Succession SCPI : règles en cas de décès, fiscalité et démarches pour transmettre des parts

Succession SCPI : ce qui se passe au décès du porteur de parts

Découvrez le fonctionnement général de la succession de parts de SCPI au décès du souscripteur.

Les parts de SCPI dans l’actif successoral : principe général

Première chose à savoir : les parts de SCPI ne sont pas automatiquement vendues au décès de leur propriétaire.

Elles intègrent l’actif successoral, c’est-à-dire l’ensemble des biens du défunt qui vont être recensés, évalués et répartis entre les héritiers.

C’est ensuite aux héritiers de décider ce qu’ils souhaitent en faire : conserver les parts pour percevoir des revenus réguliers potentiels, ou les vendre pour récupérer des liquidités. Cette décision leur appartient entièrement, une fois la succession réglée.

Qui hérite des parts de SCPI : conjoint, enfants, autres héritiers

En l’absence de testament, la transmission des parts de SCPI suit les règles légales de la dévolution successorale. Les héritiers prioritaires sont le conjoint survivant et les enfants. À défaut d’enfants, la succession peut revenir aux parents, frères et sœurs ou à d’autres membres de la famille selon l’ordre légal.

Le conjoint marié bénéficie d’une protection particulière. Selon la situation familiale, il peut notamment recevoir tout ou partie de la succession en usufruit (c’est-à-dire percevoir les revenus des parts de SCPI sans en être pleinement propriétaire) ou en pleine propriété.

Les enfants, quant à eux, disposent d’une protection juridique appelée réserve héréditaire. Il s’agit d’une part minimale du patrimoine qui leur est obligatoirement destinée.

Le reste du patrimoine, appelé quotité disponible, peut être transmis librement par le défunt s’il a rédigé un testament.

Démarches et délais : comment se règle une succession avec des SCPI

La succession de parts de SCPI implique plusieurs étapes et l’intervention de différents acteurs, notamment le notaire et la société de gestion. Voici comment se déroule concrètement la transmission des parts après un décès.

L’intervention obligatoire du notaire et l’acte de notoriété

L’intervention d’un notaire est obligatoire dans le cadre de la succession de parts de SCPI au décès de l’associé. Notons que ce n’est pas nécessairement le cas dans le cadre d’une donation des parts de son vivant.

L’une des premières missions du notaire est d’établir l’acte de notoriété, document qui identifie officiellement les héritiers et leurs droits respectifs. C’est ce document qui permettra ensuite de justifier de la qualité d’héritier auprès de la société de gestion de la SCPI.

Le notaire recense également tous les actifs du défunt, dont les parts de SCPI, et contacte la ou les sociétés de gestion pour obtenir les informations nécessaires au transfert des parts telles que la valeur des parts au jour du décès (voir plus loin) et le nombre de parts détenues.

Le rôle de la société de gestion : mise à jour du registre des associés

La société de gestion doit être informée du décès du souscripteur, soit directement par les proches, soit via le notaire.

Elle va ensuite demander un certain nombre de documents : acte de décès, acte de notoriété et justificatifs d’identité des héritiers.

Tant que la succession n’est pas réglée et que les parts ne sont pas officiellement transférées au nom des héritiers, elles restent dans un état administratif intermédiaire.

Elles continuent d’exister et de générer des revenus, mais aucun héritier ne peut en disposer individuellement. Les revenus générés pendant la période intermédiaire sont reversés une fois la situation clarifiée.

Une fois la succession liquidée et le partage effectué, la société de gestion met à jour son registre et inscrit les nouveaux associés. Elle peut facturer des frais de mutation pour ce changement de titulaire.

Calendrier pratique : du décès au transfert effectif des parts

Le processus se déroule en plusieurs étapes :

1. Déclaration du décès et ouverture de la succession auprès du notaire
2. Etablissement de l’acte de notoriété et recensement des actifs au patrimoine du défunt, dont les parts de SCPI
3. Évaluation des parts de SCPI et calcul des droits de succession
4. Règlement de la succession : partage des parts entre les héritiers et signature des actes
5. Transmission des documents à la société de gestion et mise à jour du registre des associés

En pratique, le délai varie de quelques semaines à plusieurs mois selon la complexité de la succession.

Les SCPI facilitent le partage grâce à la divisibilité des parts

C’est l’un des grands avantages des SCPI par rapport à un bien immobilier classique. Quand plusieurs héritiers héritent d’un appartement, ils deviennent copropriétaires en indivision d’un bien unique, sans pouvoir en disposer librement sans l’accord de tous. Cette situation peut durer des années si les objectifs divergent.

Avec des parts de SCPI, la logique est tout autre : les parts sont facilement divisibles. Il est possible d’attribuer un nombre précis de parts à chaque héritier, en évitant une situation d’indivision.

Chacun devient alors pleinement propriétaire de ses parts et peut en faire ce qu’il souhaite : les conserver, les vendre, ou les transmettre à son tour, sans dépendre des autres.

