L’usufruit et la nue-propriété sont des termes juridiques utilisés dans l’univers de l’immobilier. Afin d’éclaircir les points obscurs, voici l’essentiel à savoir sur ce sujet.

Le démembrement de propriété représente une solution d’investissement intéressante d’un point de vue patrimonial, fiscal et financier. Il est important de comprendre les différences entre l’usufruit et la nue-propriété.

En vertu de l’article 544 du Code civil, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
On distingue deux statuts juridiques applicables aux propriétaires immobiliers. Il s’agit, plus précisément, de l’usufruit et de la nue-propriété. Ils composent la pleine propriété d’un bien immobilier. Voici les trois prérogatives à retenir :

  • L’usus : le droit d’utiliser quelque chose, à l’instar d’un logement, et de l’occuper.
  • Le fructus : le droit de jouir des fruits (des loyers) d’un bien immobilier
  • L’abusus : le droit de disposer de quelque chose (un appartement par exemple) et de le vendre

En d’autres mots, la pleine propriété permet de bénéficier de tous les droits cités ci-dessus. Elle peut faire l’objet d’une opération contractuelle appelée « démembrement de propriété ». En séparant temporairement la pleine propriété d’un bien immobilier, les deux parties se répartissent les droits y afférents :

  • L’usufruitier (celui qui détient l’usus et le fructus)
  • Le nu-propriétaire (le détenteur de l’abusus).

La recomposition de la pleine propriété n’étant possible qu’à l’extinction de l’usufruit (indiquée dans le contrat de démembrement).

L’usufruit et la nue-propriété sont deux choses différentes. Il en va de même pour les droits qui y sont rattachés. Pour mieux comprendre les différences entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, voici un petit tableau récapitulatif :

Droits applicables sur le bien démembré Disposer du bien et le vendre Utiliser le bien et y vivre Percevoir des revenus locatifs générés par le bien
Pleine propriété Oui Oui Oui
Usufruit Non Oui Oui
Nue-propriété Oui Non Non

L’usufruitier et le nu-propriétaire disposent chacun de droits respectifs. Mais, ils doivent également honorer leurs obligations. Elles sont toujours indiquées dans le contrat de démembrement immobilier.

En général, l’usufruitier récolte les fruits (des loyers) issus de la location du bien démembré. En contrepartie, il s’acquitte des charges y afférentes, et ce jusqu’à la fin de l’opération. Il s’agit, plus précisément, de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et des impôts sur les revenus fonciers.

Durant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire se prive des revenus locatifs générés par le bien. Il échappe ainsi aux impôts qui y sont applicables. Bien entendu, ce ne sera pas le cas de l’usufruitier.

La vente de la nue-propriété ne peut se faire sans l’accord de l’usufruitier. Pour céder la pleine propriété à un nouvel acquéreur, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent vendre leur droit respectif et chacun percevra une part du prix de vente.

Concernant la donation d’usufruit, cela peut se faire en choisissant un membre de sa famille ou un tiers. Il peut également s’agir d’une donation temporaire. Dans le cas d’une donation en démembrement viager, la valeur de l’usufruit (exprimée en pourcentage) se calcule en fonction de l’âge de l’usufruitier grâce à une clé de répartition.

Il convient de souligner que les parts d’une SCPI (ou Société Civile de Placement Immobilier) sont démembrables. Mais, ce n’est pas le cas de toutes les SCPI disponibles sur le marché. Pour savoir si une SCPI est éligible au démembrement de propriété, il suffit de consulter la fiche descriptive communiquée par la Société de Gestion de Portefeuille (SGP).

Le démembrement de propriété figure parmi les principaux modes de souscription de parts de SCPI. Il permet à l’épargnant de bénéficier d’un prix acquéreur décoté, c’est-à-dire plus réduit lors de la souscription.

L’usufruit sera généralement détenu par un tiers (une personne morale). L’associé est le nu-propriétaire des parts. Il ne perçoit aucun dividende avant le terme prévu (environ 9 ans voire plus). Donc, pas d’imposition pour le nu-propriétaire.

Benoit Yerle
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Benoît Yerle, diplômé en Ingénierie Economique et Financière de l'Université Paris Dauphine et conseiller en gestion de patrimoine depuis 2013. Expert en SCPI, produits financiers et produits exotiques.

CIF : E009507 Orias : 20009087