Investir dans l’immobilier à travers des placements financiers est particulièrement en vogue. Parmi ces placements financiers au support immobilier, aussi appelé investissements pierre-papier, on trouve l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier). A ne pas confondre avec la SCPI(Société Civile de Placement Immobilier), l’OPCI propose au souscripteur un accès diversifié au marché immobilier et financier et se place comme un investissement très intelligent. Lumière.

Défini par l’ordonnance du 13 octobre 2005, l’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est un produit d’investissement immobilier destiné aux institutionnels et aux particuliers.

L’OPCI est un placement non coté géré par une société de portefeuille de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Sous l’OPCI, deux formes juridiques de fonds différentes existent qui sont le FPI ou en SPPICAV (Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable)  qui sont des fonds non cotés et qui ne sont pas soumis aux fluctuations du marché financier.
Cet organisme a été inspiré de la SCPI, ce qui lui confère certains avantages similaires.

En effet, l’OPCI est semblable à la SCPI puisque l’acquéreur investit dans des biens immobiliers professionnels ce qui lui octroie plusieurs effets bénéfiques :

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    Bien que la SCPI et l’OPCI partagent des similarités, il réside notamment des différences entre ces deux placements, notamment en termes de fiscalité.

    De fait, les OPCI ne sont pas exclusivement investies sur des biens immobiliers locatifs puisque son fond est également composé d’actifs financiers (actions, obligations, OPCVM). Si l’OPCI  permet à la fois de réaliser des placements immobiliers, il propose aussi d’autres types d’instruments financiers et produits d’épargne.

    L'OPCI doit comprendre 60 % minimum d’actifs immobiliers (immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières), 5 % minimum de liquidités, le reste étant investi dans des actifs financiers (actions, obligations, etc.). L’OPCI est donc plus liquide qu’une SCPI, une caractéristique avantageuse.

    En plus de proposer des actifs diversifié, les OPCI se divisent juridiquement en deux catégories

    • Les FPI (fonds de placement immobilier) : ils sont représentés par la société de gestion ;
    • Les SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable) : ils sont représentés par des sociétés disposant de la personnalité morale.

    Cette distinction de forme juridique apporte une fiscalité différente.

    En effet, ce qui fait la spécificité de l’OPCI s’exprime fiscalement puisque ce sont  des produits structurés qui sont composés de 60% à 90% d’actifs immobiliers (direct ou indirect), ainsi que jusqu’à 30% d’actifs non immobiliers (de parts ou d’actions OPCVM) et d’au moins 10% de liquidité.

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    opci
    Suite à une étude de L’EIF, on apprend que l’OPCI prend peine à prendre sa place sur le marché avec une collecte au 1er septembre 2015 de 1,24 milliard d’euros pour une capitalisation légèrement supérieure à 3 milliards d’euros. Alors que la SCPI poursuit sa dynamique avec une collecte de 1,86 milliard d’euros et une capitalisation à 34,98 milliards d’euros. De surcroît, il s’avère que ce sont les investisseurs institutionnels qui détiennent la plus grosse part d’OPCI, avec  un actif brut global sous gestion de 6 milliards d’euros en 2008 qui est passé à 43,5 milliards d’euros fin 2014.

    Depuis 2012, il y a eu une forte hausse de la collecte des OPCI, et ce avec l’aide des OPCI Grand Public qui représente la plus grande part de distribution. En effet, le lancement du premier OPCI Grand Public a été en 2008 par la société de gestion de portefeuille Ciloger.
    A cette époque, la capitalisation globale de l’OPCI s’élevait à 7,6 millions d’euros répartie sur trois OPCI uniquement. Dorénavant les OPCI Grand Public connaissent une légère croissance, toutefois ils suscitent toujours les convoitises des grandes sociétés de gestion qui perçoivent son potentiel.

    La collecte au premier semestre de 2015 a connu une évolution de +60,57% par rapport à l’année précédente. Bien qu’il y ait eu une augmentation de la capitalisation qui est passée à 2 milliards d’euros, ainsi qu’une collecte record de 813,2 millions d’euros.

    Fondés dans le but de remplacer les SCPI, les OPCI apparaissent désormais comme une offre complémentaire, toujours de long terme, mais avec des régimes fiscaux, des modalités d’acquisition ou de sortie, et des compositions de patrimoine différentes.

    Louis Legasse
    Louis Legasse [email protected]

    Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier, en SCPI et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

    CIF : E009507 Orias : 20009087