Organiser le partage des parts de SCPI entre héritiers

Pour que ce partage se déroule sans friction, la rédaction d’un testament-partage est généralement l’outil le plus efficace. Ce dernier permet :

• D’anticiper la répartition ;
• D’éviter les discussions entre héritiers après le décès ;
• Et de limiter certains coûts liés au partage.

En l’absence de dispositions testamentaires prévues par le défunt, le notaire doit organiser le partage entre les héritiers. Cette opération donne lieu au paiement d’un droit de partage d’environ 2,5 %, prévu par l’article 746 du Code général des impôts.

En désignant explicitement dans son testament un nombre de parts pour chaque héritier en amont, le défunt évite ce coût et simplifie considérablement le travail du notaire.

Un héritier peut aussi, après le partage, choisir de racheter les parts revenant aux autres en leur versant une soulte (compensation financière).

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Fiscalité des parts de SCPI à la succession

Zoom sur la fiscalité de la succession de parts de SCPI, déterminée par plusieurs éléments comme la valeur des parts, le lien de parenté avec le défunt ou encore la présence éventuelle d’un démembrement de propriété.

Comment sont évaluées les parts de SCPI à la succession

Pour calculer les droits de succession, le notaire et l’administration fiscale doivent retenir une valeur précise des parts au jour du décès.

• Pour les SCPI à capital variable, on retient la valeur de retrait publiée par la société de gestion au moment du décès ;
• Pour les SCPI à capital fixe, dont les parts s’échangent sur un marché secondaire, la référence est généralement le dernier prix d’exécution constaté.

Par exemple, si vous détenez 100 parts valorisées à 200 € chacune au jour du décès, la valeur retenue pour le calcul des droits sera de 20 000 €.

La valeur des parts de SCPI vient s’additionner à celle des autres biens du défunt pour former l’actif brut successoral. On en déduit ensuite les dettes (emprunts en cours par exemple), ce qui donne l’actif net taxable.

C’est sur cette base, après application des abattements propres à chaque héritier, que les droits de succession sont calculés.

Abattements et barème des droits de succession selon le lien de parenté

La fiscalité dépend directement du lien de parenté entre le défunt et l’héritier. Voici tout d’abord le barème des abattements :

Lien de parenté	Abattement applicable
En ligne directe (parent-enfant)	100 000 €
Entre époux ou partenaires de PACS	80 724 €
Entre grands-parents et petits-enfants	31 865 €
Entre frères et sœurs	15 932 €
Entre neveux et nièces	7 967 €
Entre arrière-grands-parents et arrière-petits-enfants	5 310 €
Abattement handicap (cumulable)	159 325 €

L’abattement est renouvelable tous les 15 ans. Concrètement, il peut être réduit si le défunt a effectué une ou plusieurs donations à un héritier moins de 15 ans avant son décès. Il s’applique en totalité lorsque 15 ans se sont écoulés depuis la dernière donation.

Puis, voici le barème progressif des droits de succession en ligne directe, après abattement :

Part taxable (après abattement)	Tarif applicable (ligne directe)
En dessous de 8 072 €	5 %
Entre 8 072 et 12 109 €	10 %
Entre 12 109 € et 15 932 €	15 %
Entre 15 932 et 552 324 €	20 %
Entre 552 324 et 902 838 €	30 %
Entre 902 838 et 1 805 677 €	40 %
Au-delà de 1 805 677 €	45 %

Cumul avec d’autres biens immobiliers : impact sur l’IFI des héritiers

Les parts de sociétés civiles de placement immobilier entrent dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Notez que la valeur retenue pour l’IFI est différente du prix de part. Il s’agit de la valeur IFI, communiquée tous les ans par la société de gestion.

Si un héritier dispose déjà d’un patrimoine immobilier important, l’héritage de parts de SCPI peut le faire dépasser le seuil d’assujettissement à l’IFI, fixé à 1,3 million d’euros net taxable. À plus forte raison, s’il est déjà redevable de l’IFI, son impôt va s’alourdir après la succession sans action de sa part.

C’est un aspect souvent négligé, qui mérite une attention particulière si le patrimoine immobilier de l’héritier est déjà élevé.

Héritage de parts de SCPI, que faire : conserver ou vendre ?

Après avoir reçu des parts de SCPI en héritage, l’héritier doit décider s’il souhaite les conserver afin de percevoir des revenus réguliers ou les vendre pour obtenir des liquidités.

Conserver les parts de SCPI héritée pour percevoir des revenus

Conserver les parts de SCPI héritées permet de percevoir des revenus potentiels réguliers, ce qui peut constituer un complément de revenus appréciable sur le long terme.

Le rendement des SCPI tourne entre 4 et 5 % par an en moyenne, avec des performances supérieures à 6 ou 7 % pour les meilleures.

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Notons que ces rendements sont communiqués bruts de fiscalité. Si vous conservez des parts héritées, vous devenez donc assujettis à la fiscalité des SCPI.

Les dividendes distribués par les SCPI sont imposés chaque année, selon des modalités différentes en fonction des pays où sont situés les biens immobiliers.

