Comment gagner son indépendance financière en investissant dans les SCPI européennes ?

Petit rappel sur les spécificités des SCPI européennes

Les SCPI européennes sont des Sociétés Civiles de Placement dont le patrimoine immobilier est situé totalement ou partiellement hors du territoire français bien que les sociétés de gestion soient de droit français.

Comme toutes SCPI classiques (françaises), les SCPI européennes ont pour objet de se constituer et gérer un patrimoine immobilier pour le compte de leurs associés. Elles reversent aux investisseurs un revenu sous forme de dividendes, revenu issu de la gestion des actifs.

Dans un souci d’innovation et de diversification, de plus en plus de SCPI vont à la conquête des marchés immobiliers européens présentent des atouts non négligeables :

Ce nouveau type de SCPI a donc fixé comme objectif de permettre de doper le rendement de l’investissement en SCPI.

Dans cette logique, les sociétés de gestion décident d’investir sur un marché immobilier en particulier ou plusieurs marchés immobiliers européens. Ainsi, des sociétés de gestion, notamment celles d’Eurovalys et de Novapierre Allemagne, ont décidé de se consacrer exclusivement à un marché européen, plus précisément le marché immobilier germanique, tandis que d’autres ont décidé de ne pas se limiter géographiquement en exploitant d’autres marchés comme celui du Pays-Bas, de l’Espagne, de l’Angleterre, de la Slovénie et de l’Irlande.

Il faut reconnaître que les stratégies d’investissement de plus en plus extraverties de ces SCPI ont fait leur preuve en termes de performance : les rendements de SCPI européennes figurent parmi les rendements les plus attractifs du marché.

Cette rentabilité est d’autant plus optimisée que le patrimoine de la SCPI est composé d’actifs de qualité et permettent de bénéficier d’avantages fiscaux en raison notamment des conventions fiscales signées entre la France et d’autres pays membres de l’Union européenne.

Ces accords représentent une véritable aubaine pour les investisseurs, surtout ceux qui se trouvent dans une tranche d’imposition élevée. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles de plus en plus de Français se ruent vers les SCPI européennes pour valoriser et diversifier leur capital.

Profiter de l’effet de levier du crédit pour acheter des parts de SCPI européennes

Le budget alloué à l’acquisition de parts de SCPI va dépendre des objectifs recherchés par les investisseurs mais également de leur situation financière. Il faut savoir que l’acquisition de parts de SCPI peut être financée par crédit bancaire.

Dans le cas des SCPI européennes, le recours au crédit bancaire est tout à fait envisageable et peut s’avérer même, selon les situations, très avantageux.

Pour un épargnant qui souhaite gagner une indépendance financière grâce à l’investissement en SCPI européenne, le recours au crédit bancaire est fortement recommandé.

En effet, plus le montant de l’emprunt bancaire, donc de l’investissement, sera important, plus l’investisseur pourra disposer d’un patrimoine plus important et des avantages qui vont avec notamment en termes de rendement et de fiscalité ( les intérêts peuvent être déduits des revenus ce qui réduit l’imposition).

De ce fait, il faut savoir que certaines banques peuvent proposer des offres dans ce sens. Il peut alors s’agir de crédits à la consommation affectés au financement de parts de SCPI ou de prêts immobiliers classiques.

Afin d’optimiser le rendement de l’opération, l’investisseur exploite les vertus de l’effet de levier du crédit. En effet, force est de constater que les taux immobiliers sont encore restés à des niveaux relativement bas ces 5 dernières années; inférieurs aux rendements générés par les SCPI européennes. De ce fait, les emprunteurs peuvent rembourser la totalité ou une partie de leur mensualité grâce aux rentes générées par les SCPI. Ce qui financièrement leur permettra de voir la rentabilité globale de l’investissement augmenter.

Il est conseillé afin de réussir son investissement sur les SCPI européennes à crédit, d’opter pour un crédit dont la durée est la plus longue possible. Cela permettra d’une part de réduire les mensualités de remboursement mais aussi pouvoir déduire fiscalement les intérêts liés à l’emprunt sur une durée plus longue.

En cas de cession de parts avant la fin du remboursement du crédit, celui-ci sera remboursé par le produit de la cession.

La performance des SCPI

Les critères de sélection de SCPI européennes restent les mêmes que pour une SCPI dont le patrimoine est situé en France. Pour choisir les meilleures SCPI, il faut bien s’informer sur leurs performances et leur qualité.

Le choix d’une SCPI doit reposer avant tout sur quelques indicateurs comme le niveau de rendement, le taux d’occupation financier, la capitalisation, et les variables purement financières comme le taux de rentabilité interne (TRI) et le report à nouveau (RAN).

Le taux de rendement reflète la capacité d’une société civile de placement immobilier à rentabiliser les placements de ses souscripteurs.

Le taux d’occupation financier est aussi un critère de sélection à ne pas négliger car c’est à partir de ce chiffre que chaque investisseur pourra juger de l’efficacité de la gestion faite par la SCPI et de la solidité de ses locataires.

En ce qui concerne la capitalisation, c’est la mesure de la taille de la SCPI. De préférence, il faut opter pour une SCPI dont la capitalisation est supérieure à 300 millions d’euros..

Enfin, un report à nouveau suffisamment élevé montre la capacité de la SCPI à faire face aux imprévus, ceci afin de garder un niveau de dividende durablement stable.

Combiner son assurance-vie et son investissement en SCPI européenne

L’assurance-vie est un placement de long terme très prisé en France. Elle a pour objectif le versement d’une certaine somme d’argent dans le cas de la réalisation d’un évènement lié à l’assuré. Étant donné que l’assurance-vie ne génère pas un gain immédiat pour le souscripteur, elle peut être utilisée pour acquérir des parts de SCPI européennes.

Il va sans dire que tous les avantages fiscaux valables en assurance-vie le seront aussi pour la SCPI, c’est-à-dire que les revenus perçus trimestriellement à partir de cette dernière ne seront pas imposables tant qu’ils restent investis dans le cadre de l’assurance vie.

Les dispositions du Code général des impôts prévoient également que tout retrait annuel d’intérêts dont le montant ne dépasse pas le seuil de 4.600 euros est également défiscalisé (le plafond est de 9.200 euros pour un couple marié).

Au-delà de ces seuils, tout retrait supplémentaire fait l’objet d’un prélèvement forfaitaire unique à un taux de 30 % (prélèvements sociaux compris). La combinaison de l’assurance-vie et la SCPI européenne est donc une des solutions à envisager pour atteindre son indépendance financière car les économies et gains potentiels réalisables sont considérables.

L’investisseur a donc à sa disposition plusieurs moyens de se constituer des revenus lui assurant une indépendance financières grâce aux SCPI européennes. Qu’il s’agisse du recours au crédit ou encore l’investissement via l’assurance vie, plusieurs avantages sont à sa portée. Nos conseillers sont à votre disposition pour vous éclairer sur le sujet.