SCPI ou foncières cotées : quel placement de pierre papier choisir ?

SCPI, SIIC : de quoi s’agit-il ?

Zoom sur le fonctionnement de ces deux solutions d’investissement dans la pierre papier.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un placement collectif non coté qui permet d’investir dans un patrimoine immobilier diversifié. En achetant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire d’un portefeuille de biens immobiliers professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, résidences) piloté par une société de gestion.

En contrepartie de votre investissement, vous percevez des dividendes potentiels à intervalles réguliers, proportionnellement au nombre de parts détenues.

Voici les caractéristiques principales des SCPI :

• Capital non coté ;
• Distribution régulière des revenus locatifs potentiels (trimestrielle ou mensuelle) ;
• Ticket d’entrée accessible à partir de quelques centaines d’euros ;
• Gestion entièrement déléguée ;
• Investissement possible au comptant, à crédit, en démembrement de propriété, en assurance vie et au sein d’un PER (plan épargne retraite).

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Qu’est-ce qu’une foncière cotée ?

Une foncière cotée, aussi appelée SIIC (société d’investissement immobilier cotée), est une société foncière dont les actions sont négociées en Bourse. Ces entreprises détiennent et gèrent des portefeuilles immobiliers diversifiés dans différents secteurs (immobilier commercial, bureaux, résidentiel, etc.).

L’accès aux foncières cotées est possible via plusieurs enveloppes :

• Le compte-titres ordinaire (CTO), représentant le moyen le plus courant ;
• L’assurance vie, en tant qu’unités de compte ;
• Le PEA (plan d’épargne en actions), seulement pour quelques foncières cotées européennes avec un statut fiscal spécifique.

Voici les spécificités des foncières cotées :

• Cotation en Bourse avec un prix fluctuant en temps réel ;
• Liquidité immédiate grâce à la négociabilité des actions ;
• Exposition aux dynamiques des marchés financiers avec une forte volatilité.

Attention, cette forte volatilité s’accompagne d’un risque important de perte en capital.

Foncières cotées vs SCPI : tableau comparatif complet

Pour éclairer votre décision d’investissement, voici une comparaison détaillée des principaux critères à prendre en compte pour choisir entre SCPI et foncières cotées.

SCPI ou foncières cotées : le match

Examinons en détail chaque critère de cette comparaison entre SCPI et SIIC pour identifier quel placement correspond le mieux à vos objectifs patrimoniaux et à votre profil d’investisseur.

Rendement : plus de régularité chez les SCPI

Les SCPI affichent des rendements relativement réguliers, généralement compris entre 4 et 5 % en moyenne par an, voire plus de 6 ou 7 % pour les plus performantes. Attention, ni le rendement ni sa régularité ne sont garantis.

La performance provient quasi exclusivement des revenus locatifs distribués régulièrement aux associés. En revanche, la rentabilité, exprimée par le taux de rendement interne (TRI), prend en compte l’évolution du prix de part.

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Les foncières cotées présentent quant à elles une structure de rendement double : les dividendes provenant des revenus locatifs et le potentiel de plus-value lié à l’évolution du cours de Bourse.

Cette dimension liée au cours boursier peut générer des performances supérieures sur certaines périodes, mais expose également à des risques de moins-values significatives. Le rendement global des SIIC peut donc être très variable d’une période à l’autre.

Frais : avantage aux foncières cotées

La structure de frais constitue un point de divergence majeur entre ces deux véhicules d’investissement.

Les SCPI présentent des frais substantiels :

• Frais d’entrée : entre 8 et 12 % du montant investi selon les véhicules. Il existe néanmoins depuis quelques années plusieurs SCPI sans commission de souscription ;
• Frais de gestion : autour de 10 % des loyers encaissés, voire plus pour les SCPI sans frais d’entrée (les dividendes sont distribués aux associés nets de frais de gestion) ;

Ces frais impactent directement la rentabilité nette.

En comparaison, les foncières cotées bénéficient d’une structure de coûts allégée :

• Frais de courtage à l’achat et à la vente : de 0,1 à 1 % selon les intermédiaires (banques, courtiers en ligne) ;
• Pas de frais de souscription sur le support en lui-même mais il faut prêter attention aux commissions prélevées au titre du contrat ;
• Droits de garde éventuels selon le type d’enveloppe (CTO, PEA).

Volatilité : les SIIC exposées aux turbulences boursières

La volatilité représente l’un des facteurs différenciants les plus importants entre ces deux classes d’actifs.

De manière générale, les SCPI affichent une certaine stabilité au niveau de leur prix de part puisque celui-ci évolue peu. Elle est fixée par la société de gestion selon la valeur du patrimoine de la SCPI.

Les variations de la valeur de la part dépassent rarement quelques pourcents, à la hausse comme à la baisse. Attention, il peut toutefois arriver que les dévaluations soient plus importantes en cas de forte baisse des prix immobiliers.

Les foncières cotées subissent en revanche la volatilité inhérente aux marchés actions. Leur cours peut fluctuer de plusieurs pourcents en quelques heures, réagissant aux publications de résultats, aux évolutions des taux d’intérêt, ou aux mouvements généraux des marchés.