• Les revenus issus des SCPI françaises sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 % ;
• La fiscalité des SCPI européennes est plus avantageuse, grâce à l’absence de prélèvements sociaux notamment.

Rappelons par ailleurs que l’investissement en SCPI présente un risque de perte en capital et que l’horizon de placement est de 8 à 10 ans minimum.

La conservation des parts représente souvent la solution privilégiée par un héritier qui n’a pas besoin de liquidités immédiates et qui cherche à valoriser son patrimoine dans la durée.

Vendre des parts de SCPI héritées : modalités et fiscalité

Si l’héritier préfère vendre les parts de SCPI, il doit en faire la demande auprès de la société de gestion pour les SCPI à capital variable, ou trouver un acheteur sur le marché secondaire pour les SCPI à capital fixe.

Dans tous les cas, la liquidité des SCPI n’est pas garantie et la revente peut prendre du temps.

D’autre part, une vente peut générer une plus-value immobilière imposable. Pour calculer cette plus-value :

• La valeur retenue est celle des parts au moment de la transmission ;
• La durée de détention prend en compte la période pendant laquelle le défunt possédait les parts.

Cela s’avère avantageux, car un héritage de parts détenues depuis longtemps bénéficie d’abattements plus importants sur la plus-value imposable.

Vendre immédiatement les parts de SCPI héritées permet de récupérer des liquidités, qui pourront financer un projet ou être placées sur un autre support d’investissement, en fonction des besoins des héritiers.

Anticiper la succession des parts de SCPI de son vivant

Attendre le décès pour transmettre ses parts de SCPI n’est pas toujours la solution la plus efficace du point de vue fiscal ou patrimonial. Plusieurs mécanismes permettent d’organiser la succession en amont, afin de réduire la fiscalité et/ou d’éviter les complications pour ses proches.

La donation en pleine propriété

La donation de parts de SCPI en pleine propriété consiste à donner vos parts de votre vivant à vos enfants ou autres bénéficiaires.

Cela permet notamment de profiter des abattements légaux applicables aux donations, de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans par exemple.

La donation-partage va plus loin. Elle permet de répartir définitivement ses biens entre plusieurs héritiers de son vivant, devant notaire.

Dans le cadre des SCPI, cela offre un avantage très intéressant : la valeur des parts est figée au jour de l’acte de donation et ne sera pas réévaluée au moment de la succession. Cela sécurise la répartition et réduit les risques de contestation entre héritiers.

Le démembrement de propriété : donner la nue-propriété, garder les revenus

Le démembrement de parts de SCPI consiste à séparer leur propriété en deux droits distincts :

• L’usufruit : le droit de percevoir les revenus ;
• La nue-propriété : la propriété des parts sans les revenus.

Vous pouvez, de votre vivant, donner la nue-propriété de vos parts de SCPI à vos enfants tout en conservant l’usufruit jusqu’à votre décès.

L’intérêt de ce montage est triple :

• Vous continuez à percevoir les loyers potentiels distribués par les SCPI ;
• Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, inférieure à la pleine propriété selon un barème qui dépend de votre âge ;
• Au décès du parent usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement chez les enfants nus-propriétaires, sans droits de succession supplémentaires.

SCPI en assurance vie : transmission via la clause bénéficiaire

Détenir des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie représente une autre façon d’optimiser la succession de ce patrimoine.

Voici les points clés :

• Les parts de SCPI intégrées dans l’assurance vie ne suivent pas les règles de la succession civile classique ;
• Elles sont transmises directement aux bénéficiaires désignés dans la clause bénéficiaire du contrat ;
• C’est la fiscalité successorale de l’assurance vie qui s’applique, souvent plus favorable (notamment pour les versements effectués avant 70 ans) ;
• Le bénéficiaire ne reçoit pas les parts de SCPI en tant que telles, mais une somme d’argent correspondant à leur valeur au sein du contrat au moment du décès.

Succession SCPI : les erreurs fréquentes à éviter

Pour que la succession des parts de SCPI se déroule sans accroc, il est essentiel d’anticiper et d’éviter certaines erreurs courantes. Voici les principaux points à retenir :

• Ne pas informer ses proches de l’existence des parts

Si vos héritiers ignorent que vous détenez des SCPI, ils risquent de ne pas pouvoir en prendre possession ou d’oublier de les déclarer lors du règlement de la succession, ce qui peut compliquer la transmission.

• Ne pas rédiger de testament

Les parts de SCPI sont facilement divisibles. Mais sans testament précisant qui reçoit quoi, le partage passera par un acte notarié soumis au droit de partage de 2,5 %.

• Négliger l’impact sur l’IFI des héritiers

Un héritier qui reçoit des parts de SCPI peut franchir le seuil d’assujettissement à l’IFI sans l’avoir anticipé, entraînant une imposition annuelle supplémentaire.

• Attendre le dernier moment pour organiser la succession

Les outils comme le démembrement de propriété et la donation-partage sont puissants, mais ils nécessitent du temps pour produire leur plein effet. Anticiper la succession permet souvent d’optimiser la fiscalité tout en sécurisant la répartition entre héritiers.