Fonds euros ou SCPI : quel placement répond le mieux à vos besoins ?

Fonds euros ou SCPI : présentation des deux placements

Pour débuter cette comparaison entre fonds euros et SCPI, commençons par une brève présentation des deux options.

L’investissement SCPI en quelques mots

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) proposent une solution simplifiée pour investir dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, logistique, etc.). En quelques mots, vous achetez des parts de la SCPI : avec l’argent investi par les épargnants, la société acquiert un patrimoine immobilier, afin d’encaisser des loyers notamment.

Ces derniers reviennent in fine aux porteurs de parts : vous percevez ainsi des revenus complémentaires, appelés dividendes et versés tous les trimestres ou tous les mois.

En tant que placement de pierre papier, les SCPI présentent un certain nombre d’atouts :

• Investissement immobilier sans souci de gestion locative ;
• Certaines SCPI affichent des rendements supérieurs à 5 ou 6 % de façon consistante, les performances n’étant pas garanties et pouvant varier entre les sociétés et dans le temps ;
• Versement de revenus locatifs à échéances régulières ;
• Possibilité d’investir dans l’immobilier d’entreprise en France et à l’étranger, avec les SCPI européennes et les SCPI internationales ;
• Accessibilité au plus grand nombre, avec la possibilité de devenir associé(e) d’une SCPI dès quelques centaines d’euros.

En parallèle, certaines contraintes sont à bien appréhender, en particulier au moment de choisir entre fonds euros ou SCPI :

• L’investisseur en SCPI supporte un risque de perte en capital ;
• Le montant des dividendes servis peut varier à la hausse ou à la baisse dans le temps ;
• Il s’agit d’un placement de long terme (8 à 10 ans minimum recommandés), dont la liquidité à tout moment n’est pas garantie ;
• La plupart des SCPI intègrent des commissions de souscription et toutes appliquent des frais de gestion avant le versement des dividendes ;
• La fiscalité des SCPI grève le rendement net perçu par les investisseurs.

Rappels utiles sur le fonds euros

Le fonds euros, pour sa part, constitue un placement privilégié pour l’épargne de précaution. Disponible au sein d’un contrat d’assurance vie, d’un PER ou d’un contrat de capitalisation, son fonctionnement repose sur un triptyque fort :

• Garantie du capital ;
• Liquidité des fonds à tout moment ;
• Rendement annuel, avec capitalisation des intérêts et un effet cliquet permettant de garantir les intérêts accumulés.

En résumé, le fonds euros constitue un poche très utile dans le cadre de l’assurance vie, pour conserver une épargne sans risque ou sécuriser des plus-values réalisées sur d’autres supports du contrat en unités de compte.

En revanche, il faut souligner que le rendement des fonds euros reste assez faible en moyenne. Il dépasse rarement 3 % par an sur les dernières années, hors offres boostées temporaires.

De nombreux fonds euros parmi les plus performants intègrent une obligation de placer une partie de votre épargne sur des unités de compte sans garantie du capital.

Autre point à garder en tête, l’argent placé sur un fonds euros reste logé au sein du contrat d’assurance vie. Les intérêts sont capitalisés et vous devez demander un rachat, partiel ou total, pour récupérer votre argent.

Enfin, placer son épargne sur des fonds euros comporte des frais (frais de gestion) et de la fiscalité. Cette dernière s’applique en deux temps :

• Les prélèvements sociaux (17,2 %) sont retirés chaque année avant le versement des intérêts ;
• L’impôt sur le revenu est payé, le cas échéant, au moment d’un rachat.

Quelles différences entre fonds euros et SCPI ?

Rentrons dans le détail des principales différences entre fonds euros et SCPI.

