SCPI Coeur de Régions

Présentation de la SCPI Cœur de Régions

Cœur de Régions est une SCPI de rendement à capital variable créée le 22 octobre 2018 par Sogenial Immobilier. Positionnée exclusivement sur le marché immobilier français, elle se distingue par son ancrage territorial. La SCPI concentre en effet ses investissements dans l’immobilier d’entreprise des grandes métropoles de province, avec une présence marginale en Île-de-France (13,3 % de la valeur du patrimoine au 31 mars 2026).

Bureaux, commerces et locaux d’activités constituent les trois piliers typologiques du portefeuille. La SCPI détient 93 biens immobiliers occupés par 198 entreprises locataires au 31 mars 2026.

À cette même date, la capitalisation de Cœur de Régions atteint 435,6 M€. La SCPI regroupe ainsi 10 051 associés pour 656 071 parts en circulation.

Elle arbore le label ISR (investissement socialement responsable) depuis avril 2024, attestant de l’intégration de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans sa stratégie d’acquisition et de gestion.

Historique et évolution de Cœur de Régions

La SCPI a reçu le visa de l’Autorité des Marchés Financiers sous le n° 18-31, délivré le 27 novembre 2018. Depuis son lancement, Cœur de Régions a distribué chaque année un taux de distribution supérieur à 6 %, oscillant entre 6,20 et 6,43 % selon les exercices, ce qui témoigne d’une régularité rare dans un contexte immobilier marqué par de profondes turbulences ces dernières années.

Coeur de Région intègre régulièrement de nouveaux actifs à son patrimoine. En 2025, douze acquisitions ont été réalisées pour un volume total de 47,8 M€ acte en main.

En parallèle, la SCPI régionale joue également sur le levier de la valorisation de son prix de part. Depuis le lancement, les valeurs de souscription et de retrait se sont appréciées de 7,1 %, grâce à plusieurs revalorisations.

Volume de collecte

Sur l’ensemble de l’année 2025, Coeur de Régions a engrangé une collecte d’environ 42 millions d’euros, d’après son rapport annuel 2025. Au premier trimestre 2026, la collecte brute a atteint quant à elle 12 M€.

La société de gestion a traité 10 199 retraits de parts en 2025, et 4 211 au cours du premier trimestre 2026, contre 18 083 parts souscrites sur ces trois premiers mois de l’année.

Au 31 mars 2026, aucune part n’est en attente de retrait et aucune part cédée de gré à gré n’est recensée, ce qui témoigne d’une liquidité fluide à cette date.

Société de gestion

Cœur de Régions est gérée par Sogenial Immobilier, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le n° GP-12000026 depuis le 26 septembre 2012, également agréée AIFM depuis le 10 juin 2014.

La société, dont le siège se situe au 135 avenue de Wagram à Paris (75017), gère également les SCPI Cœur de Ville, Cœur d’Europe, Cœur d’Avenir ainsi que le GFI CœurForest.

L’encours sous gestion global de Sogenial Immobilier dépasse 1,76 milliard d’euros au 31 décembre 2025.

Avis sur la SCPI Cœur de Régions

Points positifs

• Une SCPI régionale et diversifiée

Cœur de Régions répond à une demande claire : investir dans l’immobilier d’entreprise français en dehors des marchés parisiens. La stratégie de diversification sectorielle et géographique au sein des régions françaises confère au portefeuille une granularité appréciable.

• Taux de distribution supérieur à 6 % depuis son lancement

Cœur de Régions distribue chaque année depuis 2019 un taux de distribution au moins égal à 6,20 %. Cette régularité, maintenue sur un marché immobilier mouvementé, constitue un signal fort pour les investisseurs en quête de revenus complémentaires.

• Prix de part revalorisé de 7,1 % depuis le lancement

La valeur de souscription a progressé de 620 à 664 €, apportant aux associés un gain en capital de 7,1 % qui vient s’ajouter aux loyers perçus et contribue à la performance globale de l’investissement sur la durée.

