Peut-on investir en SCPI via un compte-titres ?

SCPI dans un compte-titres : est-ce possible ?

Peut-on loger des parts de SCPI dans un compte-titres ? La réponse est non, et cette incompatibilité s’explique par des raisons juridiques et réglementaires précises.

Compatibilité SCPI et compte-titres

Non, il n’est pas possible d’investir en SCPI via un compte-titres.

Les SCPI sont des sociétés civiles non cotées qui collectent des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier professionnel. Elles redistribuent ensuite les loyers perçus sous forme de revenus fonciers aux porteurs de parts.

Les experts de Portail-SCPI ont élaboré un guide SCPI pour vous aider à mieux comprendre le fonctionnement du véhicule de pierre papier.

Découvrez le guide SCPI

Tout comprendre avant votre premier investissement en SCPI. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !

Votre adresse E-mail Votre numéro de téléphone

Vous acceptez qu'un expert SCPI vous contacte.

Or, le compte-titres est exclusivement conçu pour accueillir des valeurs mobilières négociables sur les marchés financiers. Cette différence fondamentale de nature juridique crée une barrière : les parts de SCPI ne correspondent tout simplement pas à la définition réglementaire des instruments financiers admissibles dans un compte-titres.

Raisons juridiques et techniques

Plusieurs obstacles juridiques et techniques empêchent l’intégration des parts de SCPI dans un compte-titres. Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et les titres détenus dans un compte-titres relèvent de deux cadres juridiques distincts.

Le compte-titres est conçu pour accueillir des instruments financiers au sens du Code monétaire et financier (articles L211-1 et suivants). Ces instruments regroupent notamment :

• Les actions et obligations cotées ;
• Les ETF et OPCVM (SICAV, FCP) ;
• Les produits dérivés et autres valeurs mobilières.

Ces supports ont un point commun essentiel : ce sont des valeurs mobilières, c’est-à-dire des titres négociables pouvant être facilement échangés sur un marché.

À l’inverse, une SCPI est une société civile dont l’objet est de détenir et gérer un patrimoine immobilier locatif. Les investisseurs souscrivent des parts, ce qui leur confère la qualité d’associés au sein d’une société civile, et non d’actionnaires.

Ces parts de SCPI ont deux caractéristiques qui les distinguent des valeurs mobilières :

• Elles ne sont pas cotées sur un marché réglementé ;
• Leur transfert nécessite une inscription nominative au registre des associés de la SCPI.

En complément, elles ne sont pas librement négociables, en dehors de cas très particuliers (SCPI d’occasion).

Ainsi, les parts de SCPI ne répondent pas aux critères des instruments financiers pouvant être logés dans un compte-titres.

Utilisez le meilleur simulateur SCPI pour découvrir en quelques minutes le rendement potentiel de votre investissement en SCPI. Simulation gratuite et sans engagement.

Simulez votre investissement SCPI

Combien peut vous rapporter votre investissement SCPI ?
Découvrez-le en quelques clics !

Commencer ma simulation

Conséquence pour l’investisseur : comment investir en SCPI sans compte-titres

Pour investir en SCPI, il est nécessaire de passer par d’autres canaux que le compte-titres ordinaire. Notons qu’il existe plusieurs options :

• SCPI au comptant : l’achat de parts de SCPI peut se faire en cash directement auprès de la société de gestion, ou via un courtier spécialisé comme Portail-SCPI afin de bénéficier d’un accompagnement personnalisé. L’investisseur détient alors les parts en pleine propriété et perçoit des dividendes potentiels réguliers dès la fin du délai de jouissance ;
• SCPI à crédit : cette méthode permet d’acheter un nombre de parts plus important grâce à l’argent prêté par la banque. Attention, tout emprunt doit être remboursé ;
• SCPI en assurance vie : les parts de SCPI peuvent être logées dans un contrat d’assurance vie, sous la forme d’unités de compte. Cette solution permet de capitaliser les revenus générés par les SCPI et de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie.
• SCPI dans un PER : il est aussi possible de souscrire des parts de SCPI via un PER, placement dédié à la préparation de la retraite.
• SCPI en démembrement : vous pouvez d’autre part acheter uniquement la nue-propriété de parts de SCPI. Dans cette situation, les revenus locatifs reviennent à l’usufruitier mais vous profitez d’une décote à l’achat, d’une absence de fiscalité pendant le démembrement et vous récupérez la pleine propriété des parts à l’issue de la période, sans frais ni fiscalité.

