scpi pea

Le PEA est par définition, une enveloppe fiscale qui permet de réaliser des investissements en bourse. En effet, grâce au PEA, l’épargnant a la possibilité de se constituer un portefeuille d’actions françaises et/ou européennes, de parts de FCP et de SICAV. Ce produit s’accompagne de certains avantages fiscaux.

A qui s’adresse le PEA  et comment fonctionne t-il ?

Le PEA s’adresse aux personnes résidentes fiscales françaises, majeures. Une personne ne peut ouvrir qu’un seul et unique PEA, ce qui équivaut pour un couple, à la détention d’un PEA par personne.

Le PEA peut s’ouvrir auprès d’une banque (PEA bancaire) ou auprès d’une compagnie d’assurance.  Aucun minimum n’est requis pour l’ouverture d’un PEA. Cependant,  les placements réalisés au sein du plan ne peuvent excéder le plafond de 150 000 €.

Quid de la fiscalité du PEA ?

Le principal attrait du PEA est sa fiscalité. En effet, les gains sont exonérés d’impôt sur le revenu au bout de cinq ans et tout retrait effectué avant cette période de cinq ans, entraîne la clôture du plan.

Durée de détentionFiscalité
Moins de 2 ansGains imposés à 22,5%+ PS
Entre 2 et 5 ansGains imposés à 19% + PS
Entre 5 et 8 ansGains exonérés d’impôt mais PS
Plus de 8 ansGains exonérés d’impôt mais PS

 

Des SCPI dans un PEA, est-ce possible ?

Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent de se constituer un patrimoine immobilier avec de nombreux avantages. Cependant, les SCPI ne présentent pas une fiscalité particulière ; puisqu’elles ne permettent aucune réduction d’impôt.

Le PEA (Plan Epargne Actions), quant à lui, est un produit qui permet de se constituer un portefeuille de valeurs mobilières (actions ou obligations) tout en bénéficiant d’une exonération d’impôt sur le revenu au bout de la cinquième année de détention.

Il est régi par le Code Monétaire et Financier en son article L 221-31 qui prévoit qu’ils ne peuvent être composés à plus de 75% d’actions, de certificats d’investissement, des parts de SARL.  Cet article du Code Monétaire et Financier exclut donc de fait les SCPI des possibilités d’investissements au sein d’un PEA, les rendant ainsi inéligibles.

Les SCPI

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des sociétés qui ont pour objet de faire appel public à l’épargne en vue de se constituer un parc immobilier.

Elles sont créées par des Sociétés de Gestion qui en assurent également la gestion et qui sont chargées de distribuer des loyers nets de toute charge issus de l’exploitation de ces biens aux porteurs de parts ; loyers dont le montant est proportionnel à leur participation dans la SCPI.

Les avantages des SCPI

Les SCPI présentent l’avantage d’être entièrement gérées par des Sociétés agrées à cet effet, l’acquisition de parts de SCPI décharge l’investisseur du souci de gestion locative. De plus, disposant d’un parc immobilier large et varié, elles offrent une mutualisation des risques (locataires et biens).

En outre, les SCPI sont facilement accessibles (le niveau du ticket d’entrée est faible) et qui offrent une rentabilité généralement de l’ordre de 5 à 6%.

La fiscalité des SCPI

Les revenus générés par la SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers soit selon le régime du micro foncier si ceux ci sont inférieurs à 15 000 euros, ce qui fait bénéficier à l’investisseur d’un abattement de 30% ; soit au régime dit du réel, si les revenus excèdent le seuil de 15 000 euros, ce qui donne la possibilité à l’investisseur de déduire de ses revenus certains frais, intérêts d’emprunt compris.

Le PEA reste l’un des produits vers lequel se tournent de nombreux investisseurs qui sont dans une logique de diversification de placements. A côté de celui ci, les SCPI, qui répondent à d’autres objectifs, mais dont le succès auprès des épargnants n’est plus à démontrer.

La question se pose alors de savoir si ces deux produits, qui présentent, pour chacun d’entre eux, des avantages non négligeables ne peuvent être combinés. La réponse est non, car comme indiqué plus haut, tel n’est pas le but d’un PEA.

Comment utiliser les SCPI pour payer moins d’impôt ?

L’investissement en SCPI, s’il est réalisé sur la base d’un bon montage financier peut à la fois contribuer à la constitution d’un patrimoine et associer une fiscalité avantageuse. La solution, les SCPI dans un contrat d’assurance vie. En effet, investies dans un contrat d’assurance vie, les SCPI permettent à leurs détenteurs de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie. Rappelons que, plus le contrat a une durée de détention importante (> 8 ans), moins le souscripteur (et aussi détenteur de parts de SCPI) paiera d’impôts.

Autre avantage : les contrats d’assurance vie permettent d’acquérir les parts de SCPI avec une décote. En effet, dans un contrat d’assurance vie, les parts de SCPI, sont acquises à leur valeur de retrait, donc moins chères que si elles avaient été acquises en direct. En conséquence, les parts de SCPI rapporteront au souscripteur le même rendement que s’il les avait souscrites en direct (celui ci étant calculé sur le plein prix de la part).

Pour en savoir plus sur le fonctionnement d’une souscription de SCPI au sein d’un contrat d’assurance, ne vous suggérons la lecture de notre article présentant le contrat d’assurance-vie Netlife.