• TRI 5 ans de 5,02 %

Mesuré sur la période allant du 1er avril 2021 au 31 mars 2026, ce taux de rendement interne intègre les dividendes perçus avant imposition et la variation du prix de retrait, offrant une vision globale de la rentabilité sur cette fenêtre.

• Une des meilleures SCPI 100 % françaises selon Portail-SCPI

Cœur de Régions figure régulièrement en tête de classement dans la catégorie des SCPI investies exclusivement sur le marché hexagonal.

• Clé de répartition attractive pour le démembrement

Nos experts considèrent que les conditions de démembrement temporaire proposées par Cœur de Régions offrent un point d’entrée particulièrement pertinent pour les investisseurs souhaitant acquérir la nue-propriété à prix décoté.

Points de vigilance

• Absence de diversification géographique internationale

Contrairement à de nombreuses SCPI récentes, Cœur de Régions investit exclusivement sur le marché français. Cette concentration expose davantage la SCPI aux aléas de la conjoncture immobilière hexagonale et prive les associés du mécanisme de neutralisation fiscale applicable aux revenus de source étrangère.

• Fiscalité des revenus fonciers applicable à l’intégralité des dividendes

Les revenus distribués relèvent du régime des revenus fonciers français, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %. Ce régime peut s’avérer défavorable pour les investisseurs fortement imposés.

• Délai de jouissance parmi les plus longs du marché

L’entrée en jouissance intervient au premier jour du 6e mois suivant la souscription. Il s’agit d’un des délais les plus longs sur le marché des SCPI de rendement.

• Accélération des demandes de retrait

Depuis le troisième trimestre 2025, le nombre de retraits de parts a sensiblement augmenté. Cette tendance, qui n’affecte pas la liquidité de Coeur de Régions à date, reste à surveiller dans le temps.

Stratégie d’investissement et patrimoine immobilier de la SCPI Cœur de Régions

Stratégie d’investissement de Cœur de Régions

La SCPI adopte une approche opportuniste et sélective centrée sur l’immobilier d’entreprise en province. La politique d’investissement vise à développer un patrimoine diversifié en immobilier de bureau, d’activité et de commerce, en privilégiant les revenus locatifs immédiats et leur potentiel d’optimisation.

Aucune contrainte fixe ne s’applique à la répartition sectorielle ou géographique du portefeuille : la société de gestion conserve une latitude pour s’adapter aux opportunités de marché.

Les acquisitions ciblent en priorité les grandes agglomérations de province et leur périphérie immédiate. L’Île-de-France n’est pas exclue mais fait l’objet d’une approche plus sélective. La SCPI peut également investir accessoirement dans d’autres typologies d’actifs tertiaires (hôtellerie, cliniques, loisirs, actifs mixtes).

La stratégie ISR labellisée depuis avril 2024 intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dès la phase d’acquisition, avec un plan d’amélioration de la note ESG prévu pour chaque actif entrant dans le portefeuille.

Patrimoine immobilier au 31 mars 2026

Au 31 mars 2026, le patrimoine de Cœur de Régions comprend 93 biens immobiliers pour une surface globale de 244 925 m², occupés par 198 entreprises locataires. La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) s’établit à 4,16 ans.

Répartition typologique

Selon le bulletin trimestriel T1 2026, la répartition par valeur du patrimoine se présente comme suit :

• Bureaux : 45,97 %
• Commerces : 31,40 %
• Logistique et locaux d’activités : 21,35 %
• Santé et éducation : 1,23 %
• Alternatifs : 0,05 %

Répartition géographique

Le portefeuille s’articule autour d’un ancrage régional fort :

Source : bulletin d’informations T1 2026 Coeur de Régions

La présence géographique couvre une large partie du territoire national, avec des implantations dans les principales métropoles régionales françaises.

Gestion du parc immobilier

Taux d’occupation

Le taux d’occupation financier (TOF), qui rapporte le montant total des loyers et indemnités facturés au montant théorique si l’intégralité du patrimoine était louée, s’établit à 95,03 % au 31 mars 2026. En moyenne annuelle sur 2025, le TOF s’établissait à 96,19 % selon le rapport annuel 2025.

