OPCI

Défini par l’ordonnance du 13 octobre 2005, l’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est un produit d’investissement immobilier destiné aux institutionnels et aux particuliers. L’OPCI est un placement non coté géré par une société de portefeuille de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Sous l’OPCI, deux formes juridiques de fonds différentes existent qui sont le FPI ou en SPPICAV qui sont des fonds non cotés et qui ne sont pas soumis aux fluctuations du marché financier.

Cet organisme a été inspiré de la SCPI, ce qui lui confère certains avantages similaires. En effet, l’OPCI est semblable à la SCPI puisque l’acquéreur investit dans des biens immobiliers professionnels ce qui lui octroie plusieurs effets bénéfiques :

  • – Aucune contrainte de gestion
  • – Une mise de fonds modeste pour un candidat à l’épargne immobilière
  • – Rentabilité locative avec une évolution des loyers et des plus-values immobilières
  • – Diversification du patrimoine immobilier
  • – Accès à des actifs diversifiés à usage professionnel (bureaux, locaux, commerces…)
  • – La mutualisation des risques

Cependant, ce qui fait la spécificité de l’OPCI est en terme fiscal puisque ce sont  des produits structurés qui sont composés de 60% à 90% d’actifs immobiliers (direct ou indirect), ainsi que jusqu’à 30% d’actifs non immobiliers (de parts ou d’actions OPCVM) et d’au moins 10% de liquidité.

Les OPCI face à la conjoncture actuelle

Suite à une étude de L’EIF, on apprend que l’OPCI prend peine à prendre sa place sur le marché avec une collecte au 1er septembre 2015 de 1,24 milliard d’euros pour une capitalisation légèrement supérieure à 3 milliards d’euros. Alors que la SCPI poursuit sa dynamique avec une collecte de 1,86 milliard d’euros et une capitalisation à 34,98 milliards d’euros.

De surcroît, il s’avère que ce sont les investisseurs institutionnels  qui détiennent la plus grosse part d’OPCI, avec  un actif brut global sous gestion de 6 milliards d’euros en 2008 qui est passé à 43,5 milliards d’euros fin 2014.

Depuis 2012, il y a eu une forte hausse de la collecte des OPCI, et ce avec l’aide des OPCI Grand Public qui représente la plus grande part de distribution. En effet, le lancement du premier OPCI Grand Public a été en 2008 par la société de gestion de portefeuille Ciloger.

A cette époque, la capitalisation globale de l’OPCI s’élevait à 7,6 millions d’euros répartie sur trois OPCI uniquement. Dorénavant les OPCI Grand Public connaissent une légère croissance, toutefois ils suscitent toujours les convoitises des grandes sociétés de gestion qui perçoivent son potentiel.

La collecte au premier semestre de 2015 a connu une évolution de +60,57% par rapport à l’année précédente. Bien qu’il y ait eu une augmentation de la capitalisation qui est passée à 2 milliards d’euros, ainsi qu’une collecte record de 813,2 millions d’euros.

Fondés dans le but de remplacer les SCPI, les OPCI apparaissent désormais comme une offre complémentaire, toujours de long terme, mais avec des régimes fiscaux, des modalités d’acquisition ou de sortie, et des compositions de patrimoine différentes.