SIIC : investir dans les foncières cotées en Bourse

Qu’est-ce qu’une SIIC, ou foncière cotée ?

Les SIIC, également appelées foncières cotées, sont des sociétés spécialisées dans l’investissement immobilier. Particularité notable par rapport aux autres placements de pierre papier comme les SCPI, il s’agit de sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse.

Autrement dit, les SIIC sont, par définition, des actions. Elles s’échangent librement sur les marchés financiers, comme toute autre action. Leur valorisation s’avère également beaucoup plus volatile que celle des parts de sociétés civiles de placement immobilier, par exemple.

Les foncières cotées se démarquent donc par leur spécialité, puisqu’il s’agit d’entreprises dont l’activité repose sur l’investissement immobilier professionnel. Elles ont pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles, afin de les mettre en location et d’en tirer un bénéfice.

Certaines d’entre elles se concentrent sur l’immobilier commercial ou résidentiel. D’autres adoptent des stratégies plus diversifiées ou se focalisent sur d’autres secteurs, comme l’immobilier de logistique. Leur univers d’investissement varie également sur le plan géographique : il peut se limiter à un seul pays ou s’étendre à plusieurs continents.

Notez également que les SIIC présentent certaines particularités spécifiques à ce type d’actions, comme une obligation de distribution d’une part des loyers encaissés et des plus-values générées à la revente d’actifs (voir partie suivante).

On parle de SIIC pour les entreprises européennes et de REIT (Real Estate Investment Trusts) pour leur équivalentes américaines.

Fonctionnement d’un placement en foncière cotée

Pour mieux comprendre les SIIC, attardons nous maintenant sur leur fonctionnement général et deux paramètres essentiels à scruter sur ces opportunités d’investissement : le niveau d’endettement et l’ANR (actif net réévalué).

Fonctionnement général d’une SIIC

Investir en SIIC s’envisage de la même manière qu’un placement en actions habituel. Il suffit donc d’acquérir les titres de la société cotée pour en devenir actionnaire. De même, il s’agit d’un placement très liquide, puisqu’il est possible de revendre les actions à tout moment.

Au titre de votre investissement boursier, vous devenez éligible au versement des dividendes et pouvez également détenir des droits de vote à faire valoir durant les assemblées d’actionnaires.

Les entreprises disposant du statut SIIC sont soumises à des conditions particulières, par rapport aux actions en général. On retient deux différences notables :

• Les SIIC doivent distribuer à leurs actionnaires un minimum de 95 % des bénéfices liés aux loyers encaissés, ainsi que 70 % des plus-values immobilières ;
• Les foncières cotées ne paient pas directement l’impôt sur les sociétés. La charge fiscale est reportée sur les actionnaires. Les dividendes versés aux actionnaires sont ainsi imposés à la flat tax (ou prélèvement forfaitaire unique).

Compte tenu de l’obligation de distribution des bénéfices, les SIIC peuvent constituer une option si vous cherchez des revenus complémentaires. Notez cependant qu’il ne s’agit pas d’une obligation de distribution des loyers et plus-values, mais bien des bénéfices réalisés par l’entreprise et liés à ses activités immobilières.

Si les deux options vous permettent de viser un investissement indirect dans l’immobilier afin de percevoir un complément de revenus, la comparaison entre SCPI et foncières cotées fait ressortir de nombreuses différences : régularité potentielle du rendement, volatilité, frais, liquidité…

Niveau d’endettement et ANR : deux critères d’analyse importants

Les foncières cotées peuvent avoir recours à l’endettement afin d’acquérir leur patrimoine immobilier. Pour certaines d’entre elles, il s’agit d’un levier stratégique important : ce faisant, elles affichent des niveaux d’endettement potentiellement élevés.

Le niveau d’endettement d’une SIIC représente un facteur de risque à prendre en compte pour les investisseurs. Les dettes des foncières cotées sont notées par les agences de notation (Standard & Poor’s, Moody’s ou Fitch). Cela permet d’identifier les foncières avec des notes rassurantes (Investment Grade) et celles avec un profil plus risqué (High Yield).

