Quelle est la durée de détention des parts de SCPI ?

Quelle est la durée de détention moyenne des parts de SCPI ?

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un investissement immobilier qui permet de percevoir des loyers potentiellement réguliers en contrepartie de l’achat de parts. Comme la grande majorité des investissements immobiliers, la SCPI est un placement de long terme.

En pratique, la durée de détention moyenne des parts de SCPI est de plus de 20 ans selon la société de gestion Atland Voisin. Il s’agit d’un horizon de temps bien supérieur à celui recommandé par les experts (voir plus loin).

À noter par ailleurs que le taux de rotation des parts de SCPI s’est fixé à 2,22 % en 2023 selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier). Ce dernier indique la proportion de parts de SCPI qui changent de propriétaire chaque année. Le fait que le taux de rotation soit bas montre que les associés ont tendance à garder leurs parts longtemps.

Cela s’explique notamment par l’objectif des SCPI de rendement, qui consiste à délivrer des rendements réguliers aux investisseurs. Les porteurs de parts de SCPI peuvent potentiellement percevoir des dividendes tous les trimestres sur le long terme en conservant leurs parts plusieurs années. Le but principal de l’investissement en SCPI repose en effet sur la perception de revenus et non sur l’achat-revente.

En outre, certains épargnants n’ont pas l’intention de vendre leurs parts de SCPI, dans une optique de transmission à leurs héritiers par exemple.

Il s’avère par ailleurs très avantageux en termes de fiscalité de conserver ses parts sur le très long terme. Il existe effectivement un abattement sur la plus-value en fonction de la durée de détention des parts de SCPI :

• Exonération d’impôt sur le revenu sur les plus-values après 22 ans de détention ;
• Exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.

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Horizon d’investissement recommandé en SCPI

Il n’existe aucune durée de détention légale minimale de parts en SCPI. Cependant, les professionnels recommandent de conserver ses parts pendant 8 à 10 ans au minimum.

Cette durée de détention permet notamment d’amortir les frais de souscription, qui sont généralement compris entre 8 et 12 %. Rappelons en effet que la valeur à laquelle les parts de SCPI à capital variable sont revendues, appelée valeur de retrait, correspond à la valeur de souscription moins les frais de souscription.

Concernant les SCPI sans frais d’entrée, il est techniquement envisageable de revendre ses parts plus tôt étant donné qu’il n’y a pas de frais de souscription. Attention cependant aux frais de revente anticipée qui peuvent s’appliquer en cas de cession au cours des 3 ou des 5 premières années de détention. L’horizon de placement recommandé reste le même que celui des SCPI de rendement classiques.

La durée de détention recommandée par les sociétés de gestion des SCPI apparaît dans leur documentation. Selon la stratégie d’investissement et le niveau des frais de la SCPI, la durée de détention minimum recommandée peut être de 8 ans ou de 10 ans.

Notons qu’il s’agit d’un horizon recommandé et non obligatoire. Il est possible de demander la revente des parts à tout moment. Cependant, il est peu avantageux de revendre ses parts avant la durée recommandée en matière de rentabilité. Rappelons également que la liquidité des parts à la revente n’est pas garantie.

Dans le cadre des SCPI fiscales, la durée de détention recommandée varie selon les contraintes du dispositif fiscal. Elle est généralement plus élevée que pour les SCPI de rendement classiques. Elle peut évoluer entre 9 et 15 ans environ. Une revente des parts avant la durée recommandée peut entraîner la perte des avantages fiscaux.

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La durée de détention en SCPI selon la méthode d’acquisition des parts

La durée de détention des parts de SCPI peut évoluer selon la méthode d’investissement choisie.

En assurance vie

Si vous investissez en SCPI via l’assurance vie, la durée de détention des parts est essentiellement la même que pour la SCPI au comptant en direct. En effet, il faut aussi amortir les frais, qui peuvent d’ailleurs être plus élevés car les frais au titre du contrat s’ajoutent à ceux de la SCPI de manière générale.

Attention, certains contrats prévoient des frais de retrait anticipé sur différentes unités de compte telles que les SCPI.

D’autre part, c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique. Il est donc intéressant de garder ses parts de SCPI suffisamment longtemps pour profiter de l’abattement de 4 600 ou 9 200 € sur les retraits sur un contrat de plus de 8 ans.

À crédit

Il est possible d’investir en SCPI à crédit, en empruntant de l’argent à la banque pour financer l’achat de parts de société civile de placement immobilier. Les dividendes potentiels distribués par la SCPI permettent généralement de rembourser une partie des mensualités du crédit.

Une fois le crédit remboursé, vous pouvez profiter pleinement des revenus locatifs de votre placement. Cela suggère alors de conserver vos parts de SCPI jusqu’au remboursement de toutes les mensualités, pendant 20 ans par exemple.

Néanmoins, il est également possible de vendre ses parts avant ce terme. Dans ce cas, l’argent perçu à la revente des parts de SCPI contribue à rembourser le prêt par anticipation. Cette solution peut d’ailleurs parfois s’avérer plus avantageuse en termes de rentabilité.

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En démembrement

Acheter des parts de SCPI en démembrement permet d’en détenir uniquement la nue-propriété ou l’usufruit. Pour rappel, le nu-propriétaire possède les parts mais ne peut pas en jouir, jusqu’à ce qu’il récupère la pleine propriété à la fin du démembrement. L’usufruitier, quant à lui, peut jouir des parts en percevant les dividendes distribués par la SCPI et est par conséquent assujetti à la fiscalité.

La durée de détention en SCPI en démembrement dépend grandement de la durée du démembrement. En effet, il s’avère très compliqué de revendre uniquement son droit de propriété. C’est au vendeur de trouver un acheteur et la seule nue-propriété ou l’usufruit attirent peu les investisseurs. Il est donc généralement nécessaire d’attendre la fin du démembrement pour pouvoir céder ses parts de SCPI en ce qui concerne le nu-propriétaire.

Quant à l’usufruitier, il perd tout ce qui est en lien avec les parts de SCPI à la fin du démembrement. La durée de détention est donc celle du démembrement, qui peut être fixée entre 3 et 20 ans dans le cadre d’un démembrement temporaire, ou jusqu’au décès de l’usufruitier s’il s’agit d’un démembrement viager.