Le viager connaît un regain d’intérêt ces derniers mois avec la crise sanitaire. Les SCPI n’échappent pas à cette tendance avec l’acquisition de parts en démembrement viager.
Le démembrement viager des SCPI est une technique de transmission de votre patrimoine qui consiste à scinder l’usufruit de la nue-propriété. Dans le cadre d’une succession familiale, le démembrement viager s’avère être une solution patrimoniale attractive par ses aspects fiscaux. En effet, le donataire de la nue-propriété exonère en partie ses héritiers des droits de succession tout continuant à percevoir les revenus de la SCPI de son vivant.
Un barème fiscal pour définir la valeur de l’usufruit
Le législateur encadre le démembrement viager avec un barème fiscal qui définit la répartition de la valeur du bien entre l’usufruit et la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier. Dans les faits, plus le bénéficiaire de l’usufruit est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée. Ce barème en cours depuis 2004 est défini par l’article 669 du code général des impôts :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 20 ans | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
À noter ✍️ : dans le cadre d’un démembrement temporaire, c’est-à-dire dont la durée est définie à l’avance et indépendamment de l’espérance de vie de l’usufruitier, le barème fiscal ne s’applique pas. La valeur de l’usufruit est calculée d’une part selon la durée du démembrement et d’autre part par des clés de répartition entre l’usufruit et la nue-propriété définies par la société de gestion qui commercialise la SCPI. Par ailleurs, dans le cas d’un démembrement temporaire, l’usufruitier et le nu-propriétaire n’ont généralement aucun lien familial contrairement à un démembrement viager.
Profiter du cadre fiscal de la donation
Pour optimiser la préparation de votre succession, le régime de la donation est particulièrement intéressant pour réduire voire dans certains cas s’affranchir des frais de succession. Néanmoins, l’administration fiscale encadre ce dispositif dont le montant des abattements dépend du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire tout en limitant la reconduction des dons tous les 15 ans. Ainsi, les frais de succession s’appliqueront uniquement sur la côte part du patrimoine diminuée du montant de l’abattement.
Le barème définit par l’administration fiscale peut évoluer chaque année selon la loi de finances. En 2021, voici le barème appliqué sur les donations :
| Donateur | Bénéficiaire | Montant abattement (euros) |
| Parent | enfant | 100 000 |
| Epoux/partenaire PACS | Epoux/partenaire PACS | 80 724 |
| Grand parent | petit enfant | 31 865 |
| Frère/soeur | Frère/soeur | 15 932 |
| Oncle/tante | neveu/nièce | 7 967 |
| Arrière grand parent | petit enfant | 5 310 |
Reprenons notre exemple de Monsieur Dupont, veuf avec deux enfants majeurs. Dans le cadre d’un démembrement en SCPI, Monsieur Dupont transmet la nue-propriété de ses parts de SCPI en viager à ses enfants pour un montant de 240 000 euros, soit 120 000 euros par enfant. Chacun des enfants bénéficiera d’un abattement au titre des dons familiaux de 31 865 euros auquel s’ajoute l’abattement des donations aux enfants de 100 000 euros. Ainsi grâce aux différents abattements, les enfants n’ont aucun impôt sur les successions à régler : 120 000- (31 865 + 100 000) = 0. Il sera même possible de déduire encore 11 865 euros sur une nouvelle donation.
Poursuivons notre exemple, monsieur Dupont décède à l’âge de 80 ans. La valeur de son usufruit s’élève désormais à seulement 30 % de la pleine propriété de ses parts de SCPI, soit 120 000 euros. Chacun des enfants pourra de nouveau déduire 11 865 euros de leur part de la succession. Ainsi, ils auront des frais de succession à régler que sur 48 135 euros (60 000-11 865) alors que leur patrimoine s’élève pour chacun à 200 000 euros.
Préparer la succession
L’intérêt majeur des SCPI en viager réside dans la réduction de l’assiette imposable au titre des droits de succession. Afin de mieux se rendre compte de l’intérêt fiscal de la SCPI viager, nous reprenons notre exemple de monsieur Dupont qui cette fois a investi 400 000 euros en SCPI sans démembrement. En cumulant les différents abattements au moment de la succession, la base imposable pour chacun des enfants se monte à 68 135 euros (200 000 – (100 000+31 865)) contre 48 135 euros pour les SCPI en viager.
Par ailleurs, en réalisant une donation de ses titres SCPI non démembrées à ses enfants, monsieur Dupont, de son vivant, ne peut plus bénéficier de l’usufruit de son investissement donc d’un complément de retraite contrairement à des SCPI en viager.
L’achat de parts de SCPI en viager s’affiche comme une solution patrimoniale intéressante qui permet de préparer sereinement la succession en profitant d’un cadre fiscal attractif tout en conservant les revenus.
