèrent. Le terme peut ainsi viser :

• La commission d’acquisition des actifs immobiliers, qui correspond à un pourcentage des investissements effectués par la SCPI ;
• La commission de cession d’actifs, prélevée à la revente de biens immobiliers, ou la commission sur plus-values de cession, lorsque la vente permet d’encaisser une plus-value ;
• Le cas échéant, la commission de réinvestissement, qui fonctionne comme une commission d’acquisition et s’applique lorsque les fonds utilisés proviennent de cessions d’immeubles.

Précisions que ces différents frais cachés ne s’appliquent pas de manière systématique. Typiquement, une SCPI peut prévoir une commission d’acquisition mais pas de commission de cession, ou inversement. De même, une société de gestion peut choisir de pratiquer une commission d’acquisition ou une commission de réinvestissement, mais pas les deux en même temps.

De plus, chaque SCPI prévoit ses propres conditions pour calculer les frais. Par exemple, lorsqu’elle vise la cession d’actifs immobiliers, la commission d’arbitrage peut correspondre à un prélèvement sur les plus-values générées à la revente d’immeubles, dès lors qu’un gain est constaté ou uniquement à partir d’un certain pourcentage ou montant de plus-value. Dans d’autres cas, la commission d’arbitrage est calculée comme un pourcentage du prix de vente, sans prise en compte de la plus-value éventuelle.

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Les frais de travaux

Pour soutenir la valorisation des immeubles dans le temps, une société de gestion peut ordonner des travaux. Dans ce cas de figure, des frais peuvent être prélevés. Il s’agit en l’occurrence de la commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux.

Ces frais cachés correspondent habituellement à un pourcentage du montant des travaux financés. Certaines SCPI prévoient une condition supplémentaire : la commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux n’est alors prélevée qu’à partir d’un certain montant de travaux.

Là encore, il faut noter que certaines SCPI ne pratiquent pas cette commission sur travaux.

La commission de brokerage

Dans de très rares cas, une SCPI peut prévoir des frais de brokerage. Ils servent alors à rémunérer les intermédiaires qui facilitent les transactions de la société civile de placement immobilier.

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Les frais de dossier, un cas particulier de frais cachés des SCPI

Pour investir en SCPI, il n’y a pas de frais de dossier à régler au moment d’acheter de nouvelles parts. De même, la revente de parts d’une SCPI à capital variable ne prévoit pas de frais de dossier habituellement, dans le cadre d’une revente normale à la valeur de retrait.

Il existe cependant des frais de dossier pouvant s’appliquer sur certains retraits, ainsi qu’en cas de transfert de propriété. Ces frais de dossier peuvent s’appeler “Commission de cession de parts sur le marché secondaire” ou “Commission de transfert de parts”.

Dans le premier cas, la société de gestion pratique des frais pour rémunérer son intervention sur le marché secondaire, ou marché de gré à gré. Cela vise spécifiquement une situation dans laquelle l’associé vendeur choisit de céder ses parts en fixant lui-même la valeur de retrait qu’il souhaite obtenir. Les frais de dossier s’appliquent alors dès lors que les parts changent de propriétaire. Ils sont généralement payés par le nouveau propriétaire.

Le second cas de frais de dossier vise spécifiquement les mutations à titre gratuit. La commission de transfert de parts est donc prélevée en cas de donation ou de succession des parts de SCPI. Là encore, elle est réglée par le nouvel associé.

Ces frais de dossier correspondent à un montant forfaitaire, plutôt qu’à un pourcentage du montant transféré. Une nouvelle fois, le prélèvement de frais de dossier n’est pas systématique selon la SCPI considérée.