Le taux de recouvrement des loyers encaissés au premier trimestre 2026 s’élève à 95,1 %, sur un montant total de 6 687 715 € de loyers encaissés.

Valeurs patrimoniales

• Valeur de réalisation par part : 549,70 € au 31 décembre 2025. Cette valeur correspond à la valeur vénale des actifs immobiliers augmentée des autres actifs nets de dettes, ramenée à une part. Elle n’est calculée qu’annuellement.
• Valeur de reconstitution par part : 683,82 € au 31 mars 2026 (681,94 € au 31 décembre 2025). La valeur de reconstitution intègre les frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine à l’identique (droits d’enregistrement, frais de notaire, commissions).

Exemples d’acquisitions

Selon le rapport annuel 2025, la SCPI a réalisé 12 acquisitions pour un volume total de 47,8 M€ acte en main, avec un taux moyen à l’acquisition de 7,58 %. Parmi les acquisitions de 2025 :

• Aix-en-Provence « Arteparc » (mars 2025) : bureaux de 3 961 m², locataires incluant Legrand, Suez, Artelia et Factofrance, 8,7 M€.
• Castelnau-le-Lez (avril 2025) : 2 984 m², locataires Digit RE et Bouygues, 6,8 M€.
• Porcheville (décembre 2025) : logistique et locaux d’activités de 4 381 m², locataire Tennant, 5,5 M€.
• Lezennes (décembre 2025) : commerces de 635 m², locataire Buffalo Grill, 1,9 M€.

Au premier trimestre 2026, selon le bulletin trimestriel T1 2026, la SCPI a acquis un immeuble tertiaire à Chambéry, loué en totalité à Enedis (filiale d’EDF) sur 7 560 m², pour un prix de 7,3 M€ et un taux de rendement à l’acquisition de 7,24 %.

Stratégie de cession

Selon le bulletin trimestriel T1 2026, une cession partielle a eu lieu au premier trimestre 2026 à Lieusaint (« Carré Sénart »), portant sur 628 m². Le rapport annuel 2025 ne mentionne pas de cessions significatives sur l’exercice 2025.

Performances de la SCPI Cœur de Régions

Taux de distribution et performance globale annuelle 2025

Le taux de distribution 2025 de Cœur de Régions s’établit à 6,20 %, calculé en divisant le dividende brut versé au titre de 2025 (soit 41,17 € par part) par le prix de souscription au 1er janvier 2025 (664 €). Ce taux inclut 0,20 % correspondant à des revenus non récurrents.

La Performance Globale Annuelle (PGA) 2025 s’établit également à 6,20 %, correspondant à la somme du taux de distribution et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier 2025 et le 1er janvier 2026.

Historique des rendements

Le tableau ci-dessous récapitule les données annuelles de Cœur de Régions depuis sa création :

Source : Rapport annuel 2025, Sogenial Immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Taux de rendement interne (TRI)

Le TRI 5 ans de Cœur de Régions s’établit à 5,02 %. Calculé sur la période allant du 1er avril 2021 au 31 mars 2026, cet indicateur prend en compte le prix d’acquisition à l’entrée de la période, les revenus trimestriels distribués avant imposition et le prix de retrait à la sortie. Il reflète la rentabilité effective perçue par un investisseur sur cette fenêtre, intégrant à la fois les dividendes et l’évolution de la valeur de la part.

Dividende annuel de Cœur de Régions et report à nouveau

Le dividende brut versé en 2025 s’élève à 41,17 € par part, distribué trimestriellement à raison de 10,29 € par part et par trimestre. La distribution pour le premier trimestre 2026 s’établit également à 10,29 € par part, versée en avril 2026.

Le report à nouveau a évolué comme suit sur les cinq derniers exercices :

La baisse progressive du report à nouveau depuis 2021 traduit une politique de distribution qui puise davantage dans les réserves constituées. Le niveau de 0,69 € par part au 31 décembre 2025 reste positif, mais représente une réserve plus limitée qu’en début de cycle.

