SCPI ou PEL : comparatif pour savoir quel placement choisir

SCPI ou PEL : rappels sur le fonctionnement de ces deux placements

Pour commencer, revenons sur les fondamentaux à connaître sur les SCPI et le PEL.

La SCPI, un investissement dans l’immobilier de pierre papier

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) collectent l’épargne des investisseurs pour acheter des actifs d’immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, logistique, etc.

Elles constituent ainsi un patrimoine composé d’une variété de biens générant des loyers. Ces revenus locatifs sont ensuite versés aux investisseurs, tous les trimestres ou tous les mois. Chaque associé(e) de la SCPI perçoit une quote-part des loyers selon le nombre de parts de la société à son nom.

Au-delà de cette présentation générale, voici quelques points clés à retenir sur l’investissement SCPI :

• Accessible dès quelques centaines ou milliers d’euros, contrairement à un achat immobilier physique ;
• Gestion déléguée à un gérant qui achète les biens et gère les rapports locatifs ;
• Rendement variable et non garanti, autour de 4,5 à 5 % en moyenne (avant fiscalité) ;
• Placement de long terme (8 à 10 ans minimum recommandés) ;
• Risque de perte en capital et liquidité à la revente non garantie.

Le PEL, une épargne réglementée et sans risque

Créé en 1969, le PEL a vu le jour dans le but d’aider les épargnants à accéder à la propriété en débloquant un prêt épargne logement. De nos jours, il s’agit plutôt d’un produit d’épargne réglementé “classique” mais avec quelques particularités singulières.

Le plan d’épargne logement prend la forme d’un produit à taux fixe, selon la date d’ouverture du PEL. Il bénéficie également de la garantie du capital investi et des intérêts accumulés, comme le livret A par exemple. Il se présente donc comme un placement sans risque.

Plusieurs caractéristiques doivent être mentionnées dans la description du PEL :

• Plafond de versements fixé à 61 200 € ;
• Durée de placement limitée à 15 ans pour les PEL ouverts depuis le 1er mars 2011, avec versements possibles pendant les 10 premières années ;
• Tout retrait anticipé avant l’échéance entraîne la fermeture du plan ;
• Les intérêts du PEL sont fiscalisés, à la flat tax de 31,4 % pour les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018 ;
• Les épargnants peuvent accéder à un prêt épargne logement d’un montant maximum de 92 000 € selon les droits à prêt accumulés, au taux de 3,20 % en 2026.

Concernant le rendement du PEL, s’agissant d’un placement sans risque, les taux d’intérêt restent modérés. Le tableau suivant récapitule les taux applicables selon la date d’ouverture du plan :

Date d'ouverture	Taux brut
Du 01/08/2003 au 31/01/2015	2,50%
Du 01/02/2015 au 31/01/2016	2%
Du 01/02/2016 au 31/07/2016	1,50%
Du 01/08/2016 au 31/12/2022	1%
Du 01/01/2023 au 31/12/2023	2%
Du 01/01/2024 au 31/12/2024	2,25%
Du 01/01/2025 au 31/12/2025	1,75%
À partir du 01/01/2026	2%

Les critères pour comparer et choisir entre SCPI ou PEL

Rentrons dans le détail des différences entre les deux placements pour établir un comparatif complet entre SCPI et PEL.

Rendement

Pour la recherche du meilleur rendement entre SCPI ou PEL, l’avantage va clairement à la SCPI. Avec toutefois, une nuance importante à considérer.

Le rendement moyen historique des SCPI s’établit autour de 4 à 5 %. En comparaison, le taux d’un PEL ouvert en 2026 se limite à 2 %. Ces performances sont exprimées brutes de fiscalité.

Là où le taux du PEL est fixé à l’ouverture du plan, sans changement dans le temps, les rendements des SCPI peuvent varier :

• D’un investissement à un autre, avec certaines SCPI visant plus de 7 % de rendement en 2026 par exemple ;
• Et d’une année à une autre, les performances passées ne préjugeant pas des performances futures.

