La pleine propriété d’un bien est scindée en deux droits distincts : la nue propriété et l’usufruit.

En effet, en acquérant un actif financier ou non financier, un investisseur détient en pleine propriété ces deux droits. Néanmoins, en optant pour le démembrement de propriété, l’investisseur possède alors l’un des deux droits. Cette possibilité est couramment utilisée pour faciliter la transmission du patrimoine et pour optimiser les droits de succession au moment de céder son bien.

L’usufruit est un droit qui permet d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus sans en être le propriétaire. L’usufruit est temporaire et donne des droits et des obligations à son détenteur.

Ce droit est accessible sous réserve d’entretenir le bien immobilier. Lors d’un démembrement de propriété, un autre droit, celui de nue propriété est transféré à un tiers. Le droit d’usufruit est issu de plusieurs situations :

  • Vous êtes parent, vous êtes usufruitier sur les biens appartenant à vos enfants de moins de 16 ans. Ainsi vos enfants sont les nus-propriétaires des biens.
  • Vous êtes veuf ou veuve, vous acquérez le patrimoine de votre conjoint(e) décédé(e) en usufruit. Les nus-propriétaires du bien sont les enfants de la personne défunte.

L’usufruit peut également être accordé via un testament ou un contrat (par la vente ou la donation d’un droit d’usufruit). Ainsi, le droit de propriété est divisé :

  • L’usufruit revient à l’usufruitier.
  • La nue-propriété revient au propriétaire.

L’usufruit et la nue-propriété recouvrent deux aspects juridiques bien distincts de la propriété d’un bien. Lors d’un démembrement de propriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire possèdent des droits différents. Ainsi, l’usufruitier dispose d’un droit de jouissance du bien, ou droit d’usufruit. On parle alors d’usus et de fructus pour le droits de garder la propriété et d’en percevoir les fruits. En clair, s’il s’agit d’un bien immobilier, l’usufruitier pourra y vivre ou percevoir les revenus locatifs dans le cas où le logement est mis à la location.

En contrepartie, le nu-propriétaire possède quant à lui l’abusus, c’est à dire le droit de disposer du bien. Il n’est donc pas plein propriétaire puisqu’il détient la propriété mais pas son droit d’usage. Contrairement à l’usufruitier, ou usufruitière, le nu-propriétaire ne pourra donc pas percevoir des revenus comme dans un investissement standard en immobilier locatif. En cas de vente, l’accord des deux parties est obligatoire.

Bon à savoir : le démembrement peut courir sur une durée fixe limitée de 10 à 20 ans, ou bien prolonger la nue-propriété et l’usufruit jusqu’au décès de l’usufruitier. Au terme du démembrement et de la cession d’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, et ce sans frais successoral. En revanche, si le nu-propriétaire décède, la nue-propriété entre dans la succession et est soumise aux droits de succession sur la valeur de la nue-propriété.

Lors d’un démembrement, l’usufruitier et le nu-propriétaire ont des droits et obligations et se répartissent les charges. L’article 605 du Code Civil précise notamment que celles qui sont liées aux gros travaux incombent au nue propriétaire. A contrario, tout ce qui concerne les réparations d’entretien sont du ressort de l’usufruitier.

Il faut savoir que le démembrement de propriété est applicable aux parts de SCPI. Dans ce cadre, aussi, elles présentent plusieurs avantages.

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    Investissement SCPI en usufruit avantages

    Par rapport à la pleine propriété, l’usufruit s’achète avec une décote sur la réelle valeur de la propriété et selon des clés de répartition prédéfinies par les sociétés de gestion. Cet achat est le plus souvent temporaire. Cependant, la quote-part du prix est intéressante par rapport à la durée de l’usufruit et à la rentabilité du produit immobilier. Il est aussi possible de procéder à un démembrement viager pour préparer la succession.

    Au delà de transmettre la propriété, l’achat en usufruit de parts SCPI présente, dans le cadre d’un investissement en SCPI, les avantages suivants :

    • Percevoir l’intégralité des revenus locatifs sans avoir besoin d’acheter en totalité le bien immobilier correspondant ;
    • Faire une donation en optimisant les frais de fiscalisation ;
    • Disposer d’un bien totalement géré par un professionnel.

    A la fin du démembrement, les nus-propriétaires récupèrent l’usufruit. Autrement dit, il possède la pleine et entière propriété du bien. Lors du démembrement d’un logement en direct, une convention de démembrement peut être réalisée pour éviter tout litige. Elle permet de calculer une répartition des charges, et de déterminer de façon précise et équitable des obligations de chaque partie.

    Les parents par le biais d’une donation transfèrent la nue propriété à leurs héritiers tout en conservant l’usufruit. Lors du décès des parents, les enfants hériteront de la pleine propriété pourront ainsi jouir du fruit, tout cela avec des avantages fiscaux intéressants.

    Pour un épargnant, acquérir l’usufruit en viager de parts de SCPI permet de se constituer un patrimoine à moindre frais grâce aux clés de répartition. Le propriétaire de l’usufruit perçoit l’intégralité des revenus locatifs (revenus fonciers) de la SCPI selon sa quote part dans le fonds. Cet investissement permet ainsi de se constituer à terme un patrimoine immobilier tout en percevant un revenu complémentaire.

     

    À savoir : le bénéficiaire du fructus doit déclarer ses revenus dans sa déclaration d'impôt sur le revenu. Il réglera des impôts selon son taux marginal d'imposition (TMI). Il faut également ajouter les prélèvements sociaux.

     

    De même, pour les foyers assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), seul l’usufruitier de parts de SCPI doit déclarer la pleine valeur des parts dans son patrimoine. Ainsi, il augmente son assiette d’imposition au titre de l’IFI.

    Acquérir l’usufruit de parts de SCPI peut s’avérer être une bonne opération dans le cadre de la gestion de son patrimoine.

    Il est important de se rapprocher d’un conseiller spécialisé en gestion de patrimoine qui saura vous accompagner dans votre projet, selon votre profil. Nos conseillers sont disponibles en rendez-vous, c’est gratuit et sans engagement :

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    La convention d’usufruit peut être utile pour une société cherchant à se loger à moindre frais les premières années, par exemple. Celle-ci achètera l’usufruit de ses locaux et pourra donc l’utiliser pour son exploitation. De plus, dans le cas où la nue-propriété appartient au chef d’entreprise, il récupérera l’acquisition d’une propriété totale et touchera alors les loyers pour se constituer une retraite complémentaire.

    L’achat de parts de SCPI en démembrement apporte aussi un intérêt dans la gestion de la trésorerie de l’entreprise. Pourquoi ? Grâce au principe des clés de répartition, l’acquéreur bénéficie d’une décote sur le prix d’achat des SCPI qui est décroissant pour l’usufruit selon la durée du démembrement. Deuxièmement, l’entreprise pourra amortir la valeur de l’usufruit tout en percevant l’intégralité des revenus de la SCPI selon sa quote part dans le fonds.

    Dès lors, l’achat de l’usufruit de SCPI est un outil de gestion de trésorerie attractif pour les entreprises. A condition que les sociétés peuvent se permettre d’immobiliser plusieurs années une partie de leur trésorerie.

    Louis Legasse
    Louis Legasse [email protected]

    Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier, en SCPI et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

    CIF : E009507 Orias : 20009087