Il est important de connaître la fiscalité applicable aux plus-values afférentes à la cession de parts de SCPI. Mise au point.

Il est utile de faire un rappel sur la fiscalité des plus-values immobilières. En effet, elle est souvent méconnue par les investisseurs, en particulier par les plus novices. Concernant le traitement fiscal des plus-values afférentes à la vente de parts de SCPI, il convient de mettre les choses au clair. 

La plus-value constitue l’une des principales raisons qui encourage une personne à céder son bien immobilier. D’ailleurs, il s’agit d’une option tout à fait envisageable pour les détenteurs de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Dans ce cas de figure, la fiscalité applicable aux plus-values réalisées est identique à celle d’une cession immobilière. 

En choisissant de céder une partie ou la totalité de ses parts de SCPI, l’épargnant cherchera à générer des plus-values. Ces dernières sont obligatoirement soumises à l’impôt sur le revenu, pour un taux forfaitaire de 19 % et des taux de prélèvements sociaux de 17,2 %. En additionnant ces chiffres, on obtient un taux global d’imposition de 36,2 %. 

Visiblement, l’imposition des plus-values semble être lourde. Afin de la rendre moins importante, des abattements fiscaux s’appliquent aux plus-values. Très concrètement, ils sont fixés en fonction de la durée de détention des parts. 

La fiscalité applicable aux plus-values générées lors de la vente de SCPI est claire. Pour rappel, chaque associé peut céder ses parts à tout moment.

La plus-value issue de la cession de parts de SCPI correspond à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de retrait. Différents paramètres peuvent venir modifier la donne, comme les frais de souscription qui sont à payer à la revente donc qui viennent diminuer la base de calcul de la plus-value.

Néanmoins, des abattements forfaitaires permettent de rendre la fiscalité de la plus-value moins contraignante. Comme on le sait déjà, ils changent en fonction de la durée de détention des parts. 

Afin d’y voir plus clair, voici un petit tableau qui met en relation les abattements fiscaux possibles et la durée de détention recommandée : 

Durée de détention Abattements fiscaux Abattements sociaux
0 à 5 ans 0 0
6 à 21 ans 6 % 1,65 %
22 ans 4 % 1,60 %
22 à 30 ans Exonération totale  9 %

En somme, en conservant ses parts pendant plus de 22 ans, la fiscalité relative à l’impôt sur le revenu (IR) sera intégralement supprimée. En ce qui concerne les prélèvements sociaux, l’exonération n’est possible qu’au bout de 30 ans de détention.

Procéder à la cession de parts de SCPI comment s’y prendre Il faut souligner que deux types de SCPI existent : les SCPI à capital variable et celles à capital fixe. Les modalités de cession de parts sont plus contraignantes pour les SCPI de la deuxième catégorie. La vente de parts d’une SCPI à capital variable s’organise autour du marché primaire uniquement.

En formulant une demande de remboursement à la société de gestion, l’associé d’une SCPI à capital variable peut vendre ses parts. C’est elle qui s’occupe du reste. Le prix de retrait est connu à l’avance et correspond au prix de la part le jour de la revente diminué des frais de souscriptions (en général 10 %).

Donc, la valeur de retrait de parts d’une SCPI à capital variable est toujours fixée par la société de gestion et validée par l’Autorité des Marchés Financiers. Les démarches sont plus contraignantes pour les SCPI à capital fixe. L’associé est libre de fixer le prix de cession en précisant cela dans un formulaire de vente (à envoyer à la société de gestion) mais la société de gestion organise néanmoins un carnet d’ordre afin de fluidifier les échanges.

Le plus simple reste de contacter votre interlocuteur commercial comme les experts de Portail-SCPI qui vous accompagneront et vous guideront afin d’optimiser votre portefeuille SCPI.

Louis Legasse
[email protected]

Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

CIF : E009507 Orias : 20009087