Prix de part de Cœur de Régions

Évolution du prix de part

La part de Cœur de Régions a été émise à l’origine à 620 € en 2018. Depuis le lancement, le prix de souscription a progressé à plusieurs reprises pour atteindre 664 € en 2026, soit une hausse globale de 7,1 % depuis la création.

Le prix de retrait s’établit à 584,32 €, correspondant au prix de souscription diminué de la commission de souscription TTC.

Décote par rapport à la valeur de reconstitution

Au 31 mars 2026, le prix de souscription de 664 € se situe en dessous de la valeur de reconstitution de 683,82 €, ce qui représente une décote de 2,90 %. Ce positionnement, qui reste dans la fourchette réglementaire de ±10 %, offre aux nouveaux souscripteurs un point d’entrée légèrement en dessous de la valeur intrinsèque estimée du patrimoine.

Frais de la SCPI Cœur de Régions

Frais de souscription

Les frais de souscription s’élèvent à 12 % TTC du prix de souscription, soit 79,68 € TTC pour une part à 664 €. Ces frais sont inclus dans le prix de souscription et couvrent les coûts de recherche et d’acquisition des actifs, la prospection des capitaux et les frais liés à l’augmentation du capital.

Frais de gestion

Les frais de gestion s’élèvent à 12 % TTC des loyers et produits encaissés. Ils rémunèrent la société de gestion pour les prestations de gestion locative et immobilière, la sélection et le suivi des acquisitions, le reporting aux associés et la gestion administrative de la SCPI.

Autres frais

La note d’information de la SCPI Coeur de Régions précise les autres frais applicables par la société de gestion :

• Commission d’arbitrage sur actifs immobiliers : 6 % TTC du prix de vente net maximum
• Commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier : 6% TTC du montant des travaux HT
• Commission de cession de parts :
  • 6 %TTC du montant de la transaction, à la charge de l’acheteur, si la cession intervient par l’intermédiaire de la Société de gestion
  • 120 € TTC (100 € HT) par dossier et par ayant droit si la cession intervient sans intervention de la Société de gestion (cession de gré à gré, succession, donation, divorce )

Fiscalité de la SCPI Cœur de Régions

Fiscalité des revenus de Cœur de Régions

SCPI française : spécificités fiscales

Cœur de Régions investit exclusivement en France. Les revenus distribués relèvent intégralement du régime fiscal applicable aux revenus immobiliers de droit français. Il n’existe pas de mécanisme de neutralisation fiscale étrangère ni d’économie sur les prélèvements sociaux.

Fiscalité pour les résidents fiscaux français

• Revenus fonciers : les dividendes issus des loyers s’ajoutent aux autres revenus fonciers de l’associé pour être imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
• Revenus financiers : la part des dividendes issue des produits financiers (placement de trésorerie) est soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, se décomposant en 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 18,6 % au titre des prélèvements sociaux. L’option pour le barème progressif reste possible.

Plus-values immobilières

Les plus-values réalisées lors de la cession d’actifs immobiliers situés en France ou lors du rachat des parts par les associés relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers. Le taux global d’imposition est de 36,2 %, soit 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement l’assiette imposable à partir de la 6e année de détention pour aboutir à une exonération totale après 30 ans. Une surtaxe progressive (de 2 à 6 %) s’applique en cas de plus-values immobilières supérieures à 50 000 €.

Valeur IFI au 1er janvier 2026

La valeur IFI par part au 1er janvier 2026 n’a pas été communiquée dans les documents officiels disponibles à la rédaction de cette fiche. Elle correspond à la quote-part de valeur immobilière retenue pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière et est adressée chaque année par Sogenial Immobilier aux associés concernés.

Risques et points de vigilance de la SCPI Cœur de Régions

Risque de perte en capital

Investir dans Cœur de Régions présente un risque de perte en capital. La valeur des parts dépend de l’évolution du marché immobilier, de la qualité du parc locatif et des conditions générales de la collecte.

Revenus non garantis

Les dividendes versés dépendent des loyers encaissés, eux-mêmes fonction du taux d’occupation du patrimoine, du niveau des loyers de marché et de la solvabilité des locataires. En cas de hausse de la vacance ou de renégociation des baux, le dividende distribué peut diminuer. Le taux de distribution n’est pas garanti.