Autre point à considérer concernant les rendements des SCPI et du PEL : ils ne sont pas servis de la même façon. Concrètement :

• Les rendements des SCPI sont versés tous les trimestres ou tous les mois sur le compte bancaire de l’associé (avec des exceptions possibles à la demande ou concernant les SCPI en assurance vie et les SCPI en nue-propriété) ;
• Les intérêts du PEL sont capitalisés sur le plan et tout retrait entraîne la clôture du plan.

Risques et sécurité

SCPI et PEL affichent des profils de risque très différents. Le plan d’épargne logement bénéficie de la garantie du capital investi et des intérêts capitalisés. Les épargnants ne prennent donc aucun risque avec un PEL.

À l’inverse, l’investissement SCPI comporte différents risques :

• Risque de perte en capital
  • Il est possible de perdre de l’argent avec les SCPI, en cas de forte baisse du prix de part, par exemple.
• Rendement non garanti
  • Les performances des SCPI peuvent varier dans le temps, à la hausse ou à la baisse. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
• Liquidité non garantie
  • La revente des parts de SCPI peut être demandée à tout moment mais elle peut prendre du temps, notamment en présence de parts en attente de retrait.

La différence entre SCPI et PEL en matière de risque constitue un critère capital de ce comparatif. Pour les épargnants ne souhaitant prendre absolument aucun risque de perte, le PEL s’impose. À l’inverse, investir en SCPI requiert obligatoirement d’accepter la part de risque associée à ce type de placement immobilier.

Frais

Souscrire un PEL se fait auprès de sa banque de détail, sans frais particuliers. Notons cependant qu’il n’est possible d’ouvrir qu’un seul PEL par personne.

De son côté, l’investissement en SCPI prévoit des frais. Avant toute souscription, il faut donc considérer les différents frais des SCPI :

• Frais de souscription, avec une commission calculée sur la base du prix de part ;
• Frais de gestion, prélevés avant le versement des revenus locatifs ;
• Autres frais annexes ou frais “cachés” des SCPI, au titre d’acquisitions ou de travaux par exemple.

Il existe également des SCPI sans frais d’entrée. L’absence de commission de souscription est alors compensée par des frais de gestion habituellement un peu plus élevés et une commission de rachat anticipé, pour dissuader les reventes précoces.

Horizon d’investissement

L’achat de parts de SCPI doit nécessairement s’envisager dans une perspective de long terme. Habituellement, les gérants recommandent de rester investi pendant 8 à 10 ans minimum. Dans les faits, la durée de détention des parts de SCPI approche 20 ans en moyenne.

En respectant l’horizon de placement recommandé, un investisseur en SCPI peut viser une meilleure rentabilité. Une approche de long terme permet notamment de compenser le coût des frais de souscription (ou des frais de rachat anticipé le cas échéant).

Rappelons cependant que la rentabilité d’un investissement SCPI n’est jamais garantie, y compris dans une approche de long terme.

En ce qui concerne le PEL, l’horizon d’investissement se situe à 15 ans, compte tenu de son fonctionnement. Pour rappel :

• Tout retrait sur un PEL avant son échéance entraîne sa fermeture ;
• Les versements sont possibles pendant les 10 premières années ;
• La fermeture automatique du PEL intervient au 15ème anniversaire du plan, lorsqu’il a été ouvert après le 1er mars 2011.

Liquidité

Retirer son argent d’un PEL revient à clôturer le plan. Pour autant, le retrait peut être demandé à tout moment. L’argent reste donc disponible, intérêts inclus.

Notons simplement ici qu’en cas de retrait moins de 2 ans après l’ouverture du PEL, les intérêts sont recalculés sur la base du taux du compte épargne logement (CEL) à la date du retrait. Ce taux est égal aux deux tiers de celui du livret A, arrondi au quart de point le plus proche (1 % au 1er février 2026).