L’horizon de placement

Placer son épargne sur un fonds euros ou en SCPI ne s’envisage pas de la même façon. En effet, l’horizon de placement requis pour l’un et l’autre diffère significativement :

• Pour les SCPI, il est fortement conseillé d’adopter une approche de long terme, avec un minimum de 8 à 10 ans pour viser la rentabilité attendue d’un tel placement immobilier. En moyenne, la durée de détention des parts de SCPI dépasse les 20 ans. Rappelons par ailleurs que la liquidité des SCPI n’est pas garantie par les sociétés de gestion.
• En ce qui concerne les fonds euros, votre argent reste disponible à tout moment. Vous pouvez donc effectuer des rachats ou des arbitrages sur votre contrat quand bon vous semble, y compris quelques mois après un versement.

Le rendement

En moyenne, le rendement moyen des SCPI s’échelonne entre 4 et 5 % par an selon les données de l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM). Il s’agit d’un rendement brut de fiscalité et net de frais de gestion.

En comparaison, le rendement servi par les fonds euros s’avère moindre. Il s’est situé en moyenne à 2,6 % en 2023 et 2024 et devrait atterrir à un niveau proche pour 2025. Notons également que le rendement moyen des fonds euros n’avait pas dépassé le seuil de 2 % entre 2016 et 2022 d’après les statistiques de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Ces performances sont exprimées nettes de frais de gestion mais avant prélèvements sociaux.

Au-delà des moyennes, les performances peuvent varier sensiblement pour chaque placement, d’un support à un autre :

• En 2025, plusieurs SCPI ont dépassé les 7 % de rendement annuel ;
• Les fonds euros les plus performants en 2025 excèdent quant à eux les 3 ou 4 % de rendement.

Les SCPI permettent donc d’accéder à un potentiel de rendement supérieur à celui des fonds euros. Cela met en lumière une différence fondamentale entre les deux placements sur le plan du couple rendement/risque.

Les risques

En contrepartie d’un potentiel de performance plus élevé, les sociétés civiles de placement immobilier présentent des risques. Il est en particulier possible de perdre de l’argent en investissant en SCPI. La perte peut se matérialiser en cas de baisse de prix de part ou de revente trop hâtive notamment.

À l’inverse, l’épargne placée sur un fonds euros bénéficie de la garantie du capital investi. Les assureurs peuvent opter pour une garantie brute ou nette de frais de gestion. Dans le premier cas, cela signifie qu’il est donc techniquement possible de subir une perte, si le rendement annuel devait être inférieur aux frais de gestion.

En outre, l’assureur garantit la liquidité à tout moment de l’argent placé sur le fonds euros, hors suspension temporaire pouvant être ordonnée en cas de grave crise financière (loi Sapin 2).

La revente de parts de SCPI prend quant à elle quelques semaines en temps normal. Mais pour une SCPI avec des parts en attente de retrait, les délais s’allongent considérablement puisque la société de gestion se retrouve confrontée à de nombreuses demandes de retrait non compensées. Dans ce cas, la revente peut prendre plusieurs mois, voire se compter en années.

Pour conclure sur les risques associés aux fonds euros et SCPI, notez que les deux placements n’offrent pas de garantie quant aux rendements à venir. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La fiscalité

Les gains produits par une épargne placée sur un fonds euros ou une SCPI sont susceptibles de générer une fiscalité spécifique.

SCPI

Du côté des SCPI souscrites en direct, il existe deux cas de figure concernant l’imposition des dividendes :

• Les revenus distribués proviennent de loyers français : imposition selon la fiscalité des revenus fonciers (tranche marginale d’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de 17,2 %) ;
• Les loyers versés sont issus de pays étrangers : fiscalité généralement allégée, grâce notamment à une exonération complète de prélèvements sociaux.

De plus, si la revente des parts entraîne une plus-value, celle-ci sera taxable selon la fiscalité des plus-values immobilières.

En complément, ajoutons que les parts de SCPI entrent dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les investisseurs assujettis.

Fonds euros

Pour les fonds euros, il faut distinguer le paiement des prélèvements sociaux et celui de l’impôt :

• Les prélèvements sociaux sont acquittés automatiquement chaque année, l’opération étant prise en charge par l’assureur ;
• L’impôt sur le revenu n’est dû qu’en cas de rachat sur le contrat.