Risque de liquidité

La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Le retrait n’est possible qu’en présence d’une demande de souscription correspondante ou d’un fonds de remboursement suffisant. En cas de déséquilibre entre offre et demande, le délai de cession peut s’allonger, voire la sortie se trouver temporairement bloquée. La SCPI est un placement à horizon de détention recommandé de 10 ans.

Risque de taux et d’endettement

Cœur de Régions peut recourir à l’endettement dans la limite de 40 % de la valeur des actifs immobiliers. Au 31 décembre 2025, l’endettement représente 12,83 % de la valeur du patrimoine immobilier, pour un encours d’emprunts bancaires de 51 M€ sur l’exercice, soit un niveau contenu. La hausse des taux d’intérêt peut néanmoins peser sur le coût de financement et, in fine, sur la performance distribuable.

Risque fiscal

La fiscalité applicable aux revenus fonciers français peut évoluer sous l’effet de modifications législatives. Les associés fortement imposés subissent une pression fiscale plus importante que pour une SCPI investie à l’étranger, du fait de l’absence de mécanisme de neutralisation et de l’application systématique des prélèvements sociaux à 17,2 % sur la totalité des revenus fonciers distribués.

Avantages et limites de la SCPI Cœur de Régions

Comment investir dans la SCPI Cœur de Régions en 2026

Méthodes d’investissement

Souscription au comptant

La souscription au comptant constitue la modalité classique d’investissement. L’associé acquiert des parts de la SCPI, perçoit les potentiels dividendes trimestriels après le délai de jouissance et dispose de l’intégralité des droits attachés aux parts. Le minimum de souscription pour tout nouvel associé est de 4 parts, soit 2 656 € au prix actuel de 664 €.

La souscription peut s’effectuer sous forme de versements programmés, permettant d’investir de manière progressive selon une fréquence définie (mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle). Le minimum par versement programmé est d’1 part, soit 664 € au prix actuel.

Le réinvestissement des dividendes dans de nouvelles parts n’est pas possible.

Souscription en démembrement de propriété

Le démembrement temporaire de parts consiste à séparer la pleine propriété entre un usufruitier, qui perçoit les loyers pendant une durée déterminée, et un nu-propriétaire, qui détient les parts sans revenus immédiats mais récupère automatiquement la pleine propriété à l’échéance, sans frais supplémentaires.

Pour le nu-propriétaire, les parts acquises ne figurent pas dans l’assiette de l’IFI pendant la durée du démembrement. L’investissement se fait à prix décoté, ce qui améliore la rentabilité à terme.

Nos experts jugent les conditions de démembrement de Cœur de Régions particulièrement attractives pour ce type de montage patrimonial.

Souscription via assurance vie ou PER

Cœur de Régions est accessible en unité de compte dans certains contrats d’assurance vie. Cette enveloppe permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie sur les revenus et les plus-values, notamment après 8 ans de détention, tout en mutualisant les risques propres à l’immobilier.

L’investissement en SCPI au travers d’une assurance vie implique toutefois des frais de gestion supplémentaires liés à l’enveloppe et peut présenter des modalités de liquidité différentes de la souscription directe. Rapprochez vous de Portail-SCPI pour connaître les contrats référençant Cœur de Régions.

Investissement à crédit

La souscription à crédit permet de bénéficier de l’effet de levier : l’emprunt finance une partie de l’investissement, dont les rendements dépassent potentiellement le coût du crédit. Par ailleurs, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers générés par la SCPI, ce qui peut alléger significativement la fiscalité pour les contribuables en régime réel foncier.

Ce mécanisme présente cependant des risques spécifiques : en cas de rendement insuffisant, l’associé reste redevable du capital emprunté. Le délai de jouissance de 5 mois implique par ailleurs un décalage entre les premières échéances du crédit et la perception des premiers dividendes.

Prix et investissement minimum

Le prix de souscription actuel s’établit à 664 €, se décomposant en une valeur nominale de 500 € et une prime d’émission de 164 €, dont 79,68 € TTC correspondent à la commission de souscription (12 % TTC).

