Les atouts de la SCPI pour la transmission de son patrimoine immobilier

Les SCPI ont atteint un record de collecte en 2019. En effet, selon l’ASPIM, sur le seul troisième trimestre 2019, les SCPI ont réussi à collecter un total de 1,8 milliards d’euros. Sur l’année 2019, suivant les dernières statistiques, les SCPI totalisent une collecte nette de 6,1 milliards d’euros. Ces chiffres montrent l’engouement des épargnants pour ce produit qui à lui seul est une réponse à plusieurs objectifs patrimoniaux dont la transmission de patrimoine.

Le placement renferme donc des atouts pour aider à la transmission optimale du patrimoine. De quelle manière ?

Les SCPI pour plusieurs objectifs

Les Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) sont reconnues pour apporter une réponse à plusieurs objectifs patrimoniaux.

Pour rappel, investir en SCPI, c’est investir dans une société dont l’objectif est de collecter de l’épargne auprès du public afin de se constituer un patrimoine immobilier qu’elle va ensuite gérer et reverser les loyers issus de cette gestion, à chacun des investisseurs au prorata des parts détenues par ceux-ci.

La définition même de la SCPI apporte déjà un éclairage quant aux objectifs patrimoniaux auxquels le produit répond: la création de patrimoine et la création de revenus complémentaires.

Comme évoqué plus haut, les SCPI sont adossées à l’immobilier. En effet, selon les SCPI, celles-ci vont investir sur des actifs d’entreprise, des locaux d’activité, des parkings, des commerces, de l’immobilier de santé (laboratoires, pharmacies, cliniques, etc). Elles permettent donc aux épargnants, d’avoir accès à de l’immobilier diversifié et ce, à un coût plus faible que dans le cas de l’acquisition d’un bien en direct, notamment en raison du niveau du ticket d’entrée.
Investir en SCPI est donc un excellent moyen de se créer du patrimoine.

La création de revenus complémentaires

L’objectif même de la SCPI est de générer aux investisseurs, des revenus versés de manière trimestrielle. Il faut noter que le montant de ces revenus, pour chaque associé (investisseur) est calculé au prorata du nombre de parts détenu au sein de la SCPI.

La SCPI et transmission de patrimoine

Il s’agit là d’une problématique commune à tous et la SCPI renferme bien des atouts pour y répondre. De manière générale, les parts de SCPI entrent automatiquement dans l’actif successoral. La répartition entre les héritiers est d’autant plus facilitée que celles-ci sont facilement divisibles. A partir de ce moment, il reviendra aux héritiers de décider de les garder ou de les revendre.

En effet, cette solution d’investissement permet d’anticiper la transmission de patrimoine ou tout du moins, de la préparer et de l’optimiser.

Le démembrement
Transmision de patrimoine SCPI

C’est l’un des modes de souscription à la SCPI. En effet, très peu connu du grand public, le démembrement de propriété est une technique qui peut être appliquée aux parts de SCPI notamment en vue de la préparation de la transmission. Grâce à cette technique juridique permettant de séparer la propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété, la propriété des parts de SCPI peut être répartie entre deux ou plusieurs personnes.

Quels sont les avantages du démembrement en SCPI ?

Chacune des parties ( nue-propriété et usufruit) en démembrement en SCPI bénéficient d’avantages. En effet, le nue propriétaire, lui ne détient que la propriété des parts, il en récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit(il s’agit généralement d’une durée fixée préalablement, c’est le démembrement temporaire ou en cas de décès de l’usufruitier, on parle d’usufruit viager).

L’usufruitier, lui perçoit les revenus générés par les parts de SCPI.

Cette technique, notamment le démembrement viager, est couramment utilisée dans le cadre de la préparation de la transmission. Dans ce cas précis, la nue-propriété sera acquise par les héritiers, qui pourront décider à l’extinction du démembrement de revendre les parts ou de les conserver. L’usufruit quant à lui, revient aux parents, qui percevront les revenus des SCPI jusqu’à leur décès.

Le démembrement offre des avantages fiscaux

  • L’usufruitier qui souhaite transmettre ses parts décide du nombre de parts pour chaque héritier (nu-propriétaire). A cet effet, il est recommandé de souscrire à un nombre de parts facilement divisible par le nombre d’héritiers.
  • La récupération de la pleine propriété par le nu-propriétaire se fait sans frais ni fiscalité.
  • Le démembrement offre des avantages fiscaux. En effet, pendant toute la durée du démembrement, la charge de l’impôt incombe uniquement à l’usufruitier, le nu-propriétaire ne devra s’acquitter d’impôt qu’à partir du moment où il récupère la pleine propriété des parts.
  • La valeur des parts en usufruit et en nue-propriété est déterminée par l’âge de l’usufruitier.

La donation de parts de SCPI

Hormis l’option du démembrement viager dans le cadre de la transmission, les investisseurs peuvent également opter pour une donation de parts de SCPI.

En quoi cela consiste ?

Comme son nom l’indique, la donation de parts de SCPI, comme pour tout autre actif consiste au don de celles-ci.

Il faut savoir que les parts transmises sont soumises au régime de droit commun au titre des droits de succession après application d’abattements fiscaux comme pour tout bien immobilier classique (pas de droits de succession à hauteur de 100 000 euros de donation tous les 15 ans).

La donation en pleine propriété et la donation en démembrement

Donation SCPI

Il convient de distinguer la donation en pleine propriété (la pleine propriété des parts est transmise aux héritiers et l’opération est soumise au règlement en vigueur en la matière) et la donation en démembrement (vous conservez l’usufruit, donc les revenus et en donnez la nue-propriété à vos héritiers). Dans tous les cas, au moment de la donation, les héritiers devront s’acquitter du paiement de droits après application d’abattements légaux. En ce qui concerne le démembrement viager, les droits de donation sont en outre calculés sur une base plus faible (valeur de la nue-propriété).

L’avantage de cette option est donc la réduction voire la suppression des droits de succession dans le cadre de la transmission.

Le démembrement viager ainsi que la donation de parts de SCPI permettent donc d’anticiper sa transmission de patrimoine. A chacune des méthodes choisies sont rattachés des avantages : répartition équitable du patrimoine, transmission simplifiée à des frais réduits ou sans frais et surtout fiscalité avantageuse.

Cependant, avant d’opter pour l’une ou l’autre, il est important de se rapprocher d’un professionnel qui saura vous accompagner de manière efficace dans votre projet.