La revente des parts de SCPI peut, elle aussi, être demandée à tout moment. En revanche, le délai dans lequel cette demande est honorée peut varier sensiblement.

La revente des parts doit en effet être compensée par les nouvelles demandes de souscription sur le marché. De ce fait, lorsque les nouvelles souscriptions ne sont pas suffisantes, des délais de traitement se matérialisent.

Concrètement, une SCPI liquide peut donc permettre la revente des parts en quelques jours ou semaines. Mais pour les cas les plus difficiles, l’accumulation de parts de SCPI en attente de retrait peut rallonger les délais de plusieurs mois, voire années.

Dans une SCPI à capital variable, la revente des parts se fait à la valeur de retrait en vigueur au moment de la transaction. Pour les SCPI à capital fixe, le prix est déterminé par une confrontation de l’offre et de la demande, à l’aide d’un carnet d’ordres tenu par la société de gestion. 

Fiscalité

La fiscalité du PEL varie selon la date d’ouverture du plan. Pour les PEL souscrits depuis 2018, les intérêts capitalisés sont soumis à la flat tax de 31,4 %. Et ce, dès le premier anniversaire du plan.

Ce prélèvement forfaitaire unique (PFU) comprend une part d’impôt sur le revenu (12,8 %) et une part de prélèvements sociaux (18,6 % depuis 2026).

Sur option, la taxation au barème de l’impôt sur le revenu peut être demandée lorsqu’elle est plus avantageuse. Il faut alors cocher la case 2OP de la déclaration de revenus. Les prélèvements sociaux restent dus.

Du côté de la fiscalité des SCPI, il faut distinguer deux cas de figure :

• Les loyers versés proviennent d’investissements immobiliers en France
  • L’imposition des revenus fonciers s’applique. Les loyers sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (maintenus à 17,2 % sur les revenus fonciers).
• Les loyers proviennent d’actifs immobiliers à l’étranger (SCPI européennes)
  • Les revenus locatifs sont imposables dans le pays d’origine, avec des mécanismes visant à éviter une double imposition avec la France. Les épargnants profitent également d’une exonération complète de prélèvements sociaux.

Comment choisir entre SCPI ou PEL ? Récapitulatif et tableau comparatif

SCPI et PEL ne répondent pas aux mêmes besoins. Pour choisir quel placement convient le mieux dans votre situation, voici un bref récapitulatif, ainsi qu’un tableau comparatif.

Vous pouvez vous intéresser aux SCPI lorsque vous :

• Cherchez un rendement supérieur à l’épargne sans risque ;
• Privilégiez des revenus complémentaires (pour un investissement SCPI en direct) ;
• Pouvez prendre un risque de perte en capital ;
• Pouvez investir sur le long terme.

Le PEL répondra davantage à vos besoins dès lors que vous :

• Ne souhaitez prendre aucun risque pour votre épargne ;
• Cherchez un placement simple ;
• Avez besoin de pouvoir récupérer votre argent à tout moment (clôture du plan dans ce cas).

Produit	SCPI	PEL
Rendement	4 à 5 % en moyenne Jusqu'à 7 % ou plus pour les plus performantes	2 % pour un PEL ouvert en 2026
Risque/Sécurité	Risque de perte en capital Rendement non garanti	Garantie du capital et des intérêts accumulés Rendement stable
Frais	Frais de souscription (hors SCPI sans frais d'entrée) Frais de gestion Frais annexes	Pas de frais
Horizon d'investissement	Long terme 8 à 10 ans minimum recommandés	Durée de vie de 15 ans
Liquidité	Liquidité non garantie	Retrait possible à tout moment Clôture automatique du plan
Fiscalité	Imposition des revenus fonciers sur les loyers français Fiscalité allégée sur les SCPI européennes	PFU de 30 % sur les intérêts annuels

Faut-il clôturer son PEL pour investir en SCPI ?

Transférer l’épargne d’un PEL vers des parts de SCPI peut avoir du sens, mais uniquement si cela correspond à vos objectifs patrimoniaux.