L’investissement minimum pour une première souscription est de 4 parts, soit 2 656 €.

Délai de jouissance et rythme des dividendes

Le délai de jouissance est fixé au 1er jour du 6e mois suivant l’encaissement des fonds par la SCPI. Pour une souscription dont les fonds sont encaissés en juin 2026, l’entrée en jouissance interviendra le 1er décembre 2026.

Les dividendes sont distribués trimestriellement, avec un versement par virement en début de trimestre suivant. Par exemple, le dividende du T1 2026 a été viré en avril 2026.

Comment et pourquoi investir avec Portail-SCPI

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Démarches de souscription

Pour souscrire à Cœur de Régions, les documents suivants sont requis :

• Bulletin de souscription dûment complété et signé (en 3 exemplaires)
• Pièce d’identité en cours de validité
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois
• RIB pour le versement des dividendes
• Le cas échéant, Kbis de moins de 3 mois pour les personnes morales

Le règlement s’effectue par virement bancaire ou chèque libellé à l’ordre de la SCPI Cœur de Régions, au plus tard le jour de la souscription. Le dossier complet est à adresser à Sogenial Immobilier, 135 avenue de Wagram, 75017 Paris. L’agrément de la société de gestion est réputé acquis à défaut de réponse sous deux mois.

Documents d’information obligatoires à consulter avant souscription : note d’information (visa AMF n° 18-31), document d’information clé (DIC), statuts de la SCPI, dernier bulletin trimestriel et dernier rapport annuel, disponibles sur le site de Sogenial Immobilier et sur Portail-SCPI.fr.

Conditions de revente et liquidité de la SCPI Cœur de Régions

Prix de retrait et modalités

Le prix de retrait de Cœur de Régions s’établit à 584,32 € au 31 mars 2026. Il correspond au prix de souscription (664 €) diminué de la commission de souscription TTC (79,68 €). Cette valeur sert de référence dans le cadre du marché secondaire à capital variable.

Taux de rotation des parts

Le tableau ci-dessous présente l’historique des cessions et retraits sur les cinq derniers exercices (source : rapport annuel 2025, section « Données financières ») :

Source : rapport annuel 2025 Coeur de Régions

La rotation des parts reste modérée en proportion du capital circulant. Néanmoins, on observe une hausse des demandes de retrait depuis 2023, qui s’est accélérée depuis le troisième trimestre 2025.

L’absence de demandes en suspens sur l’ensemble de la période confirme la fluidité de la liquidité au 31 mars 2026, les souscriptions nouvelles ayant systématiquement absorbé les demandes de retrait.

Parts en cession et en attente de cession

Selon le bulletin trimestriel T1 2026, aucune part n’est en attente de retrait et aucune cession de gré à gré n’est enregistrée au 31 mars 2026.

Sur les quatre derniers trimestres, les demandes de retrait ont oscillé entre 3 010 et 4 305 parts par trimestre, absorbées par une collecte trimestrielle de 15 913 à 19 019 nouvelles parts.

État de la liquidité

La liquidité de Cœur de Régions peut être qualifiée de bonne à la date du 31 mars 2026, au vu de l’absence de parts en attente de retrait. La collecte permet d’absorber les demandes de retrait sans créer de file d’attente.

Cette situation peut néanmoins évoluer en fonction des conditions de marché, de l’évolution des demandes de retrait et du niveau de collecte future.

Délais de cession moyens

Selon le rapport annuel 2025, le délai moyen d’exécution d’une cession ou d’un retrait s’établit à 15 jours en 2024 et 2025, contre 10 jours en 2023 et 7 jours entre 2019 et 2022. Cette légère progression reflète la montée en volume des demandes de retrait à mesure que la SCPI grossit, sans pour autant indiquer de tension sur la liquidité.

Ces délais restent courts et les demandes en suspens s’établissent à zéro sur l’ensemble de la période. Ils peuvent néanmoins varier selon les périodes et les conditions de collecte.

