La transmission de parts de SCPI constitue une solution intéressante fiscalement pour assurer l’avenir de ses enfants ou petits-enfants.

Il existe différentes techniques de transmission de patrimoine. Parmi elles, on peut citer notamment la donation et le démembrement de parts de SCPI. Pour prétendre aux avantages fiscaux y afférents, il faut suivre quelques étapes.

Pour bien préparer l’avenir de vos enfants ou vos petits-enfants, vous pouvez leur transmettre votre portefeuille de parts de SCPI. En fonction de votre âge et du nombre de parts à donner, deux solutions sont envisageables : la donation en pleine propriété et le démembrement. Laquelle choisir ?

En vertu de l’article 790 G du Code Général des Impôts (CGI), certains dons familiaux de sommes d’argent bénéficient d’une exonération de droits de donation. C’est notamment le cas des parts de SCPI (ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier) qui, pour rappel, génèrent des revenus complémentaires réguliers.

Les parts d’une SCPI de rendement peuvent faire l’objet d’une donation. Les héritiers peuvent ainsi récupérer un patrimoine sans avoir à s’acquitter d’éventuels droits de donation. Il existe, bien entendu, des plafonds à respecter pour bénéficier d’un don familial exonéré.

Le montant maximum d’un don familial étant plafonné à 100 000 €. Chaque enfant peut en bénéficier tous les 15 ans. Pour les petits-enfants, le plafond est fixé à 31 865 €. Au-delà, les droits de donation (progressifs par tranches) s’appliquent automatiquement.

Dans le cadre d’une donation en pleine propriété, le porteur de parts de SCPI (un parent ou un grand parent) est libre de choisir le nombre de parts qu’il souhaite donner. Il a également la possibilité de transmettre de son vivant l’intégralité de son portefeuille de parts de SCPI.

Il existe des conditions d’âge à respecter pour chaque partie. Lors de la transmission du portefeuille de parts de SCPI, le donateur doit être âgé de moins de 80 ans. Le donataire, quant à lui, doit atteindre l’âge de la majorité (18 ans).

Bon à savoir, un don familial de sommes d’argent (exonéré) doit faire l’objet d’une déclaration au préalable en remplissant le formulaire N° 2735.

La donation en pleine propriété de parts de SCPI ne peut se faire que sous certaines conditions. L’une d’entre elles est que le bénéficiaire ou le donataire (son enfant ou son petit enfant) doit avoir au moins 18 ans. Une autre alternative consisterait à démembrer ses parts de SCPI pour ensuite les transférer à ses héritiers.

Pour rappel, les parts de SCPI sont éligibles au démembrement de propriété, tout comme un bien immobilier destiné à l’habitation. Il s’agit d’une solution particulièrement intéressante pour préparer la transmission de son patrimoine à ses héritiers. La pleine propriété étant divisée en usufruit et en nue-propriété, elle ne sera reconstituée qu’au terme du démembrement.

Dans la majorité des cas, les parents ou l’un des parents conservent l’usufruit, la nue-propriété sera donnée à l’enfant. Les revenus locatifs, distribués sous forme de dividendes, sont encaissés directement par l’usufruitier. Ils proviennent de l’exploitation du patrimoine locatif de la SCPI. La rentabilité d’une SCPI se mesure par son Taux de Distribution sur Valeur de Marché ou TDVM ou DVM.

La clé de répartition qui permet de déterminer le montant représenté pour l’usufruit et la nue-propriété dépend de l’âge de la personne qui donne (selon le barème en vigueur au moment du démembrement). Pour garantir la transmission de son patrimoine, il faut prendre en compte l’âge du nu-propriétaire (son enfant ou son petit enfant). Il ne pourra récupérer la pleine propriété des parts souscrites qu’à l’extinction de l’usufruit lors du dèces.

Petit rappel sur le principe de fonctionnement du démembrement viager de parts de SCPI

On distingue deux formes bien distinctes de démembrement de parts de SCPI :

  • Le démembrement temporaire
  • Le démembrement viager

L’option A vous permet de transférer votre portefeuille de parts de SCPI à vos héritiers (enfants ou petits-enfants). Pendant toute cette période, vous générez des compléments de revenus. Ils varient selon le nombre de parts souscrites et du capital initial investi. La transmission du capital n’est possible qu’à la fin de l’usufruit.

L’option B vous donne la possibilité de toucher des dividendes trimestriels générés par vos parts de SCPI. À la différence d’un démembrement temporaire, il n’existe pas de durée de détention recommandée. Car l’usufruit ne prend fin qu’au décès du porteur de parts. En fonction de l’âge du souscripteur (l’usufruitier), la valeur de la nue-propriété peut être faible ou plus importante.

En optant pour le démembrement viager, l’épargnant permet à ses héritiers de devenir plein-propriétaire de parts de SCPI sans aucun droit supplémentaire à payer. Au décès de l’usufruitier, il devient possible de se constituer des revenus complémentaires à moyen ou à long terme.

Un point important à retenir : les SCPI génèrent en moyenne chaque année entre 4 à 6 % de taux rendement. Dans une optique de rentabilité immédiate, les SCPI fiscales et les SCPI de capitalisation sont à exclure de la liste.

Le tableau récapitulatif ci-après met en relation la valeur de l’usufruit viager et celle de la nue-propriété :

Âge de l’usufruitier -21 -31 -41 -51 -61 -71 -81 -91 +91
Valeur de l’usufruit 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 %
Valeur de la nue-propriété 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 %
Antoine Cesari
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Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

CIF : E009507 Orias : 20009087