Démembrement en Scpi - image

Parmi les nombreuses solutions d’investissement présentes sur le marché, la Scpi s’inscrit comme l’investissement à privilégier. En effet, la Scpi dite « pierre papier » est un support d’investissement qui a pour sous jacent « l’immobilier » et qui intègre plusieurs méthodes de souscription notamment le crédit bancaire, le contrat d’assurance vie et le démembrement en Scpi. Ce dernier est une technique juridique qui permet de scinder la propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue propriété. En effet, le démembrement est une méthode très courante notamment dans le cadre de l’achat immobilier ou la préparation de la succession. Si l’on s’intéresse à cette technique on se pose la question de savoir en quoi cela consiste.

Qu’est ce qu’une Scpi

Pour rappel, la Scpi est un véhicule de placement immobilier qui a vocation à collecter des fonds auprès des investisseurs, dans le but d’investir dans un patrimoine immobilier locatif composé de plusieurs biens à savoir les bureaux, les locaux d’activité, les commerces…etc.

La Scpi, c’est  une société agréée et contrôlée par l’AMF, Autorité des Marchés Financiers. Elle délègue sa gestion à une société spécialisée qui se charge de la sélection, l’acquisition, l’entretien et la mise en location des actifs immobiliers. Une fois les biens loués, la société de gestion distribue des dividendes aux associés dits « revenus fonciers » et ce au prorata des parts détenues.

Fonctionnement de la Scpi

Le fonctionnement de la Scpi repose sur une stratégie établie préalablement. Celle-ci définit les objectifs à réaliser et les moyens d’y parvenir. Les objectifs peuvent être d’ordre stratégique liés au type d’immobilier à acquérir, clientèle visée, répartition géographique et typologique des biens. Ils peuvent être aussi d’ordre financier c’est à dire en traçant les taux de rentabilité à atteindre, le taux d’occupation financier et le dividende à distribuer. La Scpi peut être souscrite au travers de plusieurs formules notamment  par le crédit bancaire, en cash, via contrat d’assurance vie ou encore en démembrement en Scpi.

Après la collecte des fonds auprès des investisseurs, la société de gestion procède à l’acquisition des biens et la constitution du patrimoine immobilier locatif tout en se référant à la stratégie fixée initialement, c’est là que débute le projet de la Scpi.

Démembrement en Scpi

L’une des méthodes de souscription proposée par la Scpi est le démembrement. Toutefois, avant de se lancer dans cette démarche, l’épargnant est tenu de comprendre cette technique. En effet, le démembrement est une technique juridique qui répartit la propriété d’un bien en deux droits: l’usufruit et la nue propriété. Ainsi,  la propriété d’un bien est scindée entre l’usufruitier et le nu propriétaire. L’usufruitier possède le droit d’utiliser le bien et de jouir des revenus dégagés tandis que le propriétaire possède la propriété du bien sans pour autant jouir des fruits. Le recours à cette technique juridique se fait couramment notamment lors de la donation et la préparation de la succession.

Dans le cadre de l’investissement en Scpi, le démembrement est utilisé pour diverses raisons: se constituer un capital ainsi que des revenus, préparer la transmission mais également pour les entreprises, dynamiser l’excédent de trésorerie , amortir l’usufruit, etc.. C’est une alternative qui permet à l’associé de détenir l’usufruit ou la nue-propriété des parts. Comme dit plus haut, l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien (part) et de percevoir les revenus (dividende ), en contrepartie il est imposé sur les revenus fonciers perçus. Le nu propriétaire de son côté, détient que la nue propriété des parts donc pas de loyers à percevoir ni d’impôt à payer.

Les types du démembrement
Démembrement en Scpi

Deux types de démembrement peuvent être constatés à savoir le démembrement viager et le démembrement temporaire.

Démembrement temporaire

La SCPI se base sur une clé de démembrement préalablement définie et qui va permettre de  déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon la durée choisie. 

Exemple : clé de démembrement pour la SCPI Corum Origin

Durée du démembrement (en années)

34567891011121314151617181920

Nue-propriété (en %)

848076737067646261605958575756555453

Usufruit (en %)

162024273033363839404142434344454647

Pour une période de démembrement de 10 ans, le nu propriétaire détient donc la nue propriété dont la valeur est égale à  62 % des parts de Scpi soit, 1090 € *62%. Quant à l’usufruitier, il détient la propriété de 38 % des parts de Scpi, il percevra par conséquent des dividendes à hauteur des parts détenues.

Remarque : Durant cette période, il n’y a que l’usufruitier qui percevra des revenus fonciers issus de l’investissement en Scpi.

Démembrement viager

Ici, la répartition est faite selon l’âge de l’usufruitier. Une clé de répartition est fixée par un barème fiscal. Ainsi au décès de l’usufruitier, le nu propriétaire récupère la propriété complète du bien. Le démembrement viager prend donc fin au décès de l’usufruitier et c’est donc l’âge de celui ci qui détermine sa valeur.

Barème fiscal appliqué au démembrement viager définit par l’article 669 du Code général des impôts.

Âge de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

21 à 30 ans

80 %20 %

31 à 40 ans

70 %

30 %
41 à 50 ans60 %

40 %

51 à 60 ans

50 %50 %

61 à 70 ans

40 %

60 %

71 à 80 ans

30 %

70 %
81 à 90 ans20 %

80 %

Plus de 90 ans10 %

90 %

Démembrement en Scpi, pour qui?

Le démembrent comme dit plus haut est une technique juridique qui peut être appliquée aux Scpi. De ce fait,toutes personnes physiques et morales peuvent y avoir recours.

Avantages du démembrement en Scpi
avantages démembrement

Le démembrement en Scpi est une technique de souscription pour les personnes physiques mais aussi les personnes morales « les entreprises ».

D’une part, pour les personnes physiques, elle est recommandée pour:

  • Se constituer un capital
  • Bénéficier de revenus complémentaires
  • Préparer sa succession et/ou la transmission de son patrimoine ou encore la donation
  • De plus, d’un point de vue fiscal, en fonction de sa situation, l’épargnant peut opter pour la nue propriété ou l’usufruit.

D’autre part, les entreprises par son biais, bénéficient des avantages suivants:

  • La gestion d’un excédent de trésorerie
  • La création de capital et de revenus
  • Bénéficier d’une rentabilité élevée
  • La possibilité de réaliser un amortissement comptable ce qui aura un impact sur la fiscalité. 
En plus de sa rentabilité, flexibilité et accessibilité, la Scpi met à la disposition des investisseurs et des entreprises plusieurs méthodes de souscription à savoir le démembrement, qui est le sujet de notre article. Le démembrement de parts de Scpi est une belle alternative que ce soit pour les personnes physiques ou morales puisque le recours à cette méthode de souscription permet aux deux parties de se constituer des parts de Scpi avec un faible ticket d’entrée tout en bénéficiant des avantages cités précédemment.
Pour de plus amples informations sur le sujet, il est possible de contacter nos conseillers en gestion de patrimoine disponible sur notre plateforme portail-scpi.