Mécanisme de retrait

Cœur de Régions fonctionnant à capital variable, le retrait s’effectue selon la procédure suivante :

1. Envoi par l’associé d’une demande de retrait par courrier recommandé avec avis de réception à Sogenial Immobilier, accompagnée du bulletin de retrait signé, d’une pièce d’identité et d’un RIB.
2. Inscription de la demande sur le registre des retraits par la société de gestion.
3. Compensation de la demande de retrait avec les souscriptions nouvelles collectées au cours des 12 mois précédant la période de compensation.
4. En cas de compensation possible, règlement du retrait sans autre délai que le délai administratif normal de régularisation.
5. En cas d’impossibilité de compensation, la demande reste inscrite sur le registre jusqu’à l’apparition d’une contrepartie suffisante.

Un retrait partiel ne peut avoir pour effet de réduire la participation à moins de 4 parts.

Cession de gré à gré

L’associé peut également céder ses parts directement à un tiers de son choix, sans intervention de la société de gestion. Cette cession est soumise à l’agrément de Sogenial Immobilier et à des frais de mutation de 120 € TTC par dossier et par ayant droit.

L’acquéreur entre en jouissance au premier jour du mois qui suit la date d’agrément par la société de gestion.

Points de vigilance sur la liquidité

La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. La liquidité de Cœur de Régions dépend directement du niveau de collecte : une réduction significative des souscriptions nouvelles pourrait allonger les délais de retrait. L’investissement dans cette SCPI implique un horizon de détention long terme, recommandé à 10 ans minimum.

Pourquoi investir dans la SCPI Cœur de Régions

Synthèse en points clés

• Rendement robuste jusqu’ici : TD supérieur à 6 % chaque année depuis 2018
• Valorisation du capital : +7,1 % de hausse du prix de part depuis le lancement, de 620 € à 664 €
• TRI 5 ans de 5,02 %, mesure globale de la rentabilité sur la période 2021-2026
• Diversification sectorielle : bureaux (46 %), commerces (31 %), locaux d’activités (21 %), santé et éducation (1 %), alternatifs (moins de 1 %)
• Ancrage régional fort : 86,7 % du patrimoine en France hors Île-de-France, stratégie différenciante
• Granularité du patrimoine : 93 actifs, 198 locataires, premier locataire pesant moins de 5 %
• Label ISR obtenu en avril 2024 avec amélioration continue des indicateurs ESG
• Décote du prix de part : prix de souscription (664 €) inférieur de 2,9 % à la valeur de reconstitution (683,82 €)

Profil investisseur : pour qui la SCPI Cœur de Régions est-elle adaptée ?

Premier investissement en SCPI : Cœur de Régions peut convenir à un investisseur débutant en SCPI grâce à sa lisibilité (stratégie 100 % française, track record depuis 2018). Le ticket d’entrée pour devenir associé, à partir de 4 parts et un minimum de 2 656 €, s’avère relativement élevé par rapport aux SCPI les plus accessibles. Le point d’attention principal concerne la fiscalité des revenus fonciers, qui pèse lourdement pour des profils déjà fortement imposés.

Horizon d’investissement : la durée de placement recommandée est de 10 ans minimum, pour amortir les frais de souscription et tirer une rentabilité potentiellement satisfaisante de l’investissement.

Objectif de revenus complémentaires : Cœur de Régions convient aux investisseurs en quête d’un flux de revenus réguliers, distribués trimestriellement. Le TD de 6,20 % en 2025 place la SCPI au-dessus de la moyenne du marché en termes de performances.

Profil fiscal : la SCPI s’adresse en priorité aux investisseurs dont le taux marginal d’imposition (TMI) n’excède pas 30 %. Au-delà, la fiscalité des revenus fonciers combinée aux prélèvements sociaux réduit significativement le rendement net. L’investissement en nue-propriété permet néanmoins de neutraliser la problématique fiscale pendant la durée du démembrement. La souscription via l’assurance vie peut également permettre de profiter d’une fiscalité plus avantageuse.

Acceptation du risque : l’investisseur doit accepter une liquidité non garantie, un risque de baisse du prix de part et des dividendes non garantis.