L’endettement d’une SIIC peut se calculer de deux manières :

• Le ratio Loan-to-Value (LTV), qui rapporte la dette à la valeur estimée du patrimoine immobilier. Il s’agit du ratio également utilisé pour informer les associés d’une SCPI sur son niveau d’endettement.
• Le ratio Dette nette de trésorerie sur EBITDA (Bénéfice avant intérêts, taxes, dépréciation et amortissement), qui s’avère plus adapté à l’évaluation de l’endettement d’une foncière cotée que le LTV.

L’actif net réévalué (ANR) d’une SIIC, un indicateur qui permet d’estimer la valeur du patrimoine détenu par la société, doit également être analysé avant d’envisager un investissement. De manière simplifiée, une foncière cotée dont l’action est décotée par rapport à l’actif net réévalué peut constituer une opportunité d’investissement à meilleur prix.

Attention cependant, la valorisation décotée de l’action peut également refléter les doutes des marchés quant à celle de l’ANR ou à l’égard de la stratégie poursuivie par la société. De plus, la valeur de cotation des actions peut fluctuer très rapidement, à la hausse comme à la baisse.

Comment investir dans des SIIC ?

Vous pouvez envisager différentes possibilités afin d’investir dans des SIIC.

Compte-titres ordinaire

Le compte-titres ordinaire (CTO) constitue l’option la plus directe pour investir dans des foncières cotées. Cette enveloppe fiscale, dédiée à l’investissement en Bourse, vous permet de loger librement des actions de SIIC et d’encaisser les dividendes distribués.

Un CTO vous permet d’investir aussi bien dans des SIIC européennes que dans des REIT américaines.

L’achat et la vente de titres de foncières cotées se déroulent de façon libre au sein du compte-titres. Les actionnaires supportent la fiscalité inhérente aux distributions de dividendes (flat tax) chaque année.

Notez qu’il est aussi envisageable de se positionner sur le secteur des foncières cotées au sein d’un compte-titres à l’aide d’autres véhicules d’investissement, comme les ETF (tracker boursier), les OPCVM ou les produits structurés.

Par opposition, il est impossible d’investir dans des parts de SCPI dans un compte-titres.

Inéligibilité des foncières cotées au PEA

Contrairement au compte-titres, le plan d’épargne en actions ne permet pas de placer des actions de foncières cotées. Les SIIC partagent à ce titre un point commun avec les sociétés civiles de placement immobilier, puisqu’il n’est pas possible de loger des parts de SCPI dans un PEA.

Il existe cependant une exception à cette règle générale. En effet, un ETF éligible au PEA et exposé aux foncières cotées européennes peut intégrer la composition d’un plan d’épargne en actions. À titre d’exemple, nous pouvons citer le tracker Amundi PEA Immobilier Europe (FTSE EPRA​/​NAREIT) UCITS ETF Acc.

Assurance vie, contrat de capitalisation et PER

Les enveloppes fiscales que sont l’assurance vie, le contrat de capitalisation et le plan d’épargne retraite (PER) peuvent accueillir des investissements dans des SIIC. Le plus souvent, ces derniers se font au travers d’OPCVM, d’ETF ou de produits structurés.

Selon les modalités prévues par l’assureur, certains contrats peuvent également proposer la possibilité d’acquérir des titres vifs, c’est-à-dire des actions. En fonction des titres vifs référencés par l’assureur, l’acquisition d’actions de foncières cotées peut donc s’envisager par ce biais.

Liste des principales SIIC et REIT

Pour vous aider à identifier les foncières cotées accessibles sur le marché, voici un tableau listant les principales SIIC françaises et européennes, ainsi qu’une sélection de REIT américaines :

SIIC françaises (Indice Euronext IEIF SIIC France)	SIIC européennes	REIT américaines
Gecina	Segro (Royaume-Uni)	Prologis
Unibail-Rodamco-Westfield	Swiss Prime Site (Suisse)	Realty Income
Klépierre	Land Securities Group (Royaume-Uni)	Welltower Inc.
Covivio	PSP Swiss Property (Suisse)	Digital Realty
Icade	LEG Immobilien (Allemagne)	Simon Property Group
Altarea Cogedim	Castellum AB (Suède)	American Tower

Pourquoi investir dans des SIIC ?

