Il est possible de démembrer des parts de certaines SCPI. Il s’agit d’une opération complexe, mais très avantageuse, à condition de bien comprendre les clés de répartition.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier démembrables combinent les avantages d’un placement immobilier et d’un montage patrimonial intéressant. Il s’agit d’une méthode d’investissement qui s’adresse particulièrement à certaines catégories d’épargnants.
Il faudra bien comprendre le fonctionnement du démembrement de parts de SCPI avant toute prise de décision. Il en va de même pour les décotes et les clés de répartition afférentes à cette opération. Le point complet dans cet article.

Petit rappel sur le fonctionnement du démembrement de propriété en SCPILe démembrement de propriété constitue une opération patrimoniale de niche. Cela consiste, en général, à séparer temporairement l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier ou de parts de SCPI. Afin d’y voir plus clair, il convient de donner plus de précision sur les termes techniques des éléments qui composent le mot « usufruit ».
Le terme « usufruit » se compose de deux mots latins « usus » (ou usage) et « fructus » (jouissance). Il s’agit, plus concrètement, du droit de se servir d’un bien et d’en percevoir les fruits (des revenus). C’est tout le contraire de la nue-propriété.
Le démembrement de propriété peut se faire avec des parts de SCPI. L’opération doit faire l’objet de la signature d’un contrat détaillant la répartition des droits de propriété des parts souscrites. Techniquement, c’est ce que l’on appelle les clés de répartition applicables dans le cadre d’un démembrement en parts de SCPI.
Les Sociétés de Gestion de SCPI éligibles en démembrement de propriété communiquent chaque année les clés de répartition à leurs associés. Ils sauront ainsi la durée de détention de parts (minimum et maximale) qui leur permettra de bénéficier de décotes importantes.
Le contrat de démembrement temporaire réunit toutes les informations essentielles à retenir. Parmi elles, figure notamment la durée de l’opération. Plus elle est longue, plus les avantages (patrimoniaux et fiscaux) seront intéressants. Au terme de la convention d’usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts.

En choisissant d’investir en nue-propriété de parts de SCPI, l’épargnant devra faire des choix stratégiques concernant la durée de détention. Il faut retenir que cette opération peut prendre deux formes bien distinctes :

  • Le démembrement temporaire (l’opération la plus courante)
  • Le démembrement en viager (moins connu des épargnants)

On parle de démembrement temporaire lorsque la durée de l’opération est fixée. Indiquée dans la convention de démembrement, elle oscille généralement entre 5, 7, 10, 12 et 15 ans. La durée ne sera pas connue à l’avance en cas de démembrement viager. Dans cette circonstance, le décès de l’usufruitier marque officiellement la fin de l’opération. Et cela peut survenir de façon imprévisible.
Dans le cadre d’un investissement en SCPI, le démembrement viager semble être la meilleure solution d’optimiser la transmission d’un portefeuille de parts de SCPI.
La pleine propriété des parts sera au décès de l’usufruitier, transmise au nu-propriétaire. Il pourra, au moment venu, choisir de céder ses parts en vue d’encaisser les plus-values générées ou de les conserver. En choisissant la deuxième option, l’épargnant commencera à percevoir les dividendes distribués par la SCPI. Ils seront, bien entendu, imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Le démembrement de parts de SCPI revêt de nombreux avantages non négligeables. Afin d’en bénéficier, il faudra respecter les clés de répartition indiquées par la Société de Gestion. Voici les principaux avantages afférents à un démembrement de parts de SCPI :

Les SCPI accessibles en démembrement permettent à leurs nouveaux associés de bénéficier d’une décote lors de la souscription. Elle s’applique sur le prix acquéreur fixé par la Société de Gestion. Il sera réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. La décote accordée par une SCPI démembrable sera calculée en fonction de la durée du démembrement.
L’objectif étant d’obtenir une forte décote. Il est souvent conseillé de conserver ses parts le plus longtemps possible. À noter que la durée d’un démembrement temporaire de propriété en SCPI peut être prolongée jusqu’à 15 ans. Cela permet de préparer sa retraite ou d’optimiser fiscalement la transmission d’un portefeuille de parts de SCPI à ses enfants ou à ses petits-enfants.

En achetant des parts de SCPI en nue-propriété, l’épargnant renonce à la perception de revenus tout au long de l’opération. En contrepartie, il n’aura aucun impôt à payer sur les revenus générés par son placement. Il échappe ainsi à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (ou IFI).
Malheureusement, ce ne sera pas le cas de l’usufruitier, celui qui perçoit les revenus locatifs générés par la SCPI. Il devra déclarer les revenus encaissés du début à la fin de l’opération. Néanmoins, si l’usufruitier est une personne morale (une société civile par exemple), l’amortissement comptable de son investissement constitue un avantage fiscal non négligeable.

En plus d’être accessibles à tous, les SCPI offrent beaucoup plus de souplesse dans le choix des capitaux investis. C’est notamment le cas dans le cadre d’un démembrement de propriété.
L’épargnant peut acheter autant de parts qu’il le souhaite en respectant le minimum de souscription imposé par la Société de Gestion. L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) autorise les épargnants à souscrire des parts de différentes en démembrement de propriété.
Il suffit pour cela de respecter les clés de répartition de chaque Société de Gestion. C’est la solution ultime pour diversifier davantage son portefeuille de parts de SCPI tout en limitant les risques de son investissement. Comme le dit le vieux dicton, « il ne faut pas mettre tous les œufs dans un même panier ».

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété constitue une solution d’investissement intéressante, d’un point de vue fiscal et patrimonial. Bien entendu, elle s’adresse uniquement aux épargnants particuliers n’ayant pas besoin de revenus immédiats. Il s’agit généralement de personnes physiques désireuses de préparer leur retraite ou la transmission d’un patrimoine de SCPI après leur décès.

Louis Legasse
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Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

CIF : E009507 Orias : 20009087