Le PEA est par définition, une enveloppe fiscale qui permet de réaliser des investissements en bourse. En effet, grâce au PEA, l’épargnant a la possibilité de se constituer un portefeuille d’actions françaises et/ou européennes, de certaines parts de FCP et de SICAV.  Mais qu’en est-il pour les valeurs immobilières comme les SCPI ? Eléments de réponse.

Le PEA ou Plan Epargne en actions est un produit d’épargne réglementé qui permet aux particuliers de disposer d’un portefeuille d’actions françaises et européennes tout en profitant d’une exonération d’impôts sur les gains à condition de respecter une durée minimale de placement. Autre particularité de ce placement, les versements sont plafonnés à 150 000 euros. De même, seule une personne majeure résidente fiscale en France peut ouvrir un PEA et elle ne peut en détenir qu’un seul.
Il existe trois types de PEA :

  • Le PEA bancaire
  • Le PEA assurance
  • Le PEA PME avec un plafond de versement s’élevant à 225 000 euros

Le PEA combine à la fois un compte espèces sur lequel l’épargnant effectue ses virements pour investir en actions françaises et européennes et en parts d’OPCVM ou SICAV majoritairement investis en actions européennes. Les titres acquis sont placés sur un compte titres.

Le principal attrait du PEA réside dans sa fiscalité. La loi Pacte a simplifié la fiscalité du PEA pour inciter les épargnants à investir en actions françaises et européennes. Ainsi, après une durée de détention de plus de 5 ans, les gains sont exonérés de l’impôt sur le revenu mais restent soumis aux prélèvements sociaux (17,2%). En revanche, un retrait effectué avant les 5 ans entraine la fermeture du plan, sauf cas particuliers, et les gains sont soumis au prélèvement forfaiture unique (PFU ou flat tax) de 30 % dont 12,8 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux.

Durée de détention Fiscalité
Moins 5 ans Gains imposés à 12,8%+ PS
Plus de 5 ans Gains non imposés à l’IR + PS

Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent de se constituer un patrimoine immobilier avec de nombreux avantages. Les SCPI ne présentent pas une fiscalité particulière. Les gains doivent être déclarés dans la rubrique des revenus fonciers. Vous avez la possibilité de choisir deux régimes d’imposition selon le montant des revenus perçus :

  • le micro-foncier : pour les revenus inférieurs à 15 000 euros. Ce régime prévoit un abattement forfaitaire de 30 %. Il est possible d’opter pour le régime réel, mais cette option en cas d’activation est irrévocable pendant 3 ans. Pour profiter de ce régime, l’investisseur en SCPI doit aussi percevoir des loyers issus d’un investissement en direct dans l’immobilier.
  • le régime réel : pour les revenus supérieurs à 15 000 euros. Ce régime permet de réduire la base imposable en déduisant certains frais et charges comme les intérêts d’emprunt. Si les charges déductibles sont supérieures aux loyers encaissés, vous bénéficiez du principe de déficit foncier. Il peut être déduit de vos revenus imposable dans la limite de 10 700 euros par an. Par ailleurs, l’excédent de déficit foncier peut être reporté jusqu’à 10 ans sur vos revenus fonciers.

Le PEA (Plan Epargne Actions), quant à lui, est un produit qui permet de se constituer un portefeuille de valeurs mobilières (actions ou obligations). Il est régi par le Code Monétaire et Financier en son article L 221-31 qui précise que les parts d’OPCVM doivent être investi à hauteur de 75% minimum dans des actions européennes.  Les SCPI en tant que valeur immobilière ne sont pas éligibles au PEA.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des sociétés qui ont pour objet de faire un appel public à l’épargne en vue de se constituer un parc immobilier locatif.
Elles sont créées par des Sociétés de Gestion qui en assurent également la gestion et qui sont chargées de distribuer des loyers nets de toutes charges issus de l’exploitation de ces biens aux porteurs de parts. Les revenus sont proportionnels à la hauteur de la participation des souscripteurs dans la SCPI.
Les SCPI
La pierre papier présente l’avantage d’être entièrement gérée par des sociétés agrées à cet effet. Ainsi, l’acquisition de parts de SCPI décharge l’investisseur du souci de la gestion locative. De plus, en disposant d’un parc immobilier large et varié, elles offrent une mutualisation des risques (locataires et biens).

En outre, les parts de SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros et ont offert un rendement moyen de 4% en 2020.

Comment utiliser les SCPI pour payer moins d’impôt  L’investissement en SCPI, s’il est réalisé sur la base d’un bon montage financier peut à la fois contribuer à la constitution d’un patrimoine et associer une fiscalité avantageuse. La solution, les SCPI dans un contrat d’assurance vie.

En effet, investies dans un contrat d’assurance vie, les SCPI permettent à leurs détenteurs de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie. Rappelons que, plus le contrat a une durée de détention importante (> 8 ans), moins le souscripteur (et aussi détenteur de parts de SCPI) paiera d’impôts.

Autre avantage : les contrats d’assurance vie permettent d’acquérir les parts de SCPI avec une décote. En effet, dans un contrat d’assurance vie, les parts de SCPI, sont acquises à leur valeur de retrait, donc moins chères que si elles avaient été acquises en direct.

En conséquence, les parts de SCPI rapporteront au souscripteur le même rendement que s’il les avait souscrites en direct (celui ci étant calculé sur le plein prix de la part).

Pour en savoir plus sur le fonctionnement d’une souscription de SCPI au sein d’un contrat d’assurance, ne vous suggérons la lecture de notre article présentant le contrat d’assurance-vie Netlife.

Louis Legasse
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Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

CIF : E009507 Orias : 20009087