Investir une partie de son épargne dans des actions de SIIC peut avoir du sens selon vos objectifs et votre profil de risque.

Rendement potentiel et risque associé

Les foncières cotées en Bourse peuvent délivrer des performances élevées, lorsqu’elles bénéficient d’une tendance favorable. D’une part, il s’agit, de par leur nature, d’actions à gros dividendes potentiels, puisqu’elles sont dans l’obligation de distribuer aux actionnaires 95 % des bénéfices liés aux loyers (70 % concernant les plus-values).

D’autre part, les investisseurs peuvent profiter de la valorisation du cours de Bourse dans le temps. Dans ce scénario positif, la plus-value générée à la revente des actions s’ajoute aux dividendes perçus durant la période d’investissement.

Toutefois, le risque et la volatilité de ce placement de pierre papier restent très élevés.

À titre d’illustration, prenons l’exemple de la société Gecina, une des SIIC françaises les plus anciennes :

• Dividende annuel de 5,3 € par action (distribué en deux fois) chaque année entre 2020 et 2024 (5,45 € en 2025) ;
• Rendement annualisé de 6,82 % ;
• Cours de Bourse en baisse de 15,50 % sur un an au 17/11/2025 (-37,72 % sur 5 ans).

Autre exemple avec les mêmes indicateurs pour Unibail-Rodamco-Westfield, la plus grosse foncière cotée dans l’immobilier commercial :

• Dividende de 2,5 € par action en 2024, après 3 années consécutives sans dividendes en 2021, 2022 et 2023. Auparavant, le dividende annuel avait atteint 5,4 € en 2020 et 10,8 € en 2019 et 2018.
• Rendement annualisé de 3,84 % ;
• Cours de Bourse en hausse de 22,34 % sur un an au 17/11/2025 (+60,92 % sur 5 ans).

Liquidité et flexibilité plus élevées que l’immobilier traditionnel

Eu égard à leur statut d’actions cotées en Bourse, les SIIC bénéficient d’une liquidité très forte. L’achat et la vente des actions peuvent se faire à tout moment et sans délai particulier.

Il s’agit donc d’un point notable par rapport à l’investissement immobilier traditionnel et à d’autres supports de pierre papier, en particulier les SCPI.

En outre, l’horizon d’investissement dans des foncières cotées peut plus facilement s’envisager sur le court ou moyen terme, selon les besoins de l’investisseur. A contrario, l’investissement locatif doit être abordé sur une perspective de plus long terme. Idem pour les SCPI, dont l’horizon d’investissement minimum recommandé s’établit autour de 8 à 10 ans.

Avantages et inconvénients des SIIC

Pour conclure cette présentation générale des foncières cotées, voici un récapitulatif des avantages des SIIC :

• Potentiel de rendement élevé (non garanti) ;
• Frais réduits par rapport aux autres investissements de pierre papier ;
• Liquidité à tout moment ;
• Horizon d’investissement flexible selon les besoins de l’investisseur ;
• Fiscalité plus avantageuse que l’imposition des revenus fonciers (flat tax ou fiscalité propre à l’enveloppe fiscale choisie).

En parallèle, voici les risques et inconvénients des foncières cotées à prendre en compte :

• Risque de perte en capital et absence de garantie sur le montant des dividendes ainsi que la régularité des versements ;
• Volatilité élevée du placement, liée à sa nature d’investissement boursier ;
• Risque accru selon le recours à l’endettement des SIIC et les conditions de marché ;
• Impossibilité de financer l’investissement à crédit, contrairement aux SCPI ;
• Les foncières cotées ne sont pas éligibles au PEA.