Sur ce dernier point, la fiscalité de l’assurance vie prévoit des modalités d’imposition variables. Pour des versements effectués depuis le 27 septembre 2017, on peut retenir les éléments suivants :

• Si le contrat a moins de 8 ans d’ancienneté, l’impôt sur le revenu est calculé au taux de 12,8 % (ou selon le barème progressif de l’impôt, sur option) ;
• Pour les contrats de plus de 8 ans, vous bénéficiez chaque année d’un abattement fiscal sur vos rachats, pour le calcul de l’impôt sur le revenu uniquement. Il s’élève à 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune.
• Une fois entièrement utilisé, l’impôt sur le revenu s’élève à 7,5 % des gains retirés restants (12,8 % si les intérêts générés proviennent de la part de votre capital investi en assurance vie qui dépasse le seuil de 150 000 €).

Comment choisir entre fonds euros et SCPI ?

Le choix entre fonds ou SCPI se fait à l’aune de votre profil investisseur et de vos objectifs patrimoniaux.

Vous pouvez privilégier le fonds euros lorsque :

• Vous recherchez une sécurité maximale pour votre épargne…
• … Quitte à encaisser des gains plutôt faibles ;
• Vous avez besoin de la disponibilité de votre argent à tout moment ou à court terme, pour financer un projet à venir (achat de la résidence principale par exemple) ;
• Vous cherchez à constituer un capital en vue de le transmettre à vos enfants à la succession.

Les SCPI répondent davantage à vos besoins dès lors que :

• Vous souhaitez mobiliser un capital pour percevoir des revenus complémentaires, tous les trimestres ou tous les mois ;
• Vous visez des rendements supérieurs à ceux de l’épargne sans risque ;
• Vous cherchez à investir dans l’immobilier en vous épargnant les complexités liées à la gestion locative ;
• Vous êtes prêt(e) à investir sur le long terme et à supporter un risque de perte.

Pour vous aider à choisir les bons placements selon votre situation, vous pouvez réserver votre rendez-vous avec un conseiller de la plateforme Portail-SCPI. Spécialiste de la pierre papier, celui-ci saura également vous renseigner sur les placements les mieux adaptés à vos besoins, dont l’assurance vie et le PER.

Combiner fonds euros et SCPI dans l’assurance vie

L’assurance vie vous permet de faire cohabiter une épargne sans risque sur le fonds euros avec des investissements SCPI.

Investir en SCPI via l’assurance vie constitue en effet un moyen intéressant d’augmenter le potentiel de rendement de votre épargne placée sur le contrat. Dans le même temps, vous pouvez garder une partie de votre argent sur la poche sécurisée du fonds euros.

Vous pouvez effectuer des arbitrages au sein d’un même contrat, depuis le fonds euros vers des SCPI pour dynamiser votre épargne, ou dans le sens inverse si vous souhaitez protéger vos gains.

Par rapport à un investissement en direct, loger des parts de SCPI dans une assurance vie présente deux particularités notables :

• Les rendements des SCPI ne sont pas distribués sur votre compte bancaire, mais réinvestis sur le contrat, le plus souvent dans l’achat de nouvelles parts ;
• La fiscalité applicable à votre placement de pierre papier est celle de l’assurance vie. Elle s’enclenche en cas de rachat uniquement.

Ces différences doivent attirer votre attention : selon vos objectifs patrimoniaux, vous pouvez être amené(e) à favoriser un achat de parts en direct ou un investissement via l’assurance vie.

Pour bien combiner fonds euros et SCPI, vous devez veiller à :

• Choisir un des meilleurs contrats d’assurance vie pour investir en SCPI ;
• Vérifier attentivement, avec un conseiller de Portail-SCPI par exemple, les conditions d’investissement prévues par le contrat, pour les SCPI comme pour le fonds euros ;
• Sélectionner avec soin dans quelles SCPI vous souhaitez investir, en ne retenant que les plus performantes et les mieux gérées.

Pour investir en SCPI dans l’assurance vie, Portail-SCPI recommande en particulier deux contrats : Netlife 2, assuré par Spirica, et Corum Life, géré par Corum L’Épargne.