Rapprochez-vous d’un conseiller expert en SCPI pour obtenir des conseils personnalisés sur la meilleure manière d’investir en SCPI selon votre porofil.

Prendre rendez-vous avec un expert SCPI

Audit patrimonial et accompagnement pas à pas avec un conseiller avec +10 ans d’expérience

Je réserve mon rendez-vous

Qu’est-ce qu’un compte-titres ?

Bien que les parts de SCPI ne puissent pas être souscrites au sein d’un compte-titres, ce placement peut rester intéressant pour certains profils d’investisseurs.

Le compte-titres ordinaire (CTO) est une enveloppe permettant de détenir et de négocier des valeurs mobilières : actions, obligations, ETF, OPCVM, produits dérivés, et autres instruments financiers cotés.

Contrairement aux enveloppes comme le PEA (plan d’épargne en actions) ou l’assurance vie, le compte-titres n’impose aucune restriction réglementaire sur la nature des titres accessibles ni sur leur provenance géographique, bien que l’offre concrète dépende du courtier ou de la banque choisie.

Sur le plan fiscal, les revenus générés par un compte-titres sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, également appelé « flat tax », qui intègre 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. L’investisseur peut toutefois opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu s’il s’avère plus avantageux.

Le compte-titres n’impose ni plafond de versement, ni restriction géographique, ni contrainte de durée de détention. Cette liberté se paie cependant par une fiscalité moins favorable que les autres enveloppes citées précédemment.

Le compte-titres s’adresse principalement aux investisseurs expérimentés cherchant une exposition large aux marchés financiers internationaux, sans limitation de montant ou de type d’actifs.

Les alternatives pour investir dans l’immobilier via un compte-titres

Si les SCPI ne sont pas accessibles via un compte-titres, plusieurs alternatives existent pour les investisseurs souhaitant s’exposer à l’immobilier sous forme de pierre papier tout en conservant les avantages de liquidité et de diversification propres à cette enveloppe.

Les OPCI

Les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) constituent une alternative à la SCPI au sein du compte-titres, bien que ce soient des véhicules de pierre papier différents.

Ils investissent à la fois dans l’immobilier physique (bureaux, commerces, logements) et dans des actifs financiers (actions, obligations).

Cette composition hybride leur confère une plus grande flexibilité et une liquidité plus élevée que les SCPI, qui se concentrent exclusivement sur la pierre. De manière générale, les parts d’OPCI peuvent être cédées rapidement sur le marché.

En revanche, cette liquidité s’accompagne d’une volatilité plus importante, et donc d’un risque de perte en capital plus élevé.

Notons que les OPCI sont également accessibles via l’assurance vie, sous forme de supports en unités de compte, au même titre que les SCPI. Pour aller plus loin, découvrez notre article sur la comparaison entre OPCI et SCPI.

Les foncières cotées ou SIIC

Les foncières cotées, également appelées SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées) sont des sociétés immobilières inscrites en Bourse.

Elles détiennent, exploitent et développent un portefeuille d’actifs immobiliers diversifiés : bureaux, centres commerciaux, entrepôts logistiques, résidences, hôtels, etc. Les investisseurs achètent des actions de ces sociétés, bénéficiant ainsi d’une exposition indirecte à l’immobilier physique.

Les foncières cotées peuvent convenir aux investisseurs recherchant une exposition immobilière liquide, avec la possibilité d’acheter ou de vendre leurs positions en quelques secondes sur les marchés boursiers.

Toutefois, elles s’adressent aux épargnants capables de supporter les fluctuations de marché. Le risque de perte en capital important constitue une des différences entre foncières cotées et SCPI.

SCPI vs compte-titres : comparatif

Pour mieux comprendre les différences entre l’investissement en SCPI et l’investissement dans un compte-titres, voici un tableau comparatif détaillé :

Ce comparatif met en évidence que les SCPI et le compte-titres répondent à des objectifs différents.

Les SCPI s’inscrivent dans une démarche patrimoniale principalement axée sur les revenus fonciers réguliers sur le long terme. Le compte-titres, quant à lui, permet une exposition aux marchés financiers avec une grande liberté de choix de supports. Il répond à un objectif de croissance du capital plus dynamique, au prix d’une volatilité accrue et d’un risque de perte en capital plus élevé.

L’investisseur qui souhaite combiner ces deux approches devra nécessairement les gérer séparément, puisqu’il est impossible d’intégrer des parts de SCPI dans un compte-titres.