Le viager connaît un regain d’intérêt ces derniers mois avec la crise sanitaire. Les SCPI n’échappent pas à cette tendance avec l’acquisition de parts en démembrement viager.
Le démembrement viager des SCPI est une technique de transmission de votre patrimoine qui consiste à scinder l’usufruit de la nue-propriété. Dans le cadre d’une succession familiale, le démembrement viager s’avère être une solution patrimoniale attractive par ses aspects fiscaux. En effet, le donataire de la nue-propriété exonère en partie ses héritiers des droits de succession tout continuant à percevoir les revenus de la SCPI de son vivant.

Le législateur encadre le démembrement viager avec un barème fiscal qui définit la répartition de la valeur du bien entre l’usufruit et la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier. Dans les faits, plus le bénéficiaire de l’usufruit est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée. Ce barème en cours depuis 2004 est défini par l’article 669 du code général des impôts :

Âge de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de 20 ans 90 % 10 %
Moins de 31 ans 80 % 20 %
Moins de 41 ans 70 % 30 %
Moins de 51 ans 60 % 40 %
Moins de 61 ans 50 % 50 %
Moins de 71 ans 40 % 60 %
Moins de 81 ans 30 % 70 %
Moins de 91 ans 20 % 80 %
Plus de 91 ans révolus 10 % 90 %
Mais quel est l’intérêt de ce barème ? Il permet de prévoir la transmission de son patrimoine à ses ayants-droit en bénéficiant du cadre fiscal avantageux de la donation. Pour y voir plus clair, prenons le cas fictif de Monsieur Dupont qui a acquis pour 400 000 euros de parts de SCPI en viager à l’âge de 70 ans. Selon le barème présenté ci-dessus, la valeur de l’usufruit est de 160 000 euros (400 000*40 %), il peut par conséquent transmettre par donation à ses enfants la nue-propriété pour une valeur de 240 000 euros (400 000*60 %) tout en bénéficiant de l’intégralité des revenus de son investissement. Au décès de monsieur Dupont, les enfants récupéreront la pleine propriété des parts de SCPI.
À noter ✍️ : dans le cadre d’un démembrement temporaire, c’est-à-dire dont la durée est définie à l’avance et indépendamment de l’espérance de vie de l’usufruitier, le barème fiscal ne s’applique pas. La valeur de l’usufruit est calculée d’une part selon la durée du démembrement et d’autre part par des clés de répartition entre l’usufruit et la nue-propriété définies par la société de gestion qui commercialise la SCPI. Par ailleurs, dans le cas d’un démembrement temporaire, l’usufruitier et le nu-propriétaire n’ont généralement aucun lien familial contrairement à un démembrement viager.

Profiter du cadre fiscal de la donation
Pour optimiser la préparation de votre succession, le régime de la donation est particulièrement intéressant pour réduire voire dans certains cas s’affranchir des frais de succession. Néanmoins, l’administration fiscale encadre ce dispositif dont le montant des abattements dépend du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire tout en limitant la reconduction des dons tous les 15 ans. Ainsi, les frais de succession s’appliqueront uniquement sur la côte part du patrimoine diminuée du montant de l’abattement.
Le barème définit par l’administration fiscale peut évoluer chaque année selon la loi de finances. En 2021, voici le barème appliqué sur les donations :

Donateur Bénéficiaire Montant abattement (euros)
Parent enfant 100 000
Epoux/partenaire PACS Epoux/partenaire PACS 80 724
Grand parent petit enfant 31 865
Frère/soeur Frère/soeur 15 932
Oncle/tante neveu/nièce 7 967
Arrière grand parent petit enfant 5 310
Dans le cas où l’un des bénéficiaires est en situation de handicap, il bénéficiera d’un abattement exceptionnel de 159 325 euros. A cela, il est possible d’ajouter un abattement supplémentaire de 31 865 euros dans le cadre d’un don manuel et de sommes d’argent si le donateur est âgé de moins de 80 ans.
Reprenons notre exemple de Monsieur Dupont, veuf avec deux enfants majeurs. Dans le cadre d’un démembrement en SCPI, Monsieur Dupont transmet la nue-propriété de ses parts de SCPI en viager à ses enfants pour un montant de 240 000 euros, soit 120 000 euros par enfant. Chacun des enfants bénéficiera d’un abattement au titre des dons familiaux de 31 865 euros auquel s’ajoute l’abattement des donations aux enfants de 100 000 euros. Ainsi grâce aux différents abattements, les enfants n’ont aucun impôt sur les successions à régler : 120 000- (31 865 + 100 000) = 0. Il sera même possible de déduire encore 11 865 euros sur une nouvelle donation.
Poursuivons notre exemple, monsieur Dupont décède à l’âge de 80 ans. La valeur de son usufruit s’élève désormais à seulement 30 % de la pleine propriété de ses parts de SCPI, soit 120 000 euros. Chacun des enfants pourra de nouveau déduire 11 865 euros de leur part de la succession. Ainsi, ils auront des frais de succession à régler que sur 48 135 euros (60 000-11 865) alors que leur patrimoine s’élève pour chacun à 200 000 euros.

L’intérêt majeur des SCPI en viager réside dans la réduction de l’assiette imposable au titre des droits de succession. Afin de mieux se rendre compte de l’intérêt fiscal de la SCPI viager, nous reprenons notre exemple de monsieur Dupont qui cette fois a investi 400 000 euros en SCPI sans démembrement. En cumulant les différents abattements au moment de la succession, la base imposable pour chacun des enfants se monte à 68 135 euros (200 000 – (100 000+31 865)) contre 48 135 euros pour les SCPI en viager.
Par ailleurs, en réalisant une donation de ses titres SCPI non démembrées à ses enfants, monsieur Dupont, de son vivant, ne peut plus bénéficier de l’usufruit de son investissement donc d’un complément de retraite contrairement à des SCPI en viager.
L’achat de parts de SCPI en viager s’affiche comme une solution patrimoniale intéressante qui permet de préparer sereinement la succession en profitant d’un cadre fiscal attractif tout en conservant les revenus.

Louis Legasse
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Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

CIF : E009507 Orias : 20009087