achat usufruit

La propriété d’un bien est scindée en deux droits distincts : d’une part, la nue propriété et de l’autre, l’usufruit.

En effet, en détenant un bien ou tout plus généralement tout type d’actif, un investisseur détient à la fois ces deux droits et la possibilité existe d’acquérir ou de donner l’un ou l’autre de ces droits : il s’agit du démembrement de propriété.

C’est une technique juridique connue et couramment utilisée dans le cadre de la transmission de patrimoine ainsi que de l’optimisation des droits de succession.

Usufruit, nue propriété, qu’est ce que c’est ?

Comme dit plus haut, la propriété d’un bien est composée de nue propriété et d’usufruit.

La nue propriété est l’élément principal de la propriété d’un bien.

En effet, il s’agit du fait de posséder un bien, qu’il soit mobilier, immobilier ou financier.

L’usufruit quant à lui, est le droit d’utiliser le bien, d’en jouir du bien (y habiter par exemple) ou d’en percevoir les fruits (percevoir les loyers issus de la location).

Il convient de noter que l’usufruit est complémentaire à la nue-propriété.

Obligations des parties

De manière générale, les différentes parties au démembrement de propriété (nue propriétaire et usufruitier) ont des obligations auxquelles elles doivent se tenir.

En effet, le plus souvent, les charges de gros travaux incombent au nue propriétaire tandis que les charges d’entretien sont de ressort de l’usufruitier.

Le démembrement de propriété est un mécanisme pouvant être appliqué à un bien immobilier.

Il faut savoir que le démembrement de propriété, est applicable aux parts de SCPI. Dans ce cadre, aussi, elle présente bien des avantages.

Investissement SCPI en usufruit : avantages

L’usufruit s’achète avec une décote par rapport à la pleine propriété. Cet achat est temporaire le plus souvent et est censé prendre fin à une date donnée. Cependant, la quote-part du prix est intéressante par rapport à la durée et à la rentabilité du produit immobilier.

Au delà de la préparation de la succession, l’achat de l’usufruit de SCPI présente, dans le cadre d’un investissement en SCPI, les avantages suivants :

  • percevoir l’intégralité des revenus sans avoir besoin d’acheter en totalité le bien immobilier correspondant ;
  • optimiser la fiscalité sur les donations ;
  • disposer d’un bien totalement géré par un professionnel ;

À la fin de l’usufruit, le démembrement cesse et le nu-propriétaire récupère son usufruit, le nu-propriétaire possède donc la pleine propriété du bien.

Lors d’un démembrement d’un bien en direct, une convention de démembrement peut être réalisée pour éviter tout litige ; il en est de même dans le cadre de l’investissement en SCPI. Elle permet une répartition des charges, et une détermination de façon précise et équitable des obligations de chaque partie.

Usufruit de parts de SCPI : pour qui ?

  • Dans le cas d’une société, un placement de trésorerie

Celui d’une société cherchant à se loger à moindre frais les premières années, par exemple. Celle-ci achètera l’usufruit de ses locaux et pourra donc l’utiliser pour son exploitation. De plus, dans le cas où la nue-propriété appartient au chef d’entreprise, une fois le démembrement fini, le chef d’entreprise récupérera la pleine propriété et touchera alors le loyer pour se constituer une retraite complémentaire.

En résumé, pour les entreprises, il s’agira d’un placement de trésorerie.

Autre avantage et pas des moindres pour les entreprises, l’amortissement des parts de SCPI en usufruit acquises.

  • Dans le cas d’un patrimoine important à transmettre à sa descendance

En effet, dans ce cas, ce sera la nue-propriété qui sera cédée à la descendance du vivant des parents et ceux-ci profiteront de l’usufruit, ce qui leur permettra de pouvoir y habiter. Lors du décès des parents, les enfants deviendront alors plein propriétaires, tout cela avec des avantages fiscaux intéressants.

  • Pour des particuliers

Pour un épargnant, acquérir l’usufruit de parts de SCPI permettra de se constituer un patrimoine sans pour autant alourdir sa fiscalité.

De plus, l’usufruit s’adresse à des personnes peu ou pas imposés disposant de capital et ayant besoin de revenus complémentaires.

Fiscalité de l’usufruit

  • impôt sur le revenu

Dans le cas d’un démembrement de propriété, surtout si l’on procède à    l’acquisition d’usufruit, la charge de l’impôt incombe à celui qui la détient.

C’est l’usufruitier qui percevra des revenus issus de l’utilisation du bien.

Dans la pratique, tout revenu généré par le bien ou les parts de SCPI doivent être   déclarés et seront soumis à imposition.

  • le paiement de l’IFI

Tout comme pour l’impôt sur le revenu, la déclaration et le paiement de l’IFI sont à la charge de l’usufruitier.

Acquérir l’usufruit de parts de SCPI peut s’avérer être une bonne opération dans le cadre de la gestion de son patrimoine compte tenu des objectifs auxquels elle répond ainsi qu’à ses avantages. Toutefois, il est important de se rapprocher d’un conseiller spécialisé qui saura vous accompagner dans votre projet, selon votre profil.