Démembrement immobilier voici un guide complet avec des explications du principe de la séparation de la pleine propriété.

L’immobilier est depuis quelques années et surement pour encore de nombreuses années le placement préféré des Français.

L’investissement en immobilier en direct offre plusieurs possibilités. Notamment celle de pouvoir démembrer un bien. Cet outil juridique qui consiste à séparer la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit, offre plusieurs avantages en termes de succession, de fiscalité et de plus-value.

La clef de répartition du démembrement est différente de celle des SCPI. Celle-ci est propre à chacune des sociétés de gestion. Pour l’immobilier en direct la répartition se fait par rapport à l’âge de l’usufruitier.

Pour connaitre le pourcentage auquel vous allez acheter l’usufruit ou la nue-propriété, il faut se référer au tableau de l’administration fiscale ci-dessous.

Âge de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-pro Valeur de l’usufruit (en% de la valeur de en pleine propriété) Valeur de la nue-propriété (en % de la valeur en pleine propriété)
Moins de 21 ans 90 % 10 %
De 21 à 30 ans 80 % 20 %
De 31 à 40 ans 70 % 30 %
De 41 à 50 ans 60 % 40 %
De 51 à 60 ans 50 % 50 %
De 61 à 70 ans 40 % 60 %
De 71 à 80 ans 30 % 70 %
De 81 à 90 ans 20 % 80 %
Plus de 90 ans 10 % 90 %

Pour préparer la transmission de son patrimoine, plusieurs solutions existent. Pour ce qui est du patrimoine immobilier, le démembrement s’avère être une solution attractive.

En effet, la transmission d’un patrimoine immobilier peut s’avérer très onéreuse. Car les biens achetés ont forcément pris de la valeur ces dernières années. La transmission peut devenir une mauvaise surprise du fait de la revalorisation du bien.

Pour éviter les mauvaises surprises, il est possible de réaliser au préalable une donation. Celle-ci concernera uniquement la nue-propriété. Donc, les parents conserveront l’usufruit. Ainsi, ils pourront continuer à habiter le bien ou à en percevoir les loyers. Les enfants seront propriétaires de la nue-propriété. Après le décès des parents, l’usufruit sera transmis automatiquement aux enfants sans frais.

Vigilance sur les achats réalisés en démembrement. Dans ce cas-là, l’achat de la nue-propriété par les enfants avec un don d’argent provenant des parents est surveillé. La donation faite préalablement devra avoir une date certaine, c’est-à-dire provenant d’un acte officiel (don manuel, acte authentique, acte sous-seing privé..).
Lors de l’achat, le notaire devra mentionner le réemploi de cette somme au profit de l’achat de la nue-propriété. Dans le cas contraire, l’opération sera considérée comme fictive et entraînera des frais supplémentaires.

Le nu-propriétaire d’un bien locatif ne perçoit pas les loyers générés par ce bien. Ainsi, il n’aura donc aucune déclaration à réaliser. Il sera sollicité seulement si les structures du bâtiment nécessitent des travaux. Lorsque le nu-propriétaire engage des travaux, ils sont imputables sur ses revenus fonciers et sur son revenu global dans la limite de 10 700€.  L’excédent est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers sans limite de plafond. Si le bien est loué, l’usufruitier est tenu de réaliser les petits travaux d’entretien.

Dans la situation où le nu-propriétaire souhaite vendre son bien, il doit avoir l’accord de l’usufruitier. Faute d’accord, il pourra toujours vendre sa quote part. Mais il aura l’obligation de trouver un acquéreur de la nue-propriété. Par ailleurs, le nouveau propriétaire s’engage à garder les mêmes droits concernant l’usufruitier et le locataire.

L’usufruitier perçoit les loyers, ses revenus fonciers seront imposables à sa tranche marginale d’imposition. De même, il sera redevable de la taxe foncière et, dans le cas où il est également locataire de la taxe d’habitation.

Être usufruitier permet de percevoir des loyers en ayant acheté en moyenne le bien pour 25% de sa valeur. Ce qui procure une rentabilité très élevée pour des personnes voulant des revenus immédiats ou pour des investisseurs disposant d’un déficit foncier important.

Dans le cas où le bien est mis à la location, le locataire ne doit pas être lésé par les éventuels différends qui opposeraient l’usufruitier au nu-propriétaire.

Dans le cas d’un immeuble en copropriété, les charges et les droits de vote sont répartis entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Mais il est fortement conseillé de rédiger une convention qui régira toutes les décisions concernant les travaux ou tout autre charge de gestion du bien.

L’investissement en nue-propriété

Il est possible d’investir directement en nue-propriété via des sociétés spécialisées. Le système est simple. Une société de gestion construit un immeuble et ou des résidences, et vend la nue-propriété de cet établissement. Dans ce cas, la société deviendra usufruitière temporaire.

Au bout de la période donnée (en moyenne 15 ans), l’investisseur nu-propriétaire deviendra plein propriétaire du bien. Durant la période de démembrement, les sociétés de gestion loueront le bien et percevront les loyers.

Cet investissement est très intéressant pour se constituer un patrimoine immobilier à un prix réduit. L’autre avantage est destiné aux personnes ayant des revenus fonciers. En effet, le déficit foncier procuré par cet investissement peut être déduit des revenus fonciers.

Lors de la revente d’un bien démembré, deux possibilités existent. Soit l’usufruitier et le nu-propriétaire sont d’accord pour vendre simultanément leur droit, soit chacun vend de son côté son usufruit ou sa nue-propriété. Dans le cas d’une vente conjointe, la plus-value et l’imposition assimilée seront réparties au pourcentage des droits détenu par le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Lors d’une vente séparée, la plus-value de l’usufruitier ou du nu-propriétaire sera calculée par rapport au prix de vente du droit cédé et du prix d’acquisition de ce même droit. En cas de donation, le prix à retenir pour le calcul de la plus-value du nu-propriétaire est le prix du bien lors de sa donation. Les plus-values sont fiscalisées comme des plus-values immobilières classiques. Ainsi, le barème du calcul de l’impôt sur la plus value est de :

  • 2% d’abattement par an entre la 5éme et la 17éme année de détention,
  • 4% d’abattement  par an entre la 17éme année et la 24éme année de détention,
  • 8% d’abattement par an entre la 24éme année et la 30éme année de détention

La plus-value est donc exonérée à partir de 30 ans de détention.

L’usufruitier prend en charge l’imposition des revenus éventuels et la taxe foncière. S’il est assujetti à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), l’usufruitier est dans l’obligation de déclarer la valeur de la pleine propriété. Par ailleurs, Il existe trois exceptions qui entraînent une répartition de l’IFI entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

  • si démembrement sous disposition légale,
  • si démembrement résulte d’un legs ou d’une donation avec réserve de l’usufruit à un ou des organismes d’État ou des associations reconnues d’utilité publique,
  • et si le démembrement provient d’une vente de la nue-propriété à des personnes autres que les héritiers légaux et leurs descendants et à d’autres personnes dont l’usufruitier a pu déjà réalisé une donation antérieure.

Ainsi, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et ne s’occupe d’aucune gestion du bien. Cependant, il a la possibilité de déduire ses intérêts d’emprunt liés aux gros travaux. A noter que les intérêts d’emprunt liés à l’achat de la nue-propriété ne sont plus déductibles depuis la dernière loi de finances pour 2013.

Benoit Yerle
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Benoît Yerle, diplômé en Ingénierie Economique et Financière de l'Université Paris Dauphine et conseiller en gestion de patrimoine depuis 2013. Expert en SCPI, produits financiers et produits exotiques.

CIF : E009507 Orias : 20009087