Épargne de précaution ou investissement immobilier

Pour déterminer si un investissement SCPI s’avère plus intéressant que votre PEL, vous devez commencer par établir vos priorités patrimoniales.

Dans son fonctionnement actuel, l’intérêt du PEL vise avant tout la constitution d’une épargne de précaution, grâce à la garantie de l’épargne placée. En ce sens, il se positionne sur le même créneau que le livret A et le livret de développement durable et solidaire (LDDS).

Compte tenu des recommandations habituelles en matière d’épargne de précaution (3 à 6 mois de dépenses maximum), le PEL se montre peu utile si vous avez déjà des livrets bien remplis.

Certaines situations peuvent toutefois faire exception, notamment si vous avez un gros projet à financer à court terme (apport personnel d’un achat immobilier par exemple).

En dehors de ce type de cas particulier, vous pouvez avoir intérêt à étudier des alternatives plus rémunératrices pour votre épargne placée sur un PEL. Les SCPI peuvent avoir du sens dans ce cadre. Elles se montrent d’autant plus intéressantes si vous privilégiez un placement immobilier sans souci de gestion pouvant vous servir des revenus complémentaires à échéance régulière.

Vous devez alors vous montrer attentif :

• À la sélection des SCPI dans lesquelles investir ;
• À la diversification de votre épargne, entre différentes SCPI et/ou différents marchés immobiliers ;
• Aux risques et inconvénients de votre placement.

Un conseiller de Portail-SCPI peut vous accompagner à ce titre, et notamment vous éclairer sur vos possibilités en matière d’investissement SCPI.

Que faire à la fermeture de mon PEL ?

Comme évoqué plus haut, les plans d’épargne logement ouverts à partir de mars 2011 ont une durée de vie maximale de 15 ans. Cela signifie que les plans ouverts depuis vont être fermés automatiquement, dès 2026 pour les premiers concernés.

Dès lors, se pose la question de savoir que faire de son épargne après la fermeture du PEL.

Si vous êtes dans cette situation, vous pouvez choisir entre de nombreuses options, dont l’investissement SCPI. Votre principal critère de choix doit être votre projet et vos objectifs patrimoniaux : recherche de rendement ou de sécurité, capitalisation des intérêts ou distribution de revenus complémentaires, etc.

À défaut de pouvoir proposer une analyse personnalisée de votre situation dans cet article, notons deux points importants :

• Ouvrir un nouveau PEL pour placer l’épargne de votre ancien plan peut constituer une solution de facilité, mais elle s’avère rarement pertinente ;
• En cas d’incertitude, vous pouvez placer votre épargne sur un support d’attente, sécurisé et liquide, comme un livret A ou LDDS ainsi que le fonds euros de l’assurance vie.

Si vous cherchez un accompagnement professionnel pour vous aider à investir l’épargne d’un PEL en fin de vie, vous pouvez réserver votre rendez-vous avec l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine.

Utiliser son PEL pour acheter des parts de SCPI : possible pour certains, mais peu pertinent

Mécanisme peu connu, le prêt épargne logement accessible depuis un PEL de plus de 4 ans peut être utilisé pour financer l’achat de parts de SCPI.

Néanmoins, il s’agit d’une possibilité plus théorique qu’activable concrètement. D’une part, cela ne concerne que les PEL ouverts avant le 1er mars 2011.

D’autre part, cette faculté est réservée uniquement à l’achat de parts de SCPI investies à 90 % minimum dans de l’immobilier résidentiel. Ce ratio doit être inscrit dans les statuts de la SCPI (note d’information notamment).

Or, la quasi-totalité des SCPI de rendement investissent dans l’immobilier d’entreprise. Il n’existe que de rares SCPI d’habitation et toutes ne répondent pas à l’exigence minimum statutaire de 90 %.

D’autres sociétés civiles de placement immobilier investissent dans le résidentiel, mais il s’agit de SCPI fiscales ou SCPI de capitalisation.