OPCI : qu’est-ce que c’est et comment bien investir ?

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

Un OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) est un véhicule de pierre papier réglementé permettant d’investir dans l’immobilier de manière collective.

L’OPCI peut prendre deux formes juridiques principales :

• SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable), qui est la forme la plus commune ;
• FPI (fonds de placement immobilier).

Ces véhicules sont encadrés par l’Autorité des marchés financiers (AMF), qui impose des règles strictes de composition et de gestion. Notons que les OPCI ne sont pas cotés en Bourse.

À noter également que les OPCI détiennent une poche financière en plus de l’investissement immobilier, contrairement aux SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) qui se concentrent sur la constitution d’un patrimoine exclusivement immobilier.

Découvrez le fonctionnement des SCPI en détail en téléchargeant notre guide dédié.

Comment fonctionne un OPCI ?

Zoom sur le fonctionnement des organismes de placement collectif en immobilier.

Répartition des actifs et gestion déléguée

La composition d’un OPCI obéit à des règles précises de diversification :

Type d'actif	Proportion minimale	Proportion maximale
Immobilier	60 %	X
Actifs financiers	X	35 %
Liquidités	5 %	X

Les actifs immobiliers comprennent des biens en direct, généralement de l’immobilier d’entreprise comme des bureaux, commerces, entrepôts logistiques ainsi que du résidentiel. Il peut aussi s’agir d’autres types d’actifs que de l’immobilier en direct.

Les actifs financiers incluent actions, obligations et autres valeurs mobilières. Le plus souvent, il s’agit de produits financiers à sous-jacent immobilier.

Les liquidités visent quant à elles à améliorer la souplesse pour les rachats de parts et la réactivité face aux opportunités d’investissement.

Notez que la société de gestion s’occupe de la sélection et de la gestion des actifs composant l’OPCI. En effet, à l’image de l’investissement dans la pierre papier de manière globale, le porteur de parts n’est assujetti à aucun souci de gestion.

Quel est le rendement des OPCI ?

Le rendement des OPCI dépend de plusieurs éléments tels que :

• La qualité des actifs immobiliers et financiers détenus par le véhicule ;
• L’évolution des marchés ;
• Les choix de la société de gestion.

En 2024, les OPCI grand public ont affiché des performances contrastées selon leur composition. D’après les données de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), ils ont délivré un rendement moyen négatif, fixé à -2,9 %.

Découvrez dans le tableau ci-dessous les rendements de l’ensemble des OPCI grand public :

Nom de l'OPCI	Société de gestion	Rendement 2024
Altixia Valeur	Altixia REIM	- 4,63 %
AMDG Location Meublée	AMDG	- 0,02 %
Amundi Transmission Immobilier	Amundi Immobilier	- 2,36 %
AXA Selectiv'immo Actions	AXA REIM	3,20 %
AXA Selectiv'immoservice	AXA REIM	2,90 %
BNP Paribas Diversipierre	BNP Paribas REIM	- 5,09 %
Colivim	Olifan Real Estate	- 2,35 %
EDR Immo Premium	Edmond de Rothschild REIM France	- 6,22 %
Franceeurope Immo ISR	AEW Ciloger	- 1,95 %
Groupama Gan Pierre 1	Groupama Gan REIM	2,53 %
Immanens	Amundi Immobilier	- 4,56 %
Immo Diversification ISR	AEW Ciloger	- 4,70 %
LF Cerenicimo +	La Française REM	- 0,38 %
LF Opsis Epargne Immobilière	La Française REM	- 17,32 %
LF Opsis Patrimoine	La Française REM	- 5,81 %
OFI Invest ISR Experimmo	OFI Invest	2,37 %
Opcimmo	Amundi Immobilier	- 8,13 %
Preim ISR	Praemia REIM	- 4,82 %
Preimium	Praemia REIM	- 17,63 %
Silver Generation	A Plus Finance	2,50 %
Sofidy Pierre Europe	Sofidy	1,84 %
Soliving	Sofidy	0,78 %
Swisslife ESG Dynapierre	Swisslife AM	- 2,21 %

Sources : ASPIM, pierrepapier.fr

Notons que le rendement des OPCI est issu des revenus locatifs générés par leur patrimoine immobilier ainsi que des gains générés par leurs actifs financiers. Ce rendement est distribué aux investisseurs une fois les frais de gestion déduits, ou capitalisés au sein du contrat, en fonction des modalités de l’enveloppe via laquelle ils ont investi.

Pourquoi investir en OPCI ?

• Une diversification entre immobilier et marchés financiers

L’OPCI combine deux univers d’investissement dans un seul produit : immobilier et financier. Cette double exposition présente toutefois un équilibre à comprendre. Si elle améliore la liquidité par rapport à l’immobilier physique, elle expose également le portefeuille aux fluctuations des marchés boursiers. Les périodes de volatilité sur les marchés financiers se répercutent directement sur la valorisation des parts d’OPCI.

• Une bonne accessibilité financière

L’investissement en OPCI affiche un ticket d’entrée réduit. Selon l’OPCI choisi et surtout l’enveloppe utilisée, il est possible d’investir dès quelques dizaines d’euros. Cela rend l’investissement immobilier professionnel plus accessible.

• Un placement pensé pour le long terme

Malgré une liquidité relativement bonne, l’OPCI reste fondamentalement un placement de long terme. Pour viser une rentabilité optimale, il est préférable de conserver ses parts pendant au moins 8 à 10 ans. Dans l’idéal, cette durée permet de lisser les cycles immobiliers et financiers, d’absorber les frais, et de bénéficier pleinement du potentiel de valorisation du patrimoine sous-jacent.

