La  pleine propriété d’un bien est scindée en deux droits distincts : d’une part, la nue propriété et de l’autre, l’usufruit.

En effet, en acquérant un actif financier ou non financier, un investisseur détient en pleine propriété ces deux droits. En optant pour le démembrement de propriété, l’investisseur possède alors l’un des deux droits. Cette possibilité est couramment utilisée pour faciliter la transmission du patrimoine et pour optimiser les droits de succession.

L’usufruit et la nue-propriété recouvrent deux aspects juridique bien distincts de la propriété d’un bien. Lors d’un démembrement de propriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire possèdent des droits différents. Ainsi, l’usufruitier dispose de la jouissance du bien. On parle alors d’usus et de de fructus pour les droits d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits. S’il s’agit d’un bien immobilier, il pourra y vivre ou percevoir les revenus dans le cas où le logement est mis à la location. Le nu-propriétaire possède quant à lui l’abusus, c’est à dire le droit de disposer du bien. En cas de vente, l’accord des deux parties est obligatoire.

Bon à savoir : le démembrement court sur une durée limitée de 10 à 20 ans ou jusqu’au décès de l’usufruitier. Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. En revanche, si le nu-propriétaire décède, la nue-propriété entre dans la succession et est soumise aux droits de succession sur la valeur de la nue-propriété.

Lors d’un démembrement, l’usufruitier et le nu-propriétaire ont des obligations et se répartissent les charges. L’article 605 du Code Civil précise la répartition des charges.  Ainsi, celles liées aux gros travaux  incombent au nue propriétaire tandis que les charges d’entretien sont du ressort de l’usufruitier.

Il faut savoir que le démembrement de propriété, est applicable aux parts de SCPI. Dans ce cadre, aussi, elle présente plusieurs avantages.

Investissement SCPI en usufruit  avantages L’usufruit s’achète avec une décote par rapport à la pleine propriété selon des clés de répartition définies par les sociétés de gestion. Cet achat est le plus souvent temporaire. Cependant, la quote-part du prix est intéressante par rapport à la durée et à la rentabilité du produit immobilier. Il est aussi possible de procéder à un démembrement viager pour préparer la succession.
Au delà de la préparation de la succession, l’achat de l’usufruit de SCPI présente, dans le cadre d’un investissement en SCPI, les avantages suivants :

  • percevoir l’intégralité des revenus sans avoir besoin d’acheter en totalité le bien immobilier correspondant ;
  • optimiser la fiscalité sur les donations ;
  • disposer d’un bien totalement géré par un professionnel ;

A la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit donc la pleine propriété du bien avec une décote sur la valeur réelle de la pleine propriété.

Lors du démembrement d’un logement en direct, une convention de démembrement peut être réalisée pour éviter tout litige. Elle permet une répartition des charges, et de déterminer de façon précise et équitable des obligations de chaque partie.

Celui d’une société cherchant à se loger à moindre frais les premières années, par exemple. Celle-ci achètera l’usufruit de ses locaux et pourra donc l’utiliser pour son exploitation. De plus, dans le cas où la nue-propriété appartient au chef d’entreprise, une fois le démembrement fini, le chef d’entreprise récupérera la pleine propriété et touchera alors le loyer pour se constituer une retraite complémentaire.

L’achat de parts de SCPI en démembrement apporte aussi un intérêt dans la gestion de la trésorerie de l’entreprise. Pourquoi ? Grâce au principe des clés de répartition, l’acquéreur bénéficie d’une décote sur le prix d’achat des SCPI qui est décroissant pour l’usufruit selon la durée du démembrement. Deuxièmement, l’entreprise pourra amortir la valeur de l’usufruit tout en percevant l’intégralité des revenus de la SCPI selon sa quote part dans le fonds. Dès lors, l’achat de l’usufruit de SCPI est un outil de gestion de trésorerie attractif pour les entreprises. A condition que les sociétés peuvent se permettre d’immobiliser plusieurs années une partie de leur trésorerie.

Les parents par le biais d’une donation transfère la nue propriété à leurs descendants tout en conservant l’usufruit. Lors du décès des parents, les enfants hériteront de la pleine propriété, tout cela avec des avantages fiscaux intéressants.

Pour un épargnant, acquérir l’usufruit de parts de SCPI permet de se constituer un patrimoine à moindre frais grâce aux clés de répartition. Le propriétaire de l’usufruit perçoit l’intégralité des revenus de la SCPI selon sa quote part dans le fonds. Cet investissement permet ainsi de se constituer à terme un patrimoine immobilier tout en percevant un revenu complémentaire. Toutefois, le bénéficiaire du fructus doit déclarer ses revenus dans sa déclaration d’impôt sur le revenu. Il réglera des impôts selon son taux marginal d’imposition (TMI). Il faut également ajouter les prélèvements sociaux.

De même, pour les foyers assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), seul l’usufruitier de parts de SCPI doit déclarer la pleine valeur des parts dans son patrimoine. Ainsi, il augmente son assiette d’imposition au titre de l’IFI.

Acquérir l’usufruit de parts de SCPI peut s’avérer être une bonne opération dans le cadre de la gestion de son patrimoine. Mais, il est important de se rapprocher d’un conseiller spécialisé qui saura vous accompagner dans votre projet, selon votre profil.

Louis Legasse
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Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

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