demembrement immobilier

 

L’immobilier est depuis quelques années et surement pour encore de nombreuses années le placement préféré des Français.

L’investissement en immobilier en direct offre plusieurs possibilités et notamment celle de pouvoir démembrer un bien. Cet outil juridique qui consiste à séparer la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit offre plusieurs avantages notamment en terme de succession, de fiscalité ou encore de plus-value.

La clef de répartition du démembrement est différente de celle des SCPI. Celle des SCPI est propre à chacune et en ce qui concerne l’immobilier en direct la répartition se fait par rapport à l’âge de l’usufruitier.

Pour connaitre le pourcentage auquel vous allez acheter l’usufruit ou la nue-propriété, il faut se référer au tableau de l’administration fiscale ci-dessous.

barème démembrement immobilier 2016
Barème pour déterminer la quote-part de la nue-propriété et de l’usufruit pour un démembrement.

Démembrement immobilier et succession

Pour préparer la transmission de son patrimoine, plusieurs solutions existent, mais pour ce qui est du patrimoine immobilier une solution s’avère très intéressante et cette solution est le démembrement.

En effet, la transmission d’un patrimoine immobilier peut s’avérer très onéreuse. Les biens achetés il y a quelques années ont forcément pris de la valeur et quand on voit l’évolution des prix dans l’immobilier ces dernières années, la transmission peut devenir une mauvaise surprise du fait de la revalorisation du bien.

Pour cela il est possible de réaliser au préalable une donation. Mais une donation portant seulement sur la nue-propriété. Les parents disposeront de l’usufruit, ils pourront donc continuer à habiter le bien ou à en percevoir les loyers, si celui-ci est loué. Les enfants disposeront de la nue-propriété et n’auront donc aucun frais à débourser.

Après le décès des parents, l’usufruit sera transmis automatiquement aux enfants sans frais.

Attention cependant aux achats réalisés directement en démembrement. Car dans ces cas-là, l’achat de la nue-propriété par les enfants avec un don d’argent provenant des parents est surveillé. La donation faite préalablement devra avoir une date certaine, c’est-à-dire provenant d’un acte officiel (don manuel, acte authentique, acte sous-seing privé..).

Enfin lors de l’achat le notaire devra mentionner le réemploi de cette somme au profit de l’achat de la nue-propriété. Dans le cas contraire, l’opération serait considérée comme fictive et entraînerait des frais supplémentaires.

Démembrement immobilier et revenu foncier

Le nu-propriétaire d’un bien locatif ne percevra pas les loyers générés par ce bien, il n’aura donc aucune déclaration à réaliser. Il sera sollicité seulement si des réparations sont nécessaires sur les structures du bâtiment (mûr porteur, toiture…).

Cependant, l’usufruitier ne peut pas lui obliger et dans les cas où il y un locataire, ce sera l’usufruitier qui sera tenu de réaliser ses travaux vis-à-vis du locataire.

Toutefois si le nu-propriétaire engage des travaux, ils seront imputables sur ses revenus fonciers et sur son revenu global dans la limite de 10 700€. À noter que le surplus est reportable sur 10 ans sur les revenus fonciers sans limite de plafond.

Autre particularité pour le nu-propriétaire. S’il décide de vendre son bien, il devra avoir l’accord de l’usufruitier pour réaliser cette vente. En dépit de cet accord, il peut cependant vendre sa quote-part et dans ce cas il devra trouver un acquéreur de la nue-propriété qui s’engage à garder les mêmes droits en ce qui concerne l’usufruitier et le locataire.

L’usufruitier sera donc celui qui perçoit les loyers, il aura donc des revenus fonciers qui seront imposables à sa tranche marginale d’imposition. Il sera également redevable de la taxe foncière et, dans le cas où il est également locataire de la taxe d’habitation.

Être usufruitier permet de percevoir des loyers d’un bien en ayant acheté en moyenne le bien pour 25% de sa valeur. Ce qui procure une rentabilité très élevée pour des personnes voulant des revenus immédiats ou pour des investisseurs disposant d’un déficit foncier important.

Dernier acteur qui peut intervenir dans le démembrement d’un bien locatif, est le locataire qui peut être différent de l’usufruitier. Une fois son bail signé il ne devra pas être lésé des différents pouvant opposer l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Dans le cas d’un immeuble en copropriété, les charges et des droits de vote doivent être répartis entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Mais il est fortement conseillé de rédiger une convention qui régira toutes les décisions concernant les travaux ou tout autre charge de gestion du bien.

L’investissement en nue-propriété

Il est possible également d’investir directement en nue-propriété via des sociétés spécialisées. Le système est simple. Une société de gestion construit un immeuble et ou des résidences, et vend la nue-propriété de cet établissement. Dans ce cas, la société deviendra usufruitière temporaire.

Au bout de la période donnée en moyenne 15 ans, l’investisseur nu-propriétaire deviendra automatiquement plein propriétaire du bien et pourra donc en disposer à sa guise.

Durant la période de démembrement, les sociétés de gestion loueront le bien et percevront les loyers.

Cet investissement est très intéressant pour se constituer un patrimoine immobilier à un prix réduit.

L’autre avantage est destiné aux personnes ayant des revenus fonciers. Car il est possible de déduire le déficit foncier procuré par cet achat sur les revenus fonciers.

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Démembrement et plus-values

Lors de la revente d’un bien démembré, deux possibilités existent. Soit l’usufruitier et le nu-propriétaire sont d’accord pour vendre simultanément leur droit soit chacun peut vendre de son côté son usufruit ou sa nue-propriété.

Dans le cas d’une vente conjointe, la plus-value et l’imposition assimilée seront réparties au pourcentage des droits détenu par le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Lors d’une vente séparée, la plus-value de l’usufruitier ou du nu-propriétaire sera calculée par rapport au prix de vente du droit cédé et du prix d’acquisition de ce même droit. En cas de donation, le prix à retenir pour le calcul de la plus-value du nu-propriétaire est le prix du bien lors de sa donation.

Les plus-values sont-elles fiscalisées comme des plus-values immobilières classiques . Le barème du calcul de l’impôt sur la plus value est donc de :

    • 2% d’abattement par an entre la 5éme et la 17éme année de détention,
    • 4% d’abattement  par an entre la 17éme année et la 24éme année de détention,
    • 8% d’abattement par an entre la 24éme année et la 30éme année de détention

La plus-value est donc exonérée à partir de 30 ans de détention.

Démembrement immobilier et fiscalité

Comme il a été indiqué au cours de l’article, l’usufruitier prendra en charge l’imposition des revenus éventuels et la taxe foncière. Mais il devra également déclarer la valeur de la pleine propriété à l’ISF s’il y est assujetti. Toutefois, trois exceptions existent, qui entraîneront une répartition de l’ISF entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

  • si démembrement sous disposition légale,
  • si démembrement résulte d’un legs ou d’une donation avec réserve de l’usufruit à un ou des organismes d’État ou des associations reconnues d’utilité publique,
  • et si le démembrement provient d’une vente de la nue-propriété à des personnes autres que les héritiers légaux et leurs descendants et à d’autres personnes dont l’usufruitier a pu déjà réalisé une donation antérieure.

Le nu-propriétaire ne perçoit donc aucun revenu et ne s’occupe d’aucune gestion du bien. Cependant, il aura la possibilité de déduire ses intérêts d’emprunt, lié à la mise en place de gros travaux. A noter que les intérêts d’emprunt liés à l’achat de la nue-propriété ne sont plus déductibles depuis la dernière loi de finance pour 2013.

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