• Une logique de capitalisation des revenus

Les OPCI génèrent deux types de revenus :

• • Les loyers issus de la mise en location de leur patrimoine immobilier ;
  • Les dividendes provenant des actifs financiers détenus.

Lorsque les parts d’OPCI sont détenues au sein d’un contrat d’assurance vie, ces gains sont automatiquement capitalisés et réinvestis sur le contrat, bénéficiant ainsi de l’effet boule de neige.

En revanche, si votre objectif est de percevoir un complément de revenus réguliers immédiatement disponibles, les SCPI de rendement constituent une alternative plus pertinente avec leurs distributions mensuelles ou trimestrielles. Il s’agit d’une des différences majeures entre ces deux types de véhicules, influençant le choix entre SCPI ou OPCI.

Découvrez le rendement potentiel d’un investissement en SCPI en quelques minutes grâce au simulateur SCPI de Portail-SCPI.

Comment investir en OPCI ?

Notons tout d’abord que les épargnants particuliers peuvent investir dans les OPCI dits “grand public”. Il existe aussi des OPCI professionnels pour les investisseurs institutionnels (banques, assurances, etc.). Découvrez les différents moyens pour souscrire des parts d’OPCI.

Enveloppes d’investissement disponibles

Investir dans un OPCI peut se faire via différents placements :

• L’assurance vie, enveloppe privilégiée pour sa fiscalité et sa flexibilité ;
• Le compte-titres ordinaire, pour une grande liberté dans le choix des supports ;
• Le PER (plan épargne retraite), pour préparer sa retraite et bénéficier de l’optimisation fiscale à l’entrée ;
• Le contrat de capitalisation, proposant une alternative à l’assurance vie.

Contrairement à la SCPI, seuls de rares OPCI peuvent être souscrits directement auprès de la société de gestion. La grande majorité sont uniquement accessibles via des enveloppes fiscales. Les plus communes restent l’assurance vie et le compte-titres.

Points essentiels à analyser avant d’investir

Avant d’investir en OPCI, pensez à examiner attentivement les éléments suivants :

• Horizon de temps : assurez-vous que l’horizon de placement recommandé, généralement situé entre 8 et 10 ans, corresponde bien à vos objectifs ;
• Frais : vérifiez les frais appliqués, qui varient selon le contrat et les OPCI sélectionnés ;
• Qualité du gestionnaire : analysez la qualité du gestionnaire en tenant compte notamment de son expertise, de son historique de performance et de la taille des actifs gérés ;
• Composition du portefeuille : étudiez la composition du portefeuille afin de comprendre la répartition entre immobilier et actifs financiers ainsi que le type de biens ciblés ;
• Performance : examinez la performance historique en veillant à sa régularité dans le temps.

Rapprochez-vous d’un conseiller en gestion de patrimoine de Portail-SCPI pour obtenir des recommandations quand aux investissements les plus adaptés à votre profil et vos objectifs.

Avantages et inconvénients des OPCI

Les OPCI présentent des forces et des limites qu’il est essentiel de comprendre avant d’y investir.

Les avantages des OPCI en détail

Investir dans un organisme de placement collectif immobilier présente plusieurs atouts.

• Diversification

Les OPCI sont des véhicules de pierre papier diversifiés en eux-mêmes. Leur patrimoine est effectivement constitué de plusieurs dizaines de biens immobiliers appartenant à différents secteurs typologiques et géographiques. En plus de cela, ils détiennent des actifs financiers et des liquidités. Cette diversification permet de répartir les risques sur plusieurs investissements et classes d’actifs.

• Gestion experte déléguée

L’ensemble des tâches liées à la sélection et au pilotage des actifs sont prises en charge par la société de gestion. Les porteurs de parts sont ainsi libres de toute contrainte de gestion.

• Liquidité accrue

Comparé aux SCPI par exemple, les OPCI affichent une meilleure liquidité grâce à la poche financière et la poche de liquidités. Les délais de rachat sont de quelques jours ou quelques semaines dans de bonnes conditions de marché. Cela dépend également de l’enveloppe choisie.

En outre, les OPCI connaissent une revalorisation fréquente, permettant une certaine transparence sur la valeur réelle des actifs détenus.

• Fiscalité potentiellement attractive

Investir en OPCI se fait via une enveloppe fiscale. Ainsi, c’est la fiscalité de cette dernière qui s’applique. Selon le placement choisi, cela peut s’avérer particulièrement avantageux.

• • Assurance vie : pas d’imposition en l’absence de rachat. Après 8 ans de détention du contrat, 4 600 € d’abattement annuel sur les gains rachetés (9 200 € pour un couple). Au-delà de l’abattement, les intérêts sont imposés au taux de 7,5 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
  • PER : déduction des versements du revenu imposable. Attention à la fiscalité à la sortie en contrepartie, dans le cadre de laquelle le capital est imposé en plus des gains.
  • Compte-titres : imposition au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %.

Inconvénients et risques des OPCI

Comme tout investissement immobilier, les OPCI présentent des risques :

• Risque de perte en capital ;
• Volatilité accrue en raison de l’exposition aux marchés financiers, pouvant entraîner des fluctuations parfois significatives de la valeur liquidative ;
• Rendement non garanti, pouvant varier d’une année sur l’autre selon l’évolution des marchés financiers et immobiliers ;
• Rendement historiquement décevant ;
• Le gestionnaire de l’OPCI est obligé de distribuer seulement 85 % des revenus et 50 % des plus-values obtenues par le véhicule ;
• Les frais des supports en OPCI s’ajoutent à ceux de l’enveloppe ;
• Investissement de long terme ;
• Sélection de supports variable en fonction des contrats.