Durant les périodes de crise, les SIIC peuvent connaître des corrections brutales, parfois déconnectées de la valeur réelle de leurs actifs immobiliers. Avant d’investir dans les foncières cotées, vous devez être prêt à supporter une forte volatilité et un risque de perte en capital élevé.

Liquidité : les foncières cotées largement devant

La liquidité, c’est-à-dire la facilité et la rapidité avec laquelle vous pouvez revendre votre investissement, constitue un avantage décisif pour les foncières cotées.

Les SIIC bénéficient effectivement d’une très bonne liquidité :

• Vente possible en quelques minutes pendant les heures d’ouverture de la Bourse ;
• Récupération des fonds sous 2 jours ouvrés.

La liquidité des SCPI s’avère quant à elle plus limitée :

• Le délai moyen de revente dans de bonnes conditions de marché est de trois semaines ;
• Possibilité de blocage temporaire en cas de tension sur le marché (comme observé entre 2023 et 2025 chez les SCPI ayant baissé leur prix de part).

Cette différence de liquidité doit être prise en compte selon votre horizon de placement et vos besoins potentiels de liquidités.

Endettement : prudence des SCPI et levier des SIIC

Le niveau d’endettement influence directement le profil de risque de ces investissements. Les SCPI affichent généralement un taux d’endettement modéré, rarement supérieur à 30 % de la valeur du patrimoine. Leur taux d’endettement est d’ailleurs plafonné à 40 %.

Les foncières cotées recourent plus massivement au levier financier, avec des taux d’endettement pouvant atteindre 40 %, voire plus pour certaines sociétés. Ce levier amplifie les performances en phase de croissance mais accroît également le risque de perte en capital en cas de difficultés.

Financement à crédit : une option exclusive aux SCPI

L’investissement à crédit constitue une stratégie prisée pour investir dans l’immobilier, mais elle n’est accessible que pour les SCPI.

Investir à crédit en SCPI présente plusieurs avantages :

• Possibilité de financer tout ou partie de l’investissement par crédit immobilier ;
• Utilisation de l’effet de levier de l’emprunt pour acheter davantage de parts ;
• Optimisation fiscale grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt ;
• Constitution d’un patrimoine important avec un apport limité.

Les conseillers en gestion de patrimoine de Portail-SCPI vous accompagnent pour trouver le meilleur financement à crédit dans les SCPI les plus performantes du marché. Prenez rendez-vous selon vos disponibilités pour élaborer une stratégie d’investissement sur-mesure.

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Les foncières cotées excluent le crédit classique :

• Impossibilité d’obtenir un crédit immobilier pour acheter des actions ;
• Seul le SRD, ou service de règlement différé, un mécanisme boursier qui permet d’acheter des actions à crédit, est envisageable. Mais cela se fait à très court terme et avec des risques élevés ;
• Nécessité de disposer des fonds propres pour investir.

SCPI ou foncières cotées : dans quoi investir ? L’avis des experts Portail-SCPI

Les SCPI constituent, selon l’expertise des conseillers de Portail-SCPI, la solution la plus adaptée pour la majorité des épargnants souhaitant investir dans l’immobilier de manière sereine et efficace.

Privilégiez les SCPI si vous recherchez :

• Un complément de revenus régulier, pour préparer votre retraite ou simplement générer des revenus passifs par exemple ;
• Une faible volatilité de votre placement ;
• Une gestion totalement passive sans intervention de votre part ;
• Un horizon d’investissement de long terme (10 ans minimum) ;
• Une diversification géographique et sectorielle clé en main gérée par des professionnels.

Les SCPI représentent également :

• Un placement moins anxiogène, sans variation sensible de la valeur de l’investissement au quotidien ;
• Une meilleure prévisibilité des revenus pour planifier votre budget, bien que ceux-ci ne soient pas garantis.

Les experts de Portail-SCPI reconnaissent néanmoins que les foncières cotées peuvent présenter un intérêt pour certains profils spécifiques :

• Les investisseurs actifs, à l’aise avec la volatilité des marchés financiers et à la recherche d’un couple rendement/risque offensif ;
• Ceux recherchant une liquidité immédiate et une flexibilité maximale pour ajuster rapidement leur portefeuille ;
• Les épargnants prêts à accepter des fluctuations de valorisation à court terme.

Il est aussi possible de combiner l’investissement en SCPI et en SIIC. Tout dépend de votre profil d’investisseur, de vos objectifs et de votre horizon de placement.

Chez Portail-SCPI, nos conseillers experts sont à votre disposition pour :

• Analyser votre situation patrimoniale et fiscale personnelle ;
• Identifier les supports d’investissement les plus adaptés à votre profil et vos objectifs ;
• Vous accompagner dans la construction d’une stratégie patrimoniale globale et cohérente ;
• Assurer un suivi régulier de vos investissements et optimiser votre allocation dans le temps.

N’hésitez pas à contacter nos équipes pour bénéficier d’un accompagnement sur-mesure.