Investir dans l’immobilier non coté constitue une solution pertinente pour optimiser ses placements financiers. D’autres raisons peuvent inciter un investisseur à se positionner sur ce marché. Lesquelles ?

Investir dans l’immobilier non coté ou coté ? C’est un dilemme auquel font face de nombreux investisseurs. Heureusement, une étude récente réalisée par l’ASPIM et EY met en lumière l’impact des fonds d’investissement en immobilier non cotés sur l’économie française.

L’ASPIM (Association des Sociétés de Placement Immobilier) a décidé de collaborer avec Ernst & Young pour mener la première étude socio-économique des fonds d’investissement immobilier non cotés à l’échelle régionale et nationale. Elle a permis de mettre au clair certain nombre de points importants :

  • Le marché de l’immobilier non coté reste un acteur majeur par excellence de l’économie française (3,3 milliards d’euros investis par an).
  • Les fonds d’investissement non cotés jouent un rôle important dans la décentralisation et du rééquilibrage de l’aménagement du territoire régional sur le long terme (plus de 53 % du parc immobilier se trouve en région).
  • Les entreprises non cotées au cœur des différentes problématiques sociétales et environnementales
  • La France est considérée comme le deuxième marché des fonds d’investissement non coté derrière l’Allemagne (avec une hausse de + 141 % de l’actif brut entre 2013 et 2018)

D’autres raisons valables d’investir dans le non cotéPlusieurs raisons peuvent encourager des investisseurs (particuliers et professionnels) à se positionner sur le marché de l’immobilier non coté en France. Ils sont conscients du poids socio-économique des fonds d’investissement non cotés. Ils deviendront à leur tour des acteurs économiques de leurs régions respectives. Investir dans des fonds immobiliers non cotés permet de participer au dynamisme de l’économie (réelle) nationale.

L’optimisation de la rentabilité de son placement financier peut se faire avec des fonds d’investissement non cotés qui offrent naturellement un potentiel de rentabilité plus important que les produits bancaires classiques à l’instar d’un livret d’épargne. Sur 10 ans, les fonds non cotés enregistrent un Taux de Rendement Interne de 9,7 %. En ce qui concerne leur rentabilité moyenne, elle dépasse les 6 % (source : France Invest).

Dans une optique de diversification de son épargne, investir dans le non coté semble être la solution pertinente. Les actifs détenus par les entreprises non cotées sont très variés. C’est notamment le cas des SCPI (voir plus bas). Il faudra néanmoins bien respecter les critères d’investissement notamment en termes d’horizon de placement et d’exposition au risque.

Les SCPI (créés dans les années 1960) appartiennent à la grande famille des fonds d’investissement immobilier non cotés. Plus concrètement, elles sont classées dans la catégorie des fonds grand public, tout comme les OPCI. Les SCPI génèrent en moyenne des rendements compris entre 4 % et 6 %.

Les SCPI les plus rentables du marché affichent des TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) supérieurs à 5 %. Les SCPI sont gérées par des Sociétés de Gestion de Portefeuille (SGP) agréées par l’AMF (ou l’Autorité des Marchés Financiers). Elles ne sont pas toutes forcément ouvertes à la souscription. C’est notamment le cas des SCPI fiscales et des SCPI de capitalisation.

En 2020, les SCPI ont délivré un taux de rendement annuel moyen de 4,18 % (source : ASPIM-IEIF). Elles représentent 30 % du marché des fonds d’investissement immobilier non cotés en France.

Impossible de ne pas citer les OPCI (lancés en 2007) parmi les principaux fonds d’investissement non cotés. Il en existe deux variantes :

  • Les SPPICAV (ou société de placement immobilière à capital variable)
  • Les OPCVM immobiliers (organisme de placement collectif en valeurs mobilières)

La SPPICAV a vocation à distribuer à ses actionnaires (ou porteurs de parts) au moins 85 % du résultat distribuable et au moins 50 % des plus-values issues de cession d’actifs.

Parmi les OPCVM les plus connus, on peut citer notamment les FPI ou fonds de placement immobilier. Ils ont vocation à distribuer à leurs associés au moins 85 % du résultat distribuable et au moins 85 % des plus-values réalisées en cas des cessions d’actifs nettes de frais.

Les FPI n’ont pas de personnalité morale. Il s’agit plutôt d’une copropriété constituée d’actifs immobiliers et d’instruments financiers. Les parts émises par un FPI sont rachetées à la demande des associés. La valeur liquidative peut être majorée ou diminuée des frais et autres commissions.

Le rendement courant des OPCI Grand Public s’établit à + 1,33 % pour l’exercice de 2020. La performance annuelle, quant à elle, ressort à – 1,54 %, contre une revalorisation des parts en baisse de – 2,87 %. L’impact du Covid a été assez important sur ces produits.

À titre de rappel, deux types de fonds d’investissement immobilier non coté subsistent actuellement. Il s’agit des fonds grand public regroupant les SCPI et les OPCI ainsi que les fonds professionnels à l’instar des OPPCI.

Benoit Yerle
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Benoît Yerle, diplômé en Ingénierie Economique et Financière de l'Université Paris Dauphine et conseiller en gestion de patrimoine depuis 2013. Expert en SCPI, produits financiers et produits exotiques.

CIF